2023年第三季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場的租賃情緒仍顯踟躇，凈吸納量在本季度再次下探，前三季度凈吸納量總量不及2022年全年的一半。面臨去化壓力的不少核心區(qū)子市場業(yè)主也在持續(xù)升級激勵措施，致使核心子市場的平均租金在本季度出現(xiàn)近三年來的最大幅度調(diào)整。新增供應(yīng)集中入市疊加暫緩的租賃需求，今年產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空置率將出現(xiàn)抬升。上海戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭的穩(wěn)健回升將有望帶動租賃情緒的回暖。

　　租戶追求性價比趨勢明顯，

　　核心子市場平均租金環(huán)比下降

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　　租戶追求性價比的趨勢明顯，致使需求表現(xiàn)分化：核心子市場凈吸納量已連續(xù)兩個季度為負(fù)，成熟中子市場本季度仍有6萬平方米左右的凈吸納量。

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　　張江、漕河涇、市北、周康和桃浦南大均有新項目竣工入市，為市場帶來約33萬平方米的新增供應(yīng)。

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　　核心子市場平均租金環(huán)比下降0.8%至4.55元每平方米每天，成熟中子市場的平均租金與上季度持平。

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　　新增供應(yīng)集中入市疊加暫緩的租賃需求，今年起產(chǎn)業(yè)園區(qū)的空置率將出現(xiàn)抬升。

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　　戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增長，

　　有望帶動租賃情緒的回暖

　　年上半年，上海戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值同比增長14.6%，其中新能源汽車、新能源和高端裝備產(chǎn)值分別增長69.8%、57.8%和33.1%。作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求的主要來源，這些產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭的穩(wěn)健回升將有望帶動租賃情緒的回暖。

　　上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)子市場空置率及平均租金

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　　市場階段性供應(yīng)高峰將至，

　　租賃方案選擇更為多元

　　預(yù)計2023年四季度之后，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場將進入階段性供應(yīng)高峰，主要供應(yīng)量將來自于戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚、租賃活躍的部分子市場。大量高品質(zhì)新增供應(yīng)的入市有望給租賃市場注入新的動能，為企業(yè)提供更多元化的租賃方案選擇。

　　上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場趨勢

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　　總結(jié)與建議

　　根據(jù)最新發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)：按不變價格計算，2023年前三季度我國GDP同比增長5.2%。從GDP、消費、固定資產(chǎn)投資、進出口總值、規(guī)模以上工業(yè)增加值、CPI、就業(yè)等七組數(shù)據(jù)可以看出，國民經(jīng)濟總體持續(xù)恢復(fù)向好，實現(xiàn)全年5%左右的預(yù)期目標(biāo)有信心。

　　從宏觀基本面來看，地方專項債發(fā)行節(jié)奏加快、LPR連續(xù)調(diào)降等政策變動都說明政府正在適度加強逆周期調(diào)節(jié)力度。

　　對租戶而言，優(yōu)惠的租賃成本將使科技企業(yè)、尤其是初創(chuàng)企業(yè)受惠，為市場的長期繁榮培育需求。

　　對業(yè)主而言，在租賃情緒放緩疊加未來供應(yīng)高峰的雙重影響下，高力國際建議仍以促進去化為主旋律；部分有前瞻性的業(yè)主可以考慮提供聯(lián)合辦公或其他定制化產(chǎn)品以貼合租戶降本增效的需求，提升市場競爭力。