房訊網(wǎng)訊 最近，在與業(yè)內(nèi)交流的過程中，很多會員、朋友都在問這樣一個問題：一線城市商辦地產(chǎn)包括寫字樓產(chǎn)業(yè)園市場的售價、租金、空置率超調(diào)了嗎？到底了嗎？這個問題的背后，實(shí)際上是問怎么看當(dāng)前的商辦地產(chǎn)市場？或者是商辦地產(chǎn)的未來走勢？

全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會執(zhí)行會長劉凱

　　在回答這一問題之前，我們先來看幾組數(shù)據(jù)：

　　首先，國家統(tǒng)計局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值296299億元，按不變價格計算，同比增長5.3%，比上年四季度環(huán)比增長1.6%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值11538億元，同比增長3.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值109846億元，增長6.0%；第三產(chǎn)業(yè)增加值174915億元，增長5.0%。房地產(chǎn)方面，一季度，全國新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%。新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%。3月末，商品房待售面積74833萬平方米，同比增長15.6%。其中，住宅待售面積增長23.9%。

　　其次，我們來看最近大家熱議的高盛關(guān)于房地產(chǎn)的預(yù)測。高盛發(fā)布了關(guān)于房地產(chǎn)市場走向的預(yù)測：國內(nèi)房價將下跌到2027年，屆時會跌去40%。而高盛的預(yù)測引發(fā)了社會各界的爭議。有人認(rèn)為高盛作為國際知名投行，其預(yù)測具有一定可信度；而也有人認(rèn)為，高盛可能并不完全了解中國樓市的特殊性和復(fù)雜性，其預(yù)測未必準(zhǔn)確。

　　最后，我們來看商辦地產(chǎn)市場，以北京為例對比2024年和2019年寫字樓市場空置率和租金的變化。

　　2024年，戴德梁行報告顯示　一季度北京寫字樓市場成交的小幅回升令全市空置率自2022年二季度以來首次下調(diào)，環(huán)比下降0.4個百分點(diǎn)至18.3%。一季度北京全市租金繼續(xù)下探至每月每平方米人民幣290.7元。

　　2019年，戴德梁行報告顯示，一季度北京市甲級寫字樓市場全市空置率為7.9%，環(huán)比下降0.2個百分點(diǎn)。全市寫字樓有效凈租金環(huán)比微降0.1%，按建筑面積計算達(dá)每月每平方米人民幣399.75Noise元。

　　我們認(rèn)為，以上幾個方面的數(shù)據(jù)，或者可以回答關(guān)于一線城市商辦地產(chǎn)市場是否超調(diào)、是否到底的問題。

　　經(jīng)濟(jì)增長方面，國家統(tǒng)計局副局長盛來運(yùn)指出，一些企業(yè)需要進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級。由于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)調(diào)整和新動能培育，經(jīng)濟(jì)增長波動是正常現(xiàn)象，但發(fā)展質(zhì)量正在持續(xù)提升。高質(zhì)量發(fā)展的進(jìn)步是中國經(jīng)濟(jì)回升向好的基礎(chǔ)。因此，經(jīng)濟(jì)向好不僅體現(xiàn)在增速回升，更應(yīng)關(guān)注質(zhì)量的改善。只有綜合考慮這些因素，才能增強(qiáng)對中國經(jīng)濟(jì)的信心。我們對中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好和高質(zhì)量發(fā)展充滿信心。

　　房地產(chǎn)方面，今年相關(guān)部門已出臺不少穩(wěn)樓市政策，如房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制等措施，可以看到政策從指導(dǎo)性政策向操作性政策方向?qū)捤�，政策的可�?zhí)行性與落地性更強(qiáng)，相信這些措施將對市場產(chǎn)生積極影響。

　　高盛預(yù)測方面，其實(shí)高盛還說了一句話：高盛指中國房地產(chǎn)尚未來到預(yù)期的L型路徑的底部。我們認(rèn)為，這個判斷值得我們關(guān)注和思考。

　　商辦地產(chǎn)方面，今年一季度商辦地產(chǎn)市場成交的低迷，是市場去年四季度的延續(xù)，這種調(diào)整，大概率將持續(xù)一段時間。2024年將是經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、市場、供需等各方面調(diào)整之年，整體市場可能進(jìn)入一個緩慢復(fù)蘇的過程。

　　總之，一方面，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)持續(xù)回升，企業(yè)盈利開始反彈、政策繼續(xù)發(fā)力，以及投資者信心改善，商辦地產(chǎn)市場最壞時間已過。另一方面，在商辦地產(chǎn)市場供應(yīng)巨量化、產(chǎn)品同質(zhì)化、競爭無序化的大背景下，短期內(nèi)一線城市空置率和租金水平或繼續(xù)面臨下行壓力。

　　那么，一線城市商辦地產(chǎn)市場是否超調(diào)、是否到底，你的結(jié)論是什么？

　　相關(guān)鏈接：2024年6月，2024中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會（EXPO COSS 2024）將在北京開幕，主題為“投資京津冀，商辦新未來”。展覽會由房訊網(wǎng)主辦，選址通承辦，致力于打造領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)選址解決方案和商業(yè)地產(chǎn)跨行業(yè)交流合作平臺，從需求、產(chǎn)品、投資、運(yùn)營四個維度出發(fā)，聚焦京津冀協(xié)同發(fā)展十年背景下商業(yè)地產(chǎn)新空間、新場景、新科技、新服務(wù)……

　　2024中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會（EXPO COSS 2024）將邀請100家投資商開發(fā)商企業(yè)和項目，1000家金融投資機(jī)構(gòu)和經(jīng)紀(jì)代理機(jī)構(gòu)，5000家大中小型企業(yè)商家和專業(yè)觀眾，為開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商、服務(wù)商與大中型小企業(yè)商家、經(jīng)紀(jì)公司、代理公司、金融機(jī)構(gòu)、裝飾設(shè)計、產(chǎn)業(yè)鏈條提供品牌展示、招商對接、洽談交易的交流合作平臺。

　　展覽會期間，第六屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌價值論壇將同期舉辦，論壇致力于提升中國商業(yè)地產(chǎn)品牌價值管理，探討商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方向，共話商業(yè)地產(chǎn)新生態(tài)圈，以品牌力量推動中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。據(jù)悉，論壇期間將隆重發(fā)布《2024中國商業(yè)地產(chǎn)品牌價值報告》。中國商業(yè)地產(chǎn)品牌價值論壇組委會聯(lián)合房訊指數(shù)自2018年起開展《中國商業(yè)地產(chǎn)品牌價值報告》的調(diào)查與發(fā)布活動。作為中國商業(yè)地產(chǎn)品牌價值領(lǐng)域唯一的數(shù)據(jù)評估與信息發(fā)布載體，本年度入圍品牌將突破100個。

來源：房訊網(wǎng)