根據(jù)CAIC監(jiān)測顯示，2022年杭州寫字樓市場低位運行。從租賃市場來看，Q4凈吸納量約12.6萬㎡，空置率小幅升至19.5%，平均租金為4.6元/㎡/天。銷售市場方面，Q4全市成交量價齊跌，成交面積約22.1萬㎡，同比下降47%，成交均價為22247元/㎡，同比下降8%。土地市場方面，全年商辦用地供應206萬㎡，成交364萬㎡，成交金額208億元，居全國重點城市第四。

　　市場監(jiān)測（杭州）

　　市場：杭州四季度辦公產(chǎn)品供應34萬方，成交22萬方，均價22247元/㎡。

　　租賃：市場活躍度較3季度有所降溫，整體空置率為19.5%，甲級寫字樓租金為4.6元/㎡/月，租戶中專業(yè)服務行業(yè)占比上升。

　　板塊：四季度租賃市場表現(xiàn)一般，北部商務區(qū)、濱江商務區(qū)等板塊空置率上升。

　　宏觀市場

　　前三季度杭州GDP位列全省第一

　　2022年前三季度，杭州GDP達13608億元，同比增長3.5%，位列全省第一，占全省GDP的24%。

　　第一產(chǎn)業(yè)增加值217億元，增長1.5%；第二產(chǎn)業(yè)增加值4158億元，增長2.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值9233億元，增長1.4%；全市規(guī)模以上工業(yè)增加值3154億元，增長3.4%；全市服務業(yè)增加值9233億元，增長1.4%；固定資產(chǎn)投資增長9.5%，其中項目投資增長12.3%；社會消費品零售總額5228億元，增長5.4%。

　　租賃市場四季度空置率小幅上升

　　租金環(huán)比上漲

　　▌租金上漲，空置率小幅上升

　　據(jù)CAIC資產(chǎn)數(shù)據(jù)庫監(jiān)測顯示，2022年Q4杭州全市共計新增供應34萬㎡。截止2022年第四季度，杭州寫字樓市場存量247萬㎡。四季度凈吸納量12.6萬㎡。

　　四季度空置率小幅上升至19.5%。全市甲級寫字樓市場整體平均租金4.6元/㎡/天，環(huán)比上升11%；寫字樓市場整體平均租金為3.5元/㎡/天。

　　四季度各行業(yè)寫字樓租賃需求中，專業(yè)服務行業(yè)占比上升。

　　▌核心與非核心商務區(qū)供應差距較大

　　從供應情況來看，四季度西湖區(qū)供應近10萬㎡，占全市供應的29%，未來科技城板塊杭城未來中心單盤供應5.6萬㎡，轉(zhuǎn)塘板塊西投橫創(chuàng)商務中心單盤供應4.5萬㎡。

　　從租金方面來看，Q4杭州核心商圈的甲級寫字樓平均租金維持在139元/平方米/月，而非核心商圈的平均租金維持在99元/平方米/月。

　　銷售市場辦公銷售市場量價齊跌成交集中于大戶型產(chǎn)品

　　2022年Q4杭州辦公銷售市場成交22.1萬㎡，同比下降47%；成交均價22247元/㎡，同比下降8%。西湖區(qū)成交量最大，共計5.7㎡，占全市成交量的26%；上城區(qū)辦公成交均價最高，均價為31775元/㎡。

　　供銷走勢方面，四季度整體供大于求，供求比1.54。

　　成交結(jié)構方面，300-400㎡產(chǎn)品為市場成交主力，占市場40%份額，100-200㎡產(chǎn)品占比下降至11%，200-300㎡產(chǎn)品在供求兩端均為最少，成交量占市場份額7%，相較2022年三季度，主力成交面積段改變較大。

　　土地市場商辦用地出讓金額居全國第四

　　2022年度，杭州市商辦用地供應面積206萬㎡，成交364萬㎡，成交金額208億元，樓面價5712元/㎡，較2021年度數(shù)據(jù)全面下滑。其中，成交金額僅次于重慶、上海、廣州，居全國重點城市第四。

　　2022年Q4，商辦用地共成交11幅，出讓總建面42.9萬㎡，較3季度109.6萬㎡下降明顯。單價地王為杭規(guī)劃資源告[2022]B003號紫金港單元C2/C6-01地塊，以樓面價5137元/㎡成交。總價地王為杭規(guī)劃資源告[2022]B003號小和山單元XH1403-11地塊，以總價2.7億元成交。

　　未來供應及展望

　　四季度較三季度小幅降溫，個別板塊空置率小幅上升，租金上漲，整體空置率19.5%�；仡�2022年度情況，上半年租賃市場下行至全年冰點，三季度起，各渠道靈活變通，租金、補貼等方面普遍讓利，使下半年兩季度回暖明顯。

　　隨著社會全面放開，經(jīng)濟活力恢復，加上期盼已久的亞運會加持，2023年整體辦公租賃市場預期明朗，融創(chuàng)城、博亞等大型辦公交付，辦公市場將迎來新一波活力注入，TMT、金融、建筑業(yè)等行業(yè)布局將發(fā)生變化。

來源：克爾瑞

編輯：jinbao