這兩天長(zhǎng)租公寓的事情又又又上熱搜了，網(wǎng)傳“蛋殼公寓即將破產(chǎn)跑路”、“蛋殼公寓杭州分公司停止運(yùn)營(yíng)”、“數(shù)百位業(yè)主集體維權(quán)”......雖然蛋殼公寓官方很快在微博上澄清，但今年以來(lái)，包括蛋殼公寓在內(nèi)的多家長(zhǎng)租公寓倒閉的傳聞就沒(méi)有斷過(guò)。
事實(shí)上，已經(jīng)倒閉的長(zhǎng)租公寓不在少數(shù)，從今年7月的品程優(yōu)居、優(yōu)客逸家等，到8月的友客公寓、嵐悅公寓、沃客公寓等，再到9月的寓意公寓、適享公寓，以及不久前的小鷹，長(zhǎng)租公寓品牌中能查到信息的破產(chǎn)名單就多達(dá)二十余家。
而即便蛋殼公寓自稱沒(méi)有破產(chǎn)和跑路，但也向外界透露資金鏈確實(shí)存在一些問(wèn)題，并且糾紛不斷，據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓是紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司旗下產(chǎn)品，截至目前，其主要為房屋租賃合同的法律糾紛就高達(dá)數(shù)十起。
資金時(shí)間錯(cuò)位管理，長(zhǎng)租公寓快速積累資金池
盡管頻頻發(fā)生“暴雷”，但我們不難發(fā)現(xiàn)近幾年長(zhǎng)租公寓的模式在早期是非常成功的，不過(guò)按理說(shuō)租售房屋是一種投入大、投資回報(bào)周期長(zhǎng)、擴(kuò)張困難緩慢的行業(yè)，但是自如、蛋殼卻能在很短時(shí)間獲得大量資金來(lái)擴(kuò)張，原因就在于長(zhǎng)租公寓“圈”錢(qián)的本質(zhì)不是房租差價(jià)。
大多數(shù)長(zhǎng)租公寓的房產(chǎn)都是從本地業(yè)主那里承包，可以簡(jiǎn)單理解為二房東。在一二線城市房?jī)r(jià)奇高的當(dāng)下，拿房成本必然也是非常高昂，想要以高很多的價(jià)格租出去很難。并且長(zhǎng)租公寓的受眾群體大多數(shù)年輕人，追求便宜實(shí)惠，因此即便是轉(zhuǎn)手租出去，一間房也掙不了太多錢(qián)。再加上房屋裝修、運(yùn)營(yíng)的成本，更是剩不下多少。
如何快速積累大量資金，是長(zhǎng)租公寓前期占領(lǐng)市場(chǎng)的關(guān)鍵，為了實(shí)現(xiàn)這一目的，長(zhǎng)租公寓推行兩種方式，一種是押一付三或押一付十二，另一種就是通過(guò)租金貸來(lái)支付房租，以租客名義一次性從銀行貸走一年租金。
無(wú)論哪種，長(zhǎng)租公寓總是傾向于讓用戶一次性繳納一年的房租或者去貸款到一年的租金，而面對(duì)一房東業(yè)主時(shí)，一般是一個(gè)月或者一季度給房東支付一次房租，這其中資金的時(shí)間錯(cuò)位管理打造了龐大的資金池。有了資金池，就可以用于投資獲益、擴(kuò)大規(guī)模占領(lǐng)市場(chǎng)，甚至是作為準(zhǔn)備跑路的資金。
靠資金時(shí)間錯(cuò)配產(chǎn)生出來(lái)的現(xiàn)金，使得長(zhǎng)租公寓有了進(jìn)一步擴(kuò)張的籌碼，因此我們能看到蛋殼公寓在2017-2019年短短兩年間，運(yùn)營(yíng)的房間數(shù)暴漲了近30倍。但繁榮的背后依然不能掩蓋虧損的事實(shí)，對(duì)于新增房間的前期投入，也使蛋殼虧損額也從2億多元飆升至了近35億元。在2020年的第一季度里，蛋殼公寓更是以12.3億元的虧損創(chuàng)下了其單季虧損的新高度。
長(zhǎng)期的巨額虧損對(duì)資金鏈的可持續(xù)性提出了巨大挑戰(zhàn)，這也不得不使得公寓方不斷尋求壓榨業(yè)主和租客的方法，盡可能讓租客多交錢(qián)、快交錢(qián)，而給業(yè)主少打款、慢打款，并且從公寓本身的配置等方面摳成本，以降低運(yùn)營(yíng)壓力。
公寓倒閉，多方利益受損
