房地產(chǎn)總量擴張黃金時代結(jié)束已成共識，養(yǎng)老、文旅、康養(yǎng)、長租公寓、物流、聯(lián)合辦公等領(lǐng)域成為諸多房企戰(zhàn)略試水的重點領(lǐng)域。
近幾年，中國一面要應(yīng)對、人口老齡化，慢性病大幅攀升的問題，另一面，經(jīng)濟增長、人均收入增加，人們對生活質(zhì)量和健康要求持續(xù)提升，市場存在巨大醫(yī)療健康潛在需求。不少房企轉(zhuǎn)型大健康產(chǎn)業(yè)，開發(fā)投資康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)綜合體項目。
據(jù)不完全統(tǒng)計，目前已有包括萬達、萬科、恒大、魯能、遠洋、融僑、復(fù)星、保利、遠洋等超20家房企發(fā)力醫(yī)療大健康板塊，涉足醫(yī)療地產(chǎn)開發(fā)、醫(yī)院投資運營、醫(yī)藥器械與服務(wù)、非診療服務(wù)等領(lǐng)域。
然而風(fēng)口越大，風(fēng)險敞口也越大。市場中，地產(chǎn)轉(zhuǎn)型康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)成功的項目鳳毛麟角、失敗的項目倒是越來越多。布局了22個康養(yǎng)項目的融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌就曾表示："康養(yǎng)是一個巨大的市場，但也是一個比較難做的市場。
轉(zhuǎn)型康養(yǎng)先自問"初心
近幾年來，有關(guān)房企轉(zhuǎn)型康養(yǎng)存在的諸多問題，筆者在參加行業(yè)論壇及接受媒體采訪時就被各種人士頻頻問及。
房企轉(zhuǎn)型康養(yǎng)項目目前面臨的各種問題與現(xiàn)狀，是與部分房企早期拿地秉持的理念有關(guān)。
隨著行業(yè)深度調(diào)整，部分房企在主業(yè)方面發(fā)展越來越困難，康養(yǎng)或者文旅等產(chǎn)業(yè)概念可以成為房企前期拿地和銷售去化的一個亮眼噱頭，從而才開始轉(zhuǎn)型大健康，開發(fā)康養(yǎng)小鎮(zhèn)、興建康養(yǎng)綜合體。
康養(yǎng)地產(chǎn)本身是一個聚合度、鏈接性很高的行業(yè)，從建設(shè)運營到醫(yī)療，都需要參看相關(guān)健康標準，要做到適齡化、適老化、全年齡段；此外，基礎(chǔ)無障礙、消防、日照等開發(fā)運營細節(jié)都需要企業(yè)在熟悉地產(chǎn)開發(fā)的同時，對整個醫(yī)療康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)方方面面要更專業(yè)化更精細化。
因此，真正的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)真正要緊抓的就一個核心就是：運營！
首先，區(qū)別于地產(chǎn)開發(fā)，地產(chǎn)轉(zhuǎn)型康養(yǎng)需要以運營收入來覆蓋公司的運營成本、物業(yè)投資，賺的是運營現(xiàn)金流，而非物業(yè)銷售收入。目前，不少房企所做康養(yǎng)地產(chǎn)項目，普遍還是"換湯不換藥"，以開發(fā)思維在做本該以運營為核心的發(fā)展產(chǎn)業(yè)。
不少所謂轉(zhuǎn)型康養(yǎng)的房企圍繞著開發(fā)業(yè)務(wù)，以開發(fā)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流來彌補運營現(xiàn)金流缺口，很少有依靠運營獲取的現(xiàn)金流就能完全維持持有型物業(yè)運營，而這類企業(yè)要實現(xiàn)盈利則更不大可能。
其次，從商業(yè)模式來看，房企轉(zhuǎn)型康養(yǎng)或文旅等多元化產(chǎn)業(yè)，在商業(yè)邏輯上不好理順。文旅、康養(yǎng)、聯(lián)合辦公等產(chǎn)業(yè)投資回報慢、知期內(nèi)現(xiàn)金流少，難以在較短時間內(nèi)支持地產(chǎn)公司舊有體系內(nèi)較高的管理和運營成本，必須要依靠開發(fā)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流進行交叉補貼才能維持。而房企之所以愿意對其補貼，用意仍在拿地與快速去化，并非真正通過產(chǎn)業(yè)運作賺取利潤，這是根本。
轉(zhuǎn)型長周期發(fā)展產(chǎn)業(yè)金融工具是底氣
筆者認為，房企要轉(zhuǎn)型長周期產(chǎn)業(yè)，必須要有規(guī)�；⒌统杀镜拈L期資金導(dǎo)入支撐，否則最終還是容易掉入"掛羊頭賣狗肉"的窠臼。
即使以險資為代表、成本相對較低的資金，在進入重資產(chǎn)類型的康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)時，也會采取售賣入住權(quán)等多種形式，以期盡早實現(xiàn)項目現(xiàn)金回流。開發(fā)企業(yè)或以出售物業(yè)回款為依托，或以分時共享權(quán)的售賣來平衡投資回報，這幾乎成為從事康養(yǎng)、文旅等長周期物業(yè)開發(fā)和運營投資方的標準化動作。
在實踐中更甚的是，房企無論是轉(zhuǎn)型文旅或康養(yǎng)，往往都是住宅先行，然后再開始建設(shè)配套的文旅內(nèi)容和康養(yǎng)內(nèi)容，即房企必須用前期地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)獲取的現(xiàn)金流做支撐，才能進一步推動康養(yǎng)配套內(nèi)容投資。
業(yè)內(nèi)有句口頭禪："無地產(chǎn)，不文旅/康養(yǎng)"。
這背后直指國內(nèi)大部分房企核心資本不足，但行業(yè)環(huán)境又迫使企業(yè)必須以規(guī)模化、高增長之路來維持土地市場的對價能力、融資勢能以及在資本市場的企業(yè)市值，從而不得不走向高負債、高杠桿和高周轉(zhuǎn)的發(fā)展模式。
而康養(yǎng)、文旅產(chǎn)業(yè)是要靠自身運營來收回投資的，作為一種長線投資，與房地產(chǎn)主流的高周轉(zhuǎn)打法并不匹配，甚至是割裂的。因為長周期產(chǎn)業(yè)極易造成房企周轉(zhuǎn)不靈和現(xiàn)金流壓力。因此，想真正轉(zhuǎn)型大健康領(lǐng)域的企業(yè)須做好心理建設(shè)與戰(zhàn)略資本儲備。
近幾年，隨著國家對房地產(chǎn)史無前例的調(diào)控，大部分房企拋棄了高周轉(zhuǎn)模式，從而轉(zhuǎn)向精細化管理與運營，并嘗試在各種產(chǎn)業(yè)運營方面有所作為，這是好事。
房地產(chǎn)經(jīng)歷了依靠土地資源、借助資本杠桿來實現(xiàn)山河巨變似的快速滾動發(fā)展階段，如今進入需要細水長流、精打細算的運營時代，展現(xiàn)房企實力的時候到了。
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