在房貸規(guī)模快速擴(kuò)張后，房抵貸被指有部分資金流入樓市，受到監(jiān)管部門和市場關(guān)注。近日有消息稱，隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的加強(qiáng)，深圳等地的部分國有大行已于近期收緊了房地產(chǎn)抵押貸款條件，商鋪類房抵貸更是直接停貸。
除了深圳之外，目前全國多地銀行都聲稱收緊了房抵貸業(yè)務(wù)。以北京地區(qū)為例，目前大多數(shù)銀行仍正常開展房抵貸業(yè)務(wù)，但確實有部分銀行有所收緊，主要體現(xiàn)為，更嚴(yán)格的額度投放、商鋪類房抵貸受限制以及更嚴(yán)格的審批條件約束業(yè)務(wù)申請。
同時，一些貸款中介公司為了吸引客戶，吹噓低息貸款，還宣稱能通過“運作”使房抵貸用于購房，將那些原本不符合貸款條件的客戶順利獲得銀行貸款。
部分大行收緊房抵貸
合規(guī)性要求提高
今年以來，多地監(jiān)管部門下發(fā)通知，排查房抵貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況。在此背景下，全國多地的銀行收緊了房抵貸業(yè)務(wù)。
目前北京地區(qū)部分國有大行已經(jīng)收緊房抵貸業(yè)務(wù)，除了加大審核力度、減緩放款速度之外，商鋪類和地段不好的公寓的抵押是嚴(yán)格限制的，除非以經(jīng)營貸的方式申請。
“我行近期確實收緊了房抵經(jīng)營貸業(yè)務(wù)的辦理，利率有所上調(diào)，從年初的3.6%上升至目前的4.05%。”某國有大行的客戶經(jīng)理告訴記者，審核條件越來越嚴(yán)格，對于以住宅為抵押物的“房抵貸”業(yè)務(wù)，最高貸款額度可以達(dá)到評估房價的70%，而以公寓和商鋪為抵押物的額度相對較低，最高50%。
上述客戶經(jīng)理還表示：“如果以公寓和商鋪作為抵押物申請的話，我們不做該業(yè)務(wù)，除非客戶名下有公司。而且我行會指定擔(dān)保公司對抵押物進(jìn)行評估，貸款期限1年，根據(jù)具體情況可以續(xù)簽�！�
實際上，多數(shù)房產(chǎn)中介銷售人員也建議用普通住宅來做抵押貸款，商鋪類抵押審核條件比較嚴(yán)格，而且銀行貸款很難獲批。特別是今年以來商鋪經(jīng)營不景氣，風(fēng)險較大，銀行管控更加嚴(yán)格。
在走訪中，記者從多個銀行信貸業(yè)務(wù)的客戶經(jīng)理處了解到，由于房抵貸業(yè)務(wù)，監(jiān)管明確規(guī)定只能用于消費或者經(jīng)營，不能用于其他投資。因此，部分銀行除了加強(qiáng)對資金流向的審核，甚至部分中小銀行已經(jīng)暫停個人住房抵押消費貸業(yè)務(wù)。“監(jiān)管部門對于‘房抵貸’用途真實性查得比較嚴(yán)格，特別對于消費貸款�！蹦彻煞葜沏y行支行相關(guān)負(fù)責(zé)人對《證券日報》記者表示，在審批之前需要上繳增值稅發(fā)票作為憑證，同時銀行以受托支付的形式打給第三方賬戶，并且后期銀行會不定期監(jiān)控資金流向，確保資金用于申請貸款的指標(biāo)。
某城商行的客戶經(jīng)理對記者表示：“我行已經(jīng)暫停了個人住房抵押消費貸業(yè)務(wù)。由于監(jiān)管對于這類貸款的用途要求有限制，銀行對貸款后資金具體去向的監(jiān)控很難，很多客戶達(dá)不到要求導(dǎo)致經(jīng)常放不出貸款，所以取消該類業(yè)務(wù)�！�
同時，審核條件的嚴(yán)格還體現(xiàn)在銀行更加“挑剔”客戶，在客戶的選擇上更加擇優(yōu)，而資質(zhì)一般的客戶可能無法獲得貸款。據(jù)記者了解，國有銀行只接受結(jié)清按揭貸款的房產(chǎn)，也有部分中小銀行可以接受未結(jié)清貸款的房產(chǎn)做“二押”，但是貸款的額度有所下降。
“篩選標(biāo)準(zhǔn)包括對個人信用核實、房屋核實、流動性、市場評估價格等。實際辦理中，會選擇房屋流動性較高、公司收入較好的客戶。”多數(shù)銀行的客戶經(jīng)理對記者表示。
