精準靶向施策 突破土地供應(yīng)瓶頸

　　根據(jù)中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》，將支持深圳在土地管理制度上深化探索。將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項委托深圳市政府批準。支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地。

　　同時，支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應(yīng)、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設(shè)用地進行開發(fā)建設(shè)的市場化機制，完善閑置土地使用權(quán)收回機制。深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。支持依托公共資源交易平臺建設(shè)自然資源資產(chǎn)交易市場，完善一二級市場聯(lián)動的土地市場服務(wù)監(jiān)管體系。試點實行土地二級市場預告登記轉(zhuǎn)讓制度。

　　對于上述政策出臺的背景，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長、復旦大學住房政策研究中心秘書長陳晟在接受e公司記者采訪時表示，這個是在中國經(jīng)濟啟動以國內(nèi)循環(huán)為主、國際國內(nèi)互促雙循環(huán)發(fā)展的新格局的大背景下，在深化改革方面的重要突破，瞄準的是一些特大型的城市存在的土地管理制度問題。在已沒有增量土地空間的一些大城市上，通過土地空間的進一步改革來釋放紅利。深圳的此次制度探索，將進行相關(guān)領(lǐng)域的政策試點并實現(xiàn)突破。同時，在未來，相信會對北京、上海、廣州等城市形成積極的示范作用。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，就深圳過去土地市場而言，一直存在三個關(guān)鍵問題，第一個是地少、第二個是土地的用地結(jié)構(gòu)不合理，第三個是很多的土地基本上已經(jīng)建設(shè)完成，主要都是存量用地。

　　土地成交

　　數(shù)據(jù)顯示，過去十年，深圳住宅用地成交面積為431.5萬平方米，位居103個城市中倒數(shù)第四。相比住宅用地，深圳在工業(yè)用地、商服用地上則要多出許多。數(shù)據(jù)顯示，過去十年深圳工業(yè)用地成交達到1147.78萬平，成交面積位居全國第82位；規(guī)劃建筑面積3586萬平方米，位居全國第52位。商服用地成交達到394.42萬平方米，位居第67位；規(guī)劃建筑面積1765.55萬平方米，位居第41位。

　　土地規(guī)劃

　　資料顯示，在深圳1997.47平方公里的土地上，容納了超過1344萬常住人口，但深圳居住用地占全市總建設(shè)用地面積不到23%，低于國家相關(guān)標準中25%～40%的下限。

　　過去十余年深圳房價快速上漲，主要原因是人們相信深圳土地供應(yīng)不足以滿足龐大的人口住房需求。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2019年，深圳市商品住宅成交均價為55821元/平方米，是2014年的23973元/平方米的2.3倍多。

　　而毫無疑問，中央對深圳的最新土地管理新政，會對接下來整個深圳的土地市場、房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大的影響，相當于給予了深圳市在土地管理方面更大的自主權(quán)，從此，深圳可以在土地市場、房地產(chǎn)調(diào)控方面大膽探索一些新政策、新思路。

　　佳兆業(yè)集團副總裁，首席經(jīng)濟學家劉策向e公司記者分析稱，總的來看，深圳土地管理制度的新探索，對推進整個深圳的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提高住宅比例，促進傳統(tǒng)工業(yè)用地的盤活等方面，都會帶來較為積極的影響。

　　 來 源： 金融界

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