地產(chǎn)行業(yè)的底層邏輯正發(fā)生深刻變化。周期性紅利消失，供需關系逆轉(zhuǎn)、C端客戶話語權(quán)越來越大，“高質(zhì)量發(fā)展”成當下房企的普遍追求和經(jīng)營目標。
如何做到高質(zhì)量發(fā)展？保利工程部是這樣解讀的：
1、 前端提前介入，關注運營指標的順利達成；
2、 強調(diào)周轉(zhuǎn)質(zhì)量，兼顧提質(zhì)增效降本；
3、 持續(xù)深耕城市，做好每一個項目；
新命題誕生了：工程職能部門如何圍繞這三層目標要求，為保利的高質(zhì)量發(fā)展保駕護航？
為此，本期明源云鏈工程總會客廳專訪了保利發(fā)展工程管理委員會，讓以往頗為低調(diào)的保利工程線最大程度完整地呈現(xiàn)在行業(yè)面前。
一、工程提前介入，助運營指標順利達成
所謂“高質(zhì)量發(fā)展”首先在于關注項目的盈利水平，助力財務指標順利達成。作為生產(chǎn)部門，保利的工程線就必須應時而變——從以前更多關注“工期”、“質(zhì)量”等常規(guī)指標，轉(zhuǎn)變?yōu)轫椖窟\營層面綜合考慮效率與品質(zhì)。
這意味著，工程部要更多參與到前期拿地、方案策劃及產(chǎn)品定位中去，來助力項目盈利水平的提升。
去年開始，保利工程前介機制陸續(xù)在所有項目上落地，這被視為一個強烈的信號。
這套機制的核心是，工程部門提前介入到項目拿地、方案策劃階段，一旦確定了詳細的經(jīng)營目標后，工程線需要通過“工程策劃”，在工程前期將項目總平面布局、工程進度節(jié)點、竣工交付方案、風險防控點等提前考慮清楚，“不僅僅只為達成指標，還要求工程線必須具備一定的經(jīng)營管理意識。”
江蘇保利是較早一批執(zhí)行的平臺公司。為了確保公司經(jīng)營指標的達成，工程職能部門在拿地階段就早早介入，更將工程策劃內(nèi)容進行了細化。
比如在拿地階段，江蘇保利工程部要專門解決4個問題：
今年，保利工程線在全國范圍內(nèi)開展工程策劃大賽，要求全國每一個新開工項目都要提交工程策劃，通過“以賽代審”的方式，持續(xù)去提升各公司的工程策劃水平。
不僅如此，總部層面通過大運營體系，打通了工程、計劃、營銷、客關、成本、技術等部門的有效聯(lián)動，為保利贏在拿地階段提供了充分的組織保障。
二、新建造2.0，降本提質(zhì)增效，提升周轉(zhuǎn)質(zhì)量
很多時候，大家會把“高質(zhì)量發(fā)展”等同于“減速提質(zhì)”。
但在保利看來，提升周轉(zhuǎn)能力也屬于高質(zhì)量發(fā)展的一部分，不過其核心應該是“降本提質(zhì)增效”，通俗來說就是做到“又快又好”。
為此，保利祭出的“殺手锏”是新建造2.0體系，其核心就是“降本提質(zhì)增效”。
整個2.0體系包括新建造工藝、新建造組織和新建造材料三大塊內(nèi)容，其中最主要的新建造工藝，包含有全混凝土外墻、精砌體薄抹灰、鋁模板、爬架、室內(nèi)穿插和內(nèi)墻免抹灰；新建造組織，通過穿插施工思路搭建“內(nèi)穿插”和“外穿插”體系，最大程度發(fā)揮新工藝的提效作用。
除此之外，保利的新建造2.0最大不同在于，這套建造體系不是獨立去做的，它融入了保利的產(chǎn)品品牌標準化體系。
在產(chǎn)品標準化體系中，基于標準化樓棟，保利新建造2.0形成了匹配的“工藝工期包”，以此來提升各項目的應用水平、幫助縮短建造周期。
從今年開始，保利要求新開的項目中，但凡符合新建造2.0施工標準的都要應用新建造2.0體系。
但新問題接踵而至——新體系在試點項目上應用不錯，一旦大面積推廣，不免會遭遇阻力重重、水土不服，怎么辦？
首先，要從內(nèi)部先解決掉平臺公司自身驅(qū)動力的問題。
