2023年第四季度市場的新增供應(yīng)量依然較為可觀，當(dāng)季共錄得四個(gè)甲級(jí)寫字樓共計(jì)20.7萬平方米項(xiàng)目入市，同比環(huán)比均有回落，但依然保持較高水平。全年新增供應(yīng)量重回百萬平方米量級(jí)，年內(nèi)供應(yīng)峰值出現(xiàn)在第二季，主要分布在前海和新興區(qū)域。盡管因工期和開發(fā)商自身原因?qū)е虏糠猪?xiàng)目推遲交付，但部分自用項(xiàng)目轉(zhuǎn)出租帶動(dòng)年度新增供應(yīng)量增長至115.6萬平方米，同比上升28.5%。
經(jīng)濟(jì)回升向好帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)寫字樓市場需求逐季遞進(jìn)式改善，第四季度以價(jià)換量帶動(dòng)市場需求實(shí)現(xiàn)了進(jìn)一步改善，當(dāng)季共錄得18.0萬平方米的凈吸納量，同比及環(huán)比增長明顯，分別上漲76.3%和20.0%。全年凈吸納量共計(jì)56.8萬平方米，同比躍升44.8%，但與疫情前的年均水平相比仍有一定差距。受新增供應(yīng)以及需求尚未完全修復(fù)影響，整體市場空置率同比上升2.1個(gè)百分點(diǎn)至20.9%，與疫情前的2019年趨同。
聚焦需求，金融板塊韌性回歸，受科技行業(yè)政策監(jiān)管導(dǎo)致的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)規(guī)模性調(diào)整影響，科技需求主導(dǎo)時(shí)代進(jìn)入拐點(diǎn)。2023年第四季度金融以21.2%的需求占比位居榜首，傳統(tǒng)金融為主要需求驅(qū)動(dòng)，主要來自保險(xiǎn)、銀行和證劵企業(yè)，科技行業(yè)以17.1%的占比排名需求第二位，主要來自于軟件系統(tǒng)開發(fā)以及電商。全年來看，金融板塊以23.8%的需求占比成為第一大需求來源，科技板塊則以17.7%的需求占比位居第二，相比其需求高峰期40%以上的市場份額回落明顯。專業(yè)服務(wù)業(yè)為第三大需求，占比為14.8%。年內(nèi)金融需求主要貢獻(xiàn)自傳統(tǒng)金融板塊，銀行、保險(xiǎn)和證券需求齊頭并進(jìn)，分別貢獻(xiàn)25%以上的份額。其中，證券業(yè)擴(kuò)張主要來自國內(nèi)頭部券商的搬遷需求，雖受金融行業(yè)減費(fèi)讓利影響，但頭部券商依然具備較強(qiáng)的盈利能力，選擇在新增供應(yīng)不斷釋放的窗口期進(jìn)行場所調(diào)整。而銀行業(yè)的擴(kuò)張需求表現(xiàn)則較為多樣化，融聚了國有銀行、互聯(lián)網(wǎng)銀行在業(yè)績穩(wěn)定增長的驅(qū)動(dòng)下的搬遷需求以及外資銀行在重啟開放后在深圳的新設(shè)立需求。保險(xiǎn)行業(yè)的需求主要來自壽險(xiǎn)類機(jī)構(gòu)和互聯(lián)網(wǎng)保險(xiǎn)公司的搬遷需求。其他金融服務(wù)方面延續(xù)了資管業(yè)務(wù)發(fā)展帶動(dòng)下以投資理財(cái)和財(cái)富管理類企業(yè)為主的搬遷租賃需求�？萍技�(xì)分需求方面，軟件系統(tǒng)開發(fā)占據(jù)了半壁江山，主要來自人工智能和云計(jì)算及運(yùn)用。電子元器件電商以及跨境電商需求的增長也推動(dòng)電商為科技板塊第二大需求來源，占比近2成。而大數(shù)據(jù)及其社交網(wǎng)絡(luò)服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)力令互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)服務(wù)以17.0%的需求占比位列第三。此外，年內(nèi)的超大型租戶方面，除金融和科技產(chǎn)業(yè)外，還錄得了來自酒店、電子煙和建筑設(shè)計(jì)的租賃案例。
子市場方面，全年來看，前海及新興區(qū)域的坂田為成交最活躍的兩大片區(qū)，需求貢獻(xiàn)率為23.8%和17.1%，其中坂田片區(qū)的需求主要由某大型項(xiàng)目快速去化所驅(qū)動(dòng)，而前海作為全市年內(nèi)第一大片區(qū)，新增供應(yīng)拉動(dòng)需求同步提升。租賃類型方面，搬遷需求依然主導(dǎo)市場，且在以價(jià)換量的帶動(dòng)下比例有所提升，同比升高3.5個(gè)百分點(diǎn)至66.4%，新設(shè)立需求亦有所提升，同比升高2.7個(gè)百分點(diǎn)。
租金方面，2023年第四季度多項(xiàng)目采取以價(jià)換量策略，因此多片區(qū)均有錄得租金下滑，全市平均租金下降1.0%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展不確定性帶來的企業(yè)擴(kuò)張謹(jǐn)慎，為了穩(wěn)定現(xiàn)有客戶以及吸引新租戶，多業(yè)主采取以價(jià)換量策略。受此影響，全年多片區(qū)錄得租金下滑，下調(diào)幅度較大的項(xiàng)目為空置率較高或者原本租金價(jià)格水平遠(yuǎn)高于片區(qū)平均水平的項(xiàng)目，全市平均租金同比下跌2.8%，跌幅同比走擴(kuò)。隨著租戶議價(jià)能力變強(qiáng)，業(yè)主租賃策略更為靈活，除延長免租期、提供裝補(bǔ)外，部分業(yè)主還提供了特殊簽約條款如退租不還原及優(yōu)先轉(zhuǎn)租權(quán)等。
來 源： CBRE世邦魏理仕
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