2021年，住建部發(fā)布《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》，疫情反復(fù)擾動和中國房地產(chǎn)行業(yè)陷入調(diào)整的狀況令各地城市更新的進程受到拖累。
2023年《政府工作報告》再次提出實施城市更新行動，如今疫情陰霾逐漸散去，經(jīng)濟生活重回正軌，城市更新何去何從，再度引發(fā)關(guān)注和討論。
戴德梁行今日重磅發(fā)布《新實踐 再行動 ——2023粵港澳大灣區(qū)城市更新發(fā)展報告》
聚焦粵港澳大灣區(qū)9+2城，從區(qū)域城市更新的概況、9+2城的特征和實踐，以及規(guī)劃方向等方面深入分析大灣區(qū)不同城市間城市更新的發(fā)展?fàn)顩r和體系差異，并由此展望未來粵港澳大灣區(qū)城市更新的發(fā)展趨勢。
城市更新發(fā)展特點各有不同
自2009年8月，廣東省發(fā)布《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》，全省城市更新綱領(lǐng)全面明確，各地陸續(xù)響應(yīng)落實。經(jīng)過10余年的發(fā)展，粵港澳大灣區(qū)已完成了相當(dāng)體量的城市更新改造。
結(jié)合各地城市更新的完成量以及計劃量，以及城市更新緊迫性、政策成熟度、土地集約利用情況、更新中的民生改善與文化保護等多維指標(biāo)，我們的報告對9+2城城市更新的階段與特征進行了綜合分析評價。
綜合來看，粵港澳大灣區(qū)各地城市發(fā)展特點不同，城市更新的進程和體系也有所差異。但總體而言，普遍推動了城市的發(fā)展，拓寬了產(chǎn)業(yè)空間，優(yōu)化了社會資源配置。同時，強調(diào)保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延續(xù)城市特色風(fēng)貌。各城通過對既有資源的充分利用，深入挖掘了粵港澳大灣區(qū)城市化發(fā)展的紅利。
具體來看，9+2城分別呈現(xiàn)以下特征：
片區(qū)統(tǒng)籌、有機更新成為主流
在發(fā)展趨勢上，未來粵港澳大灣區(qū)城市更新將以片區(qū)統(tǒng)籌、有機更新為主流，進一步探索多主體參與、利益平衡機制，同時不斷完善城市更新法律法規(guī)。
經(jīng)過多年的探索與實踐，粵港澳大灣區(qū)核心城市不斷意識到傳統(tǒng)的以大拆大建為主要形式、以單塊存量用地土地價值釋放最大化為宗旨的房地產(chǎn)化點狀更新實際上難以實現(xiàn)完善城市功能、引領(lǐng)城市迭代升級目標(biāo)，反而一定程度擠壓了產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間和低成本居住空間，也壓榨了資源環(huán)境承載力，加劇了多種層面的斷裂和失衡問題，影響城市的可持續(xù)發(fā)展。
隨著城市規(guī)劃不斷深入反思單一用地性質(zhì)和功能分區(qū)、潮汐式通勤和過高密度開發(fā)等問題，以及“產(chǎn)城融合”、“職住平衡”、“15分鐘生活圈”、“完整社區(qū)”等理念的引入和推廣，大灣區(qū)各個城市陸續(xù)提出片區(qū)統(tǒng)籌、連片改造、連片更新，希望通過片區(qū)統(tǒng)籌、有機更新，補足功能短板，活化歷史遺產(chǎn)，加快綠色轉(zhuǎn)型，提升空間資源配置效率。
租賃住房、工業(yè)上樓、非標(biāo)商業(yè)將是未來重要改造方向
在公共交通主導(dǎo)、混合用途、集約利用等大原則下，TOD城市綜合體將繼續(xù)成為拆建型城市更新優(yōu)先采用的模式。
在住房供應(yīng)方面，隨著不動產(chǎn)私募投資基金啟動試點、REITs試點擴容，多種政策加持下順應(yīng)房地產(chǎn)新發(fā)展模式的租賃住房的籌集改造將日益受到重視。
而在產(chǎn)業(yè)發(fā)展與保障方面，產(chǎn)業(yè)發(fā)展將長期與城市更新“工改工”產(chǎn)生的高容積率產(chǎn)業(yè)空間相伴而行，工業(yè)上樓將是未來粵港澳大灣區(qū)主要產(chǎn)業(yè)空間供給模式之一。
此外，在嚴(yán)格控制大拆大建、鼓勵有機更新和微改造的大趨勢下，本地適應(yīng)性更強的非標(biāo)商業(yè)有望成為城市更新中商業(yè)空間轉(zhuǎn)化的主流模式，為千城一面的城市環(huán)境帶來不一樣的色彩。
張曉端
戴德梁行研究院副院長、華南及華中區(qū)研究部主管
2023年《政府工作報告》再次提出實施城市更新行動。未來，中國的城市更新將不再倚重于大規(guī)模拆除重建帶來的換新效果，而更在乎對城市持續(xù)發(fā)展、環(huán)境宜居、多元文化包容性的關(guān)注并實現(xiàn)漸進式煥新。城市更新還將更加順應(yīng)城市發(fā)展的規(guī)律，以內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展為路徑；堅持“留改拆”并舉，保留利用提升為主，加強修繕改造；注重提升功能，補齊城市短板，增強城市活力。
來源：戴德梁行
編輯：jinbao