此外，“放款慢”也是普遍情況。“如果順利的話最快需要20個工作日，慢的話一個半月左右�！倍嗉毅y行的客戶經(jīng)理告訴記者。也有房產(chǎn)中介表示：
“此前辦理貸款，大概只需15天即可辦完。但隨著各家銀行收緊政策，所有手續(xù)辦理完成之后放款時間至少要近兩個月�！�
銀行方面對此解釋稱，四季度房貸額度比較緊，導(dǎo)致近期放款也比較慢，除了受年底銀行資金緊張影響外，近期監(jiān)管層面要求要配合房地產(chǎn)調(diào)控政策，控制房貸額度投放，所以房貸審批更加嚴(yán)格。
房貸中介宣稱
房抵貸購房“另有門路”
只要房產(chǎn)是真實的，公司情況、公司流水、上下游合同都可以“全權(quán)辦理”，并且收取貸款額的3%—5%作為服務(wù)費用。上述中介還向記者介紹了此類“移花接木”式操作流程：客戶通過經(jīng)營貸向銀行申請貸款，銀行通過受托支付的方式，將貸款資金打入合作的第三方對公賬戶（第三方可自己找或者由中介公司提供），再轉(zhuǎn)入指定的個人賬戶，最終以取現(xiàn)的方式規(guī)避銀行的審查，這種方式在后期調(diào)查中不易被發(fā)現(xiàn)。
據(jù)了解，多數(shù)銀行設(shè)定的抵押成數(shù)為七成，銀行類金融機(jī)構(gòu)對于優(yōu)質(zhì)客戶確實提供了較低的利率，在3%—4%之間，額度最高千萬元的融資規(guī)模是多數(shù)銀行的放款上限。而小貸公司的推介廣告則頗為高調(diào)。為了吸引客戶，有公司吹噓低息貸款，且表示住房抵押貸款可貸房產(chǎn)估值的八到九成，貸款規(guī)模上限提高至3000萬元。但是在實際的操作過程中，并非如公司當(dāng)初“承諾”，甚至有小貸公司等第三方的利率最高可達(dá)10%以上。
一家金融外包公司工作人員對記者表示：“我們公司跟銀行有合作，可以幫助客戶匹配到合適的銀行、最低可申請3.85%的年化利率�！钡谟浾呱钊肓私庠撡J款全部流程之后發(fā)現(xiàn)，其實并不存在這類情況。在記者多次詢問利率時，上述工作人員更改此前說法，并稱：“住宅類房抵經(jīng)營貸雖然可申請3.85%的年化利率，但是要求每年必須歸還本金；如果是商鋪類房抵貸，貸款的利率為8.5%—10%，可貸房產(chǎn)估值的三成或三點五成。”
個人抵押貸款收緊
原因有二
近年來，監(jiān)管部門對銀行房貸的監(jiān)控非常嚴(yán)格。隨著各地房地產(chǎn)銷售回暖，部分銀行房貸規(guī)模仍有增長，監(jiān)管部門再度下發(fā)控制房貸規(guī)模的要求，也預(yù)示著房地產(chǎn)融資“嚴(yán)監(jiān)管”態(tài)勢不變。
今年4月份，多地監(jiān)管部門下發(fā)通知，排查房抵經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場情況。同時，一些大型銀行接到通知稱，監(jiān)管部門近期要求大型商業(yè)銀行降低壓力，控制個人住房抵押貸款等房地產(chǎn)貸款規(guī)模，不少大型銀行新增住房類貸款占比降至30%以下。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，類似房抵貸業(yè)務(wù)收緊，出發(fā)點可能在于銀行今年額度開始收緊。在收緊的情況下，此類貸款業(yè)務(wù)會有所收緊�？陀^上說，包括此前深圳的經(jīng)營貸事件，說明貸款方面是有壓力的，至少說明貸款層面也需要關(guān)注調(diào)控大方向，不能盲目放貸，更是要防范資金違規(guī)使用或流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。后續(xù)類似從嚴(yán)政策，客觀上也有助于房地產(chǎn)市場的交易穩(wěn)定和價格穩(wěn)定。
對于個人抵押貸款收緊的原因，銀行業(yè)內(nèi)人士表示，目前看來主要是兩個方面：四季度金融監(jiān)管升級，金融環(huán)境趨緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資壓力較大；另一方面是今年三季度前的貸款額度已經(jīng)發(fā)放超額，當(dāng)前剩余額度不足。
來源：證券日報
編 輯：chenhong
