2023年12月28日－29日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第二十屆年會(huì)在北京富力萬麗酒店舉辦。年會(huì)由北京市投資促進(jìn)服務(wù)中心、北京商務(wù)中心區(qū)管理委員會(huì)、全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)指導(dǎo)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)、首都會(huì)展（集團(tuán)）有限公司、房訊網(wǎng)FUNXUN聯(lián)合主辦。
在"解碼：科技園區(qū)空間打造與產(chǎn)業(yè)生態(tài)新模式"為主題的圓桌對話環(huán)節(jié)，以中關(guān)村西北旺科技園為案例，深入探討辦公、科研、生產(chǎn)、配套、服務(wù)等不同使用需求在單個(gè)園區(qū)中的建筑空間重構(gòu)及產(chǎn)業(yè)生態(tài)升級的話題。特邀世樺嘉潤董事總經(jīng)理李芳月?lián)沃鞒�，中科產(chǎn)城建設(shè)開發(fā)有限公司董事長郭瑩輝、中關(guān)村不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)會(huì)長張靜、中關(guān)村西北旺科技園副總經(jīng)理苗思露博士、CBRE世邦魏理仕華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人孫祖天、中關(guān)村產(chǎn)業(yè)研究院副院長楊洋進(jìn)行了熱烈討論和觀點(diǎn)交鋒。
以下是全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)常務(wù)會(huì)長、中科產(chǎn)城建設(shè)開發(fā)有限公司董事長郭瑩輝在圓桌對話環(huán)節(jié)的發(fā)言實(shí)錄：
大家都知道，我們過去的北京，產(chǎn)業(yè)園區(qū)叫產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，在規(guī)劃當(dāng)中M1、M2工業(yè)用地或者B23教育科研是不允許融入生活設(shè)施的、商業(yè)設(shè)施的，這是規(guī)劃的一個(gè)極端現(xiàn)象。園區(qū)就是園區(qū)，企業(yè)聚集、社會(huì)配套城市級的商業(yè)，形成的產(chǎn)城其實(shí)是不融合的。
城市更新中產(chǎn)城不融合問題。我們看到以廣州、上海老的工業(yè)城市在改革過程中，把很多傳統(tǒng)社區(qū)引入了文創(chuàng)、引入了都市型產(chǎn)業(yè)，是讓老的商業(yè)住宅社區(qū)中有產(chǎn)業(yè)動(dòng)力。尤其是最近幾年新的園區(qū)中也慢慢容入了產(chǎn)業(yè)里邊配套商業(yè)、配套居住，比如深圳的M0政策，新型產(chǎn)業(yè)用地，在建設(shè)面積的30%、占地面積15%，允許在工業(yè)園區(qū)中建設(shè)宿舍和社區(qū)商業(yè)，這就是一種產(chǎn)業(yè)園區(qū)的社區(qū)化和傳統(tǒng)的住區(qū)的產(chǎn)業(yè)化，就是兩者之間在交互融合。這種趨勢是對過去城市的服務(wù)業(yè)進(jìn)城、產(chǎn)業(yè)下鄉(xiāng)的一種高效補(bǔ)充，就是大量的產(chǎn)業(yè)都在郊外，大量的服務(wù)業(yè)都在城里，所以造成潮汐流現(xiàn)象、產(chǎn)城不融合、大量浪費(fèi)。產(chǎn)城融合的趨勢就是我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商的機(jī)遇。
我們希望政府部門在規(guī)劃一個(gè)園區(qū)過程中，如何可以允許產(chǎn)業(yè)園捆綁購買商業(yè)配套用地，可以配套住宅用地，形成從土地規(guī)劃上、從土地出讓方式上允許產(chǎn)住商高度融合，這是一個(gè)政策、法規(guī)，尤其是理念的突破。過去是條塊的，尤其是北京原來住宅還配商業(yè)，現(xiàn)在住宅連商業(yè)都不讓配了，所以搞得大家商業(yè)地產(chǎn)做商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)做住宅地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)園根本就碰不著商業(yè)和住宅。我們就是要改變這種誤區(qū)，形成高度融合態(tài)勢。
另外，政府選擇運(yùn)營商的時(shí)候缺乏標(biāo)準(zhǔn)。海淀一個(gè)溫泉鎮(zhèn)當(dāng)年有個(gè)非常痛心的案例，政府要建設(shè)一個(gè)集體建設(shè)用地做一個(gè)創(chuàng)新社區(qū)，也容許產(chǎn)住商融合，但是不知道怎么選擇市場化民營的運(yùn)營商，把這個(gè)運(yùn)營機(jī)會(huì)交給民營企業(yè)，對還是不對？有沒有采購社會(huì)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)？如果有標(biāo)準(zhǔn)有框架，政府就可以采購優(yōu)秀運(yùn)營商的服務(wù)了，各類市場主體都可以通過一個(gè)框架下政府的招標(biāo)行為進(jìn)入政府的園區(qū)資產(chǎn)進(jìn)行組合。所以產(chǎn)業(yè)社區(qū)的理念，在未來也是一種生意模型，也是一種政府的行為進(jìn)步。
南方理念先行的產(chǎn)業(yè)社區(qū)化。比如M0政策，就是因?yàn)榭吹酵恋豈1做工程，M2可以有限的有高度、有環(huán)境容忍度，但是還沒有解決住和商的問題，M0是深圳到惠州到全國演變，北京叫M4，現(xiàn)在我們已經(jīng)為客戶做了這樣的調(diào)整，各地在仿效，但是各地通過土地標(biāo)號(hào)重新做了調(diào)整，但這種理念實(shí)際上就是產(chǎn)業(yè)社區(qū)化。
中關(guān)村西北旺科技園就是新理念下政府允許做產(chǎn)業(yè)園，其實(shí)商辦形態(tài)、寫字樓形態(tài)做孵化研發(fā)形態(tài)，包括科技園、孵化園，同時(shí)也允許配置社區(qū)級商業(yè)和配套的廉租公寓等等，這就是一種進(jìn)步，這就是新的規(guī)劃。但是有的園區(qū)兩平方公里全部都是企業(yè)總部和研發(fā)，沒有配套商業(yè)，這就是新舊兩個(gè)界面。
來 源：房訊網(wǎng)
