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尋找長(zhǎng)租公寓破局之路特別報(bào)道一:誰(shuí)在逆市布局長(zhǎng)租公寓
http://m.purcannacbdoil.com房訊網(wǎng)2020-11-18 13:24:04
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[提要]隨著蛋殼風(fēng)波的不斷蔓延,關(guān)于長(zhǎng)租公寓出路在哪里的話題今年一直大熱。

  編者按:隨著蛋殼風(fēng)波的不斷蔓延,關(guān)于長(zhǎng)租公寓出路在哪里的話題今年一直大熱。從今日起,北京商報(bào)地產(chǎn)頻道推出特別報(bào)道——尋找長(zhǎng)租公寓破局之路,我們希望借助這個(gè)系列報(bào)道與行業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、消費(fèi)者、小業(yè)主們討論幾個(gè)問(wèn)題:長(zhǎng)租公寓還能不能做?誰(shuí)能做?怎么做?誰(shuí)來(lái)監(jiān)管?甲醛、隔斷間等公共安全問(wèn)題如何破解?長(zhǎng)收短付、違規(guī)放貸甚至泛資金池等金融問(wèn)題誰(shuí)來(lái)監(jiān)管?除了大裝修、長(zhǎng)合同以外,還有哪些模式更利于抵抗下行市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)?

  盡管爆雷不斷,但依然有企業(yè)逆市布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。北京商報(bào)記者獲悉,自今年疫情以來(lái),部分十強(qiáng)房企和機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)方逆市開(kāi)始加碼長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。“做大物業(yè)為的是估值,加碼長(zhǎng)租公寓更有利于長(zhǎng)線業(yè)務(wù)的布局和消化持有型物業(yè)的資金壓力!敝槿耸客嘎,龍湖、旭輝、萬(wàn)科等優(yōu)質(zhì)企業(yè)在這一板塊的融資成本已經(jīng)降至4%左右,疫情后較為寬松的融資環(huán)境為持有型物業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ);此外,大量一線城市配建的持有型地塊或?qū)嶒?yàn)的農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目也倒逼開(kāi)發(fā)商去做好長(zhǎng)租公寓這一業(yè)務(wù)線。另一維度,為了應(yīng)對(duì)市場(chǎng)可能出現(xiàn)的下行風(fēng)波,部分企業(yè)和機(jī)構(gòu)在長(zhǎng)租公寓板塊逆市布局的同時(shí),也在進(jìn)行著結(jié)構(gòu)性調(diào)整:收縮部分風(fēng)險(xiǎn)較大城市的業(yè)務(wù),改變過(guò)去標(biāo)準(zhǔn)化裝修、一次性簽訂長(zhǎng)期合同的方式,部分企業(yè)開(kāi)始做“輕”長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù):尋找房況較好的房源,不進(jìn)行大規(guī)模投入,降低持有成本,提高企業(yè)內(nèi)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率,降低客單成本與租客租金,最終提高風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的能力。

  萬(wàn)科龍湖旭輝領(lǐng)跑

  朗詩(shī)寓合景中駿跟上

  北京商報(bào)記者梳理行業(yè)信息顯示,截至三季度末,萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓規(guī)模繼續(xù)領(lǐng)跑增長(zhǎng),聚焦開(kāi)業(yè)轉(zhuǎn)化的同時(shí),新增管理規(guī)模持續(xù)跟進(jìn)。朗詩(shī)寓、合景泰富、中駿方隅新增開(kāi)業(yè)均超1000間。

  以龍湖冠寓為例,中報(bào)數(shù)據(jù)顯示,截至2020年6月底,冠寓累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)量達(dá)7.9萬(wàn)間,開(kāi)業(yè)超過(guò)6個(gè)月的房源出租率為88.6%;上半年實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入33.6億元,其中租賃住房占比達(dá)到21.8%。按此計(jì)算,目前龍湖冠寓營(yíng)收規(guī)模約7.3億元。受疫情影響,2020年上半年冠寓單房營(yíng)收約18532元,環(huán)比漲幅約19%。

  龍湖集團(tuán)在2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告中還提及,“冠寓作為主航道業(yè)務(wù)之一,已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng),未來(lái)也將隨著市場(chǎng)的需求增長(zhǎng)穩(wěn)步推進(jìn)”。并表示,商業(yè)運(yùn)營(yíng)及租賃住房?jī)身?xiàng)業(yè)務(wù)的投入及發(fā)展,將為該集團(tuán)未來(lái)投資物業(yè)租金的增長(zhǎng)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

  萬(wàn)科泊寓方面,中報(bào)數(shù)據(jù)顯示,截至2020年6月底,萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售相關(guān)業(yè)務(wù)占比有所下降,多元化業(yè)務(wù)占比小幅提升。其中長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)半年?duì)I收超過(guò)10 億元,占多元化業(yè)務(wù)營(yíng)收比例約1/3。租金方面,2020年上半年,泊寓租金收入高達(dá) 10.5億元,明顯高于其他企業(yè)。期內(nèi),新增開(kāi)業(yè)1.89萬(wàn)間,月均開(kāi)業(yè)超過(guò)3000間。

  旭輝領(lǐng)寓相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)直言,房企系長(zhǎng)租公寓首先在品牌背書(shū)上有絕對(duì)優(yōu)勢(shì),接觸一手物業(yè)資源的機(jī)會(huì)較其他機(jī)構(gòu)型要大,自持物業(yè)的貢獻(xiàn)能力也強(qiáng)。同時(shí)依托房企多產(chǎn)業(yè)鏈支撐和協(xié)同,可以從項(xiàng)目頂層設(shè)計(jì)、產(chǎn)品打造、品牌樹(shù)立、運(yùn)營(yíng)管理、系統(tǒng)支持、社區(qū)服務(wù)等多個(gè)方面,提供包含公寓、物業(yè)、商業(yè)等不同業(yè)態(tài)的租賃社區(qū)全模塊、全鏈條綜合服務(wù)方案,用資產(chǎn)管理的思維和能力,幫助業(yè)主實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化。

