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深圳住建局緊急發(fā)文:不得“高進(jìn)低出”、“長收短付”
http://m.purcannacbdoil.com房訊網(wǎng)2020-11-18 9:49:07
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[提要]近期,部分長租公寓頻繁出現(xiàn)經(jīng)營問題,“爆雷”“跑路”現(xiàn)象不斷,引起政府部門高度關(guān)注。

  近期,部分長租公寓頻繁出現(xiàn)經(jīng)營問題,“爆雷”“跑路”現(xiàn)象不斷,引起政府部門高度關(guān)注。

  11月17日,深圳住建局緊急發(fā)文,提出七方面要求,加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管,切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為。其中對租金收取方式明確提出,不得“高進(jìn)低出”“長收短付”,同時,不得誘導(dǎo)租客使用“租金貸”。

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,全國已出現(xiàn)多家企業(yè)因“高進(jìn)低出”、“長收短付”導(dǎo)致“爆雷”的現(xiàn)象。近期,深圳長租企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)事件也有發(fā)生。深圳此次對住房租賃行業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管,一方面是重點(diǎn)防范租賃主體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),穩(wěn)定租賃住房租金。另一方面是租賃市場主體應(yīng)嚴(yán)格審視經(jīng)營合規(guī)性,以確保良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

  深圳住建局緊急發(fā)文加強(qiáng)監(jiān)管

  11月17日,深圳住建局發(fā)布了《關(guān)于切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》,從加強(qiáng)住房租賃行業(yè)監(jiān)督管理、嚴(yán)格落實(shí)信息公示制度、切實(shí)規(guī)范從業(yè)人員管理、確保房源信息發(fā)布真實(shí)、依法從嚴(yán)處罰違法租賃行為、慎重選擇租金收取模式、建立健全糾紛調(diào)處機(jī)制等七方面提出具體要求,切實(shí)規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為。

  值得注意的是,《緊急通知》中明確要求住房租賃企業(yè)慎重選擇租金收取模式。

  《緊急通知》指出,部分長租公寓采取“高進(jìn)低出”“長收短付”造成“爆雷”“跑路”的問題,已經(jīng)引起政府部門高度重視和社會密切關(guān)注。住房租賃企業(yè)不得通過“高進(jìn)低出”“長收短付”等方式,哄抬租賃價(jià)格、加大企業(yè)資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)、侵害房屋權(quán)利人和承租人的合法權(quán)益;住房租賃企業(yè)應(yīng)充分意識到采取“高進(jìn)低出”“長收短付”方式進(jìn)行市場擴(kuò)張從而引發(fā)資金鏈斷鏈的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)行業(yè)監(jiān)管需要,行業(yè)主管部門將發(fā)布相關(guān)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示。

  《緊急通知》同時要求,住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款,不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款,不得將住房租賃消費(fèi)貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同。

  《緊急通知》還要求,住房租賃企業(yè)出租住房的,不得通過欺詐、脅迫、格式條款等方式哄抬租金,不得違法誘騙承租人簽訂長周期租賃合同,不得單方面提高租金,不得隨意克扣押金,不得違法強(qiáng)制單方解除合同。

  針對部分長租公寓企業(yè)遭維權(quán)糾紛的問題,《緊急通知》要求,住房租賃企業(yè)應(yīng)建立健全糾紛調(diào)處機(jī)制,及時受理房屋租賃投訴,妥善化解與相關(guān)當(dāng)事人的糾紛。住房租賃企業(yè)與房屋權(quán)利人或者承租人的房屋租賃糾紛無法協(xié)商解決的,應(yīng)當(dāng)通過人民調(diào)解、訴訟、仲裁等法律途徑解決,不得采取暴力威脅、恐嚇、斷水?dāng)嚯姷缺┝κ侄悟?qū)逐承租人。

  對于違反有關(guān)管理規(guī)定的住房租賃企業(yè),《緊急通知》要求,由住房建設(shè)部門會同相關(guān)部門依法依規(guī)查處,采取約談告誡、暫停房源發(fā)布、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示、實(shí)行信用扣分等措施,并抄送市場監(jiān)管、公安、網(wǎng)信、稅務(wù)等部門,作為不良行為記錄,納入行業(yè)誠信系統(tǒng)、公共信用信息系統(tǒng)等信用評價(jià)系統(tǒng),實(shí)施聯(lián)合懲戒。

  對于發(fā)布《緊急通知》的原因,深圳市住建局表示,2016年來,在國家、省、市政府培育和發(fā)展住房租賃市場政策引領(lǐng)下,住房租賃市場迅速發(fā)展。但相關(guān)監(jiān)管立法滯后,住房租賃專營機(jī)構(gòu)“野蠻生長”,經(jīng)營行為不規(guī)范問題凸顯。部分企業(yè)為快速拓展市場,以“長收短付”等方式蓄積押金和預(yù)付租金,形成“資金池”,并利用池內(nèi)資金以“高進(jìn)低出”方式迅速占領(lǐng)市場,一旦資金回流受限或融資受阻,極易引發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂。甚至有部分企業(yè)假借住房租賃名義,以“經(jīng)營不善”“經(jīng)營虧損”為由,行合同詐騙之實(shí),嚴(yán)重?cái)_亂市場秩序,影響社會穩(wěn)定。