表面上看，長(zhǎng)租公寓最大的風(fēng)險(xiǎn)是破產(chǎn)跑路，導(dǎo)致業(yè)主方收不到應(yīng)收的房款，而租客更是交了房租無(wú)房可住，直接影響了雙方利益。更深入來(lái)看，長(zhǎng)租公寓倒閉也讓配套的家電企業(yè)受到了一定損失。
其中智能門(mén)鎖受影響最大，因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓基本上100%安裝了智能門(mén)鎖，作為智能門(mén)鎖最主要的銷(xiāo)售渠道，公寓倒閉和市場(chǎng)口碑崩塌必然會(huì)極大影響智能門(mén)鎖企業(yè)的未來(lái)發(fā)展前景。
其次，公寓普遍標(biāo)配空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)，有的還會(huì)配備微波爐、煙灶等，對(duì)這些家電企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然公寓不是主要銷(xiāo)售對(duì)象，但也損失了一個(gè)潛在的增長(zhǎng)渠道。而且有一些廠商交付家電產(chǎn)品不是一次性付清款項(xiàng)，很有可能在公寓倒閉時(shí)還未收到尾款。
這種情況下，廠商們?yōu)榱说挚癸L(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)預(yù)計(jì)將加大預(yù)收款比例，更加謹(jǐn)慎地和公寓進(jìn)行合作。對(duì)租房的租客來(lái)說(shuō)，面臨兩個(gè)選擇，要么換房，要么和一房東直接簽約，不管哪一個(gè)，付出的時(shí)間成本和金錢(qián)成本都是非常大的，這還不算公寓跑路未討回的錢(qián)。
長(zhǎng)租公寓隱患多，破產(chǎn)跑路只是冰山一角
除了公寓倒閉造成的財(cái)產(chǎn)損失，公寓房屋質(zhì)量問(wèn)題也值得重視。前幾年發(fā)生的自如“甲醛房”事件仍然歷歷在目，遺憾的是，直到今天，長(zhǎng)租公寓仍然會(huì)時(shí)不時(shí)發(fā)生各種安全隱患。
前面提到，長(zhǎng)租公寓為了降低運(yùn)營(yíng)
成本、提高擴(kuò)張速率，無(wú)論是裝修還是室內(nèi)的配套都遵循低價(jià)省事兒的原則，售后服務(wù)也是能省就省，如果房屋使用出現(xiàn)了問(wèn)題，不僅維修難，賠償也往往不到位。
比如2019年，一位長(zhǎng)租公寓住戶發(fā)表了一篇租房踩坑經(jīng)歷，他租的一套房間暖氣沒(méi)了，一共打了12次維修電話，每次客服的反饋都是“我們會(huì)反饋給維修師傅的，會(huì)盡快安排上門(mén)維修”，可是在這期間的80天，根本沒(méi)有維修師傅上門(mén)。更慘的是，2019年2月下旬，房間全面停水，同樣無(wú)人解決，用戶要求給予適當(dāng)補(bǔ)償，然而公寓方面表示只能退還700元服務(wù)費(fèi)。
再比如，上海某公寓住戶反映，入住前后房屋信息完全不符，而且存在嚴(yán)重安全隱患。當(dāng)他來(lái)到住處時(shí)，發(fā)現(xiàn)原本宣傳的電梯變成了樓梯，整個(gè)房間斷電斷水，衛(wèi)生狀況極其糟糕，當(dāng)他試著打開(kāi)電閘時(shí)，發(fā)現(xiàn)電閘竟然“嗞嗞嗞”地冒火星。
打售后電話投訴后，對(duì)方承維修人員趕到看了一眼，說(shuō)電路問(wèn)題不在他的負(fù)責(zé)范圍內(nèi)，歸物業(yè)管，遂離開(kāi)。繼續(xù)多次投訴后，才得以解決。
寫(xiě)在最后
總的來(lái)說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)租房市場(chǎng)還有很多不足，本該提供更好品質(zhì)和服務(wù)的長(zhǎng)租公寓也被一些舍本逐利的人做成了圈錢(qián)工具。作為在外打工的租房一族，要時(shí)刻擦亮眼睛，看清楚套路，如果遇到損壞自己利益的事情，一定要堅(jiān)決維權(quán)。
來(lái) 源： 太平洋電腦網(wǎng)
編 輯：liuy