  出租率整體好轉(zhuǎn)

  質(zhì)量和效率成活下去關(guān)鍵

  若從出租率角度來(lái)看,在上半年行業(yè)整體拓店節(jié)奏放緩的背景下,萬(wàn)科泊寓及龍湖冠寓均保持了較高的出租水平?硕鹱馐郾O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2020年上半年,萬(wàn)科泊寓開(kāi)業(yè)6個(gè)月以上項(xiàng)目出租率攀升至 93.7%,居行業(yè)前列;拉長(zhǎng)時(shí)間線看冠寓,2017-2020 年冠寓項(xiàng)目整體出租率呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)趨勢(shì),其中尤以2019年增速最為顯著。

  據(jù)最新發(fā)布的三季報(bào),期內(nèi)萬(wàn)科租賃住宅業(yè)務(wù)新增開(kāi)業(yè)0.85萬(wàn)間;截至2020年9月底,累計(jì)開(kāi)業(yè)約13.58萬(wàn)間,成熟期項(xiàng)目(開(kāi)業(yè)半年及以上)的出租率為95.3%。

  事實(shí)上,“有野心”的企業(yè)開(kāi)始籌謀新一輪發(fā)展背后,是轉(zhuǎn)暖的市場(chǎng)。

  據(jù)克而瑞租售監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),今年三季度,房企系長(zhǎng)租公寓整體精耕運(yùn)營(yíng)規(guī)模拓展恢復(fù)增長(zhǎng),環(huán)比增長(zhǎng)5.6%;新開(kāi)業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)6.2%,與二季度持平;運(yùn)營(yíng)商長(zhǎng)租公寓方面,在今年三季度積極調(diào)整經(jīng)營(yíng)情況后,整體開(kāi)業(yè)規(guī)模環(huán)比小幅上漲4.1%。從運(yùn)營(yíng)商規(guī)模榜TOP 10企業(yè)排名來(lái)看,魔方、樂(lè)乎、世聯(lián)紅璞位居前三。

  克而瑞租售事業(yè)部研究總監(jiān)包梅指出,部分戰(zhàn)略上主動(dòng)布局長(zhǎng)租公寓賽道的房企系品牌,經(jīng)過(guò)幾年的沉淀和發(fā)展,規(guī)模與經(jīng)營(yíng)質(zhì)量均穩(wěn)步提升。在行業(yè)仍然以追求規(guī)模擴(kuò)張為主的階段,一些企業(yè)已著力轉(zhuǎn)型提升經(jīng)營(yíng)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效率。

  “三季度,收并購(gòu)事件頻頻落地,主要發(fā)生在頭部企業(yè)之間,由于頭部規(guī)模型企業(yè)擁有相對(duì)穩(wěn)定、優(yōu)秀的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì),能支撐逆市中的規(guī);瘮U(kuò)張! 包梅補(bǔ)充說(shuō)道。

  結(jié)構(gòu)性調(diào)整已經(jīng)在路上

  擴(kuò)張之外,長(zhǎng)租行業(yè)引人注目的還有體現(xiàn)行業(yè)發(fā)展信號(hào)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整,如:縮減在管房源規(guī)模以及調(diào)整城市布局。

  以萬(wàn)科泊寓為例,據(jù)其2020年中報(bào)披露,盡管在拓房數(shù)量及租金收入兩大指標(biāo)上,泊寓在房企系長(zhǎng)租企業(yè)陣營(yíng)中位次靠前,但聚焦到城市布局上,2020年上半年泊寓城市擴(kuò)張策略上有所收縮,從2019年中期的35城降至33城。

  有收縮動(dòng)作的還有我愛(ài)我家旗下長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)線——相寓。據(jù)該集團(tuán)今年5月舉辦的2019年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上透露, 2019年相寓在管規(guī)模減少了約3萬(wàn)套,原因在于“基于市場(chǎng)的主動(dòng)收縮”,并稱相寓此次規(guī)?s減使得單套房收入和毛利率有所提升。我愛(ài)我家北京公司總經(jīng)理高曉輝在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)也直言,“通過(guò)研判租賃市場(chǎng)的變化趨勢(shì),相寓自2019年初開(kāi)始就主動(dòng)調(diào)整布局,降低不良庫(kù)存,堅(jiān)持以運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)效率為核心策略,聚焦租賃需求穩(wěn)定提升的區(qū)域”。

  貝殼高級(jí)分析師黃卉指出,企業(yè)依據(jù)市場(chǎng)進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整是戰(zhàn)略發(fā)展必然,也是企業(yè)進(jìn)行精細(xì)化成本管理的需要!皬臅r(shí)間維度來(lái)看,市場(chǎng)呈明顯周期性變化,旺季和淡季,市場(chǎng)需求和租賃人群會(huì)呈現(xiàn)階段性變化。應(yīng)根據(jù)出房情況來(lái)決定收房速度,將庫(kù)存維持在健康水平。同時(shí),疫情也倒逼企業(yè)不斷優(yōu)化布局、減緩新拓房源速度以及迭代產(chǎn)品形態(tài)!

來(lái) 源:北京商報(bào)    

  編 輯:liuy 

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