  “今年以來,疊加疫情影響,國內(nèi)長租公寓‘爆雷’事件頻發(fā)。為做好我市住房租賃領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控,保障住房租賃當(dāng)事人合法權(quán)益,我局出臺了《緊急通知》,對有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定住房租賃企業(yè)不得實(shí)施的經(jīng)營行為予以進(jìn)一步明確,引導(dǎo)住房租賃企業(yè)規(guī)范經(jīng)營!鄙钲谑凶〗ň址Q。

  警惕“高收低出”“租金貸”

  所謂“高進(jìn)低出”,即高租金向房東收房,低租金向租客出租;所謂“長收短付”,即向租客收取3個月以上的租金,向房東按月支付租金,這種經(jīng)營模式極易出現(xiàn)資金鏈斷裂。一些不法企業(yè)和個人有意利用這種模式形成“資金池”,待積累大量資金后卷款跑路,給房東和租客帶來重大經(jīng)濟(jì)損失。

  另外,有的中介機(jī)構(gòu)或住房租賃企業(yè)借助新興網(wǎng)貸平臺,故意隱瞞網(wǎng)貸事實(shí),以“按月付租”誘騙租房人辦理租金分期貸,導(dǎo)致租房人在不知情下“被貸款”,面臨貸款不易取消、退租時難以退貸、貸款逾期失信等多重風(fēng)險(xiǎn)。

  全國已出現(xiàn)多家企業(yè)因“高進(jìn)低出”、“長收短付”導(dǎo)致“爆雷”的現(xiàn)象。近期,深圳長租企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)事件也有發(fā)生。

  貝殼研究院高級分析師黃卉接受券商中國記者采訪時表示,目前存在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的長租企業(yè)主要是兩類,一類是正規(guī)經(jīng)營但經(jīng)營不善,如部分頭部企業(yè)本著長期發(fā)展、深耕經(jīng)營的初衷在做長租公寓運(yùn)營,但因快速擴(kuò)張等經(jīng)營能力問題而產(chǎn)生資金鏈危機(jī);另一類是以“高收低出”為經(jīng)營模式投機(jī)套利的企業(yè),這部分投機(jī)企業(yè)在深圳也存在,在三四線城市也同樣存在,需要通過加強(qiáng)監(jiān)管來逐步優(yōu)化行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境。

  對于深圳此次對住房租賃行業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管,黃卉認(rèn)為,一方面是重點(diǎn)防范租賃主體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),穩(wěn)定租賃住房租金。近期尾部長租公寓企業(yè)頻繁出現(xiàn)經(jīng)營問題,深圳從主體登記及信息公示、從業(yè)人員管理、房源信息發(fā)布等方面提出了嚴(yán)格的要求,以防租賃主體經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。同時,住房租賃涉及到民生保障,其最關(guān)鍵的是穩(wěn)定租金價(jià)格。本次政策提出不得通過各種違法行為哄抬租金,在合同期間不得單方面提高租金,以此來規(guī)范市場行為,穩(wěn)定租金價(jià)格。

  黃卉表示,另一方面是租賃市場主體應(yīng)嚴(yán)格審視經(jīng)營合規(guī)性,以確保良性運(yùn)轉(zhuǎn)。貝殼研究院依據(jù)公開信息不完全統(tǒng)計(jì),在陷入資金鏈斷裂、經(jīng)營糾紛或倒閉的企業(yè)中,近七成因?yàn)椤案呤盏统觥焙汀伴L收短付”。為避免此類現(xiàn)象的發(fā)生,本次政策重點(diǎn)提出企業(yè)不得使用“高進(jìn)低出”“長收短付”的方式收取租金,不得誘導(dǎo)使用租金貸。租賃企業(yè)應(yīng)進(jìn)一步審視自身的企業(yè)運(yùn)營,做好“以出定收”的成本管理,以保持穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流,避免通過“高進(jìn)低出”“長收短付”方式進(jìn)行規(guī);瘮U(kuò)張,使企業(yè)陷入到資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)中。

  實(shí)際上,今年6月29日,深圳曾發(fā)布過關(guān)于住房租賃的風(fēng)險(xiǎn)提示,從業(yè)主委托出租、租客承租房屋、確定租賃價(jià)格、簽訂租賃合同、支付房屋租金、應(yīng)對矛盾糾紛等6個環(huán)節(jié)給出詳細(xì)的操作指南。其中,在確定租賃價(jià)格環(huán)節(jié),深圳市住建局提示,業(yè)主和租客要多方了解周邊租賃房屋租金價(jià)格,對存在“高收低租”“長收短付”等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營行為的住房租賃機(jī)構(gòu)要提高警惕,避免因企業(yè)“爆倉”“跑路”遭受損失。對于租金明顯低于市場價(jià)格的,莫貪圖便宜,小心落入“套路租”陷阱。同時,在簽訂租賃合同環(huán)節(jié),深圳住建局明確提示,“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)需防范。租客在承租房屋時,要注意租賃合同中有無“租金貸”“租房貸”“分期付”等相關(guān)條款,是否要額外簽訂相關(guān)貸款補(bǔ)充協(xié)議等。了解“租金貸”規(guī)則后自愿辦理租金分期貸款的,要選擇具有相應(yīng)資質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)。

 來 源: 證券時報(bào)  

    編 輯:liuy

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