新建造2.0的應用推廣，絕不能靠總部去強推，所以保利2019年做了一個動作：先在全國7個區(qū)域的16個項目上做了試點，確保每個區(qū)域能落地2-3個項目，并且效果顯著；然后，讓區(qū)域上的其他項目去做參觀、交流，“回來后，大家真心覺得這套2.0體系不錯，就有了動力�！�
緊接著，保利將試點成功的十幾個項目做了一個復盤，并要求每個區(qū)域梳理出一套適用于本區(qū)域的推行標準包，通過這種方式來解決各區(qū)域間的差異化問題。
最后，還要解決項目上的成本問題，就是結(jié)合前面提到的產(chǎn)品標準化。
經(jīng)過復盤，這些應用項目的計劃工期比去年考核時有所提高，預節(jié)約財務利息達到幾千萬級，部分項目實現(xiàn)提前跨年竣備，提升了周轉(zhuǎn)能力，并且第三方評估得分和實測成績均高于總部平均水平，品質(zhì)提升明顯，真正做到了“又快又好”。
三、因地制宜的管理體系➕管理隊伍，深耕城市，做好每一個項目
近年來，“深耕”一詞被頻繁提及，一個重要的原因是，在頭部房企都已實現(xiàn)全國化布局的情況下，“城市深耕”成為規(guī)模房企在增量市場上高質(zhì)量發(fā)展的核心策略。
正是得益于對區(qū)域和城市的深耕，讓保利在激烈競爭中表現(xiàn)出優(yōu)于同行的韌性。
在深耕城市的背后，保利工程線主要是依靠一支強大的區(qū)域工程管理團隊。
1 從組織層面提升平臺戰(zhàn)斗力
那么，如何強化平臺公司管理團隊的能力？
首先要有一套清晰的工程管理組織架構(gòu)。湖北保利就做了一些有趣的探索：一方面，在平臺公司原有組織架構(gòu)上，湖北公司新增了“項目對接人”，以此強化平臺公司的服務和管控職能。比如，對接人必須深入項目，了解現(xiàn)場進度、質(zhì)量、安全等情況，及時發(fā)現(xiàn)項目面臨的困難，并積極協(xié)助項目推動問題的解決。
另一方面，在項目上增設了一些虛擬組織，湖北保利設有專門的“品質(zhì)負責人”，項目部專業(yè)線除按標段和樓棟分工外，還要對項目整體安全、質(zhì)量、實測、技術、計劃等工作模塊安排專人牽頭負責。這不僅從組織上保證了項目上對品質(zhì)的嚴格管控，同時也提升了一線團隊的管理和組織協(xié)調(diào)能力。
2 因地制宜的工程管理體系
除了清晰的組織架構(gòu)，成熟完善的工程管理標準化體系也必不可缺。
在保利，各平臺公司會在總部設定的目標基礎上，結(jié)合區(qū)域自身特點及階段性目標來制定一套屬地化的工程管理標準。
湖北保利制定的一套全項目周期的工程管理體系。
比如拿地階段，湖北保利要求提前做好“三階段會”和工程策劃；到了主體結(jié)構(gòu)階段，一方面是通過程月度管理巡查落實管理動作，另一方面，從客戶需求出發(fā)，通過三層會驗、動態(tài)實測實量管控、介入點巡查、精裝修專項巡查等管控動作來嚴控品質(zhì)。
3 分級培養(yǎng)機制➕梯隊人才建設
保利對工程線的能力要求極高——不但要有強大的專業(yè)能力，還要有經(jīng)營意識、策劃及協(xié)調(diào)能力等。
為此，保利對工程線的人才培養(yǎng)主要分兩層：總部層面和平臺公司層面。
在總部層面，一方面，總部會定期組織各平臺公司，以區(qū)域為單位，因地制宜進行主題交流、相互走訪學習。
另一方面，保利今年做了一個線上圖書館，把保利沉淀了20幾年的工程經(jīng)驗濃縮成200余個課件，分門別類儲存在線上圖書館中，每個人都能直接云端登陸，像查論文一樣找到相關資料，結(jié)合實際案例來自發(fā)學習。
在平臺公司層面，則更注重對管理團隊的專業(yè)能力、管理能力、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力等多維度培養(yǎng)。
比如在大本營的廣東保利，對工程線的人才培養(yǎng)分為：月度專業(yè)線培養(yǎng)、年度項目經(jīng)理培訓營，還有日常的跨條線培訓。以“項目經(jīng)理培訓營”為例，今年廣東保利重點策劃了項目管理策劃2.0課程，目的是提升項目經(jīng)理的項目管理策劃能力。
“相比其他房企，保利在項目的人均配置上比較精簡，但一線戰(zhàn)斗力卻非常強，正得益于這一整套的組織、制度和人才培訓體系�！�
四、保利“筑善云”，高質(zhì)量發(fā)展助推器
一艘龐大的保利航母正被建造出來。
2020年，保利發(fā)展的建設規(guī)模還在持續(xù)擴張。在龐大的運營管理體系下，如何保證一線安全駕駛？總部如何對所有項目進度、質(zhì)量風險的實時掌控？
除了組織和制度，保利還有一個秘密武器——筑善云。
這是保利2019年與明源云鏈合作引入的信息化管理工具�！氨＠呀�(jīng)增長到一定規(guī)模，這意味著：我們急需一個集人性化與高效為一體的信息化管理工具，除了對項目實施一系列監(jiān)控外，還要發(fā)揮決策指導、提前預判的功能，滿足整個集團大軍團的作戰(zhàn)要求，給公司領導和高層決策帶來一些數(shù)字化依據(jù)�！北＠l(fā)展工程管理委員會告訴云鏈君。
1 讓所有項目實時在線
目前，筑善云已經(jīng)在華南保利的100余個項目標段上發(fā)揮作用。
通過“工序驗收”、“工序移交”、“現(xiàn)場檢查”、“專項檢查”、“材料驗收”和“進度管理”等模塊的運用，華南保利發(fā)現(xiàn)：以前需要項目層層上報才能了解的項目一線的情況，現(xiàn)在每天只要打開手機就能看到。
各標段的進度、品質(zhì)、安全等核心指標情況，在“筑善云”上一覽無余，職能部門可以根據(jù)相關信息，動態(tài)了解項目上的各種變化，并及時做出調(diào)整；一線也能根據(jù)實時變化的數(shù)據(jù)，了解自己與考核指標還差多遠。
“之前我們在筑善云發(fā)現(xiàn)：有個標段在前期的實測實量數(shù)據(jù)不太好，跟進了解后發(fā)現(xiàn)，原來是項目上沒人來跟進混凝土施工，了解到情況后，我們立馬讓現(xiàn)場增加了一個控制混凝土質(zhì)量的崗位，這個標段的指標就立即上去了�！�
通過筑善云極大提升了平臺公司及項目部管理者的工作效率，也保證了一線的高執(zhí)行力和“駕駛”安全。
2 數(shù)據(jù)沉淀后，管理決策更有依據(jù)
相對于各平臺公司，總部工程管理部更多是扮演著“參謀部”的角色，發(fā)揮全國組織協(xié)調(diào)的作用。
而通過筑善云，總部設想未來在一定程度上實現(xiàn)了“線上參謀”。
在保利，高質(zhì)量發(fā)展意味著對項目經(jīng)營目標的要求越來越高，包括各項目的開工、開盤、交樓等大里程碑節(jié)點，都直接關系到年度經(jīng)營指標的達成，總部需要重點監(jiān)控。
現(xiàn)在通過筑善云的數(shù)字大屏，各項目的開工面積、供貨面積、竣工備案、交付戶數(shù)等核心指標都盡收眼底。
保利還增加了對交付核心指標的關注，包括一次性收樓率、戶均缺陷數(shù)、交付滿意度，也在筑善云的數(shù)字大屏上實時體現(xiàn)，這些數(shù)字最終成為保利高質(zhì)量發(fā)展的助推器，也是各項目高效率運營的重要支撐。
接下來，保利要思考的是：如何利用“筑善云”每天產(chǎn)出的龐大數(shù)據(jù)，來提高從開工到產(chǎn)品交付全生命周期的項目管理水平，同時為項目及公司運營提供數(shù)據(jù)分析及決策依據(jù)，促進整體綜合運營效率提升？
保利一旦做成這件事，無疑將為整個行業(yè)開啟一個通往高質(zhì)量、精細化發(fā)展的新蟲洞！
房地產(chǎn)正從追求規(guī)模、高周轉(zhuǎn)
切換到追求均好、高品質(zhì)的新賽道
為助力房企實現(xiàn)品質(zhì)力突圍
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