2022年以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)增速放緩和疫情影響下，企業(yè)信心和運(yùn)營(yíng)以及業(yè)務(wù)開(kāi)展都收到了短期影響，也給寫(xiě)字樓租賃活動(dòng)帶來(lái)了沖擊。雖然市場(chǎng)凈吸納量出現(xiàn)下降，但金融和互聯(lián)網(wǎng)科技以及專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)為市場(chǎng)需求提供了重要支撐。
其中，金融保險(xiǎn)等企業(yè)展示出較強(qiáng)韌性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，依舊保持?jǐn)U張態(tài)勢(shì)，在多個(gè)城市租賃需求中占據(jù)首位。而互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)雖然在今年受強(qiáng)監(jiān)管的影響，在北京、深圳等部分城市需求有所下降，但依舊為廣州、杭州、武漢等多數(shù)城市的首位需求驅(qū)動(dòng)，行業(yè)租賃占比保持穩(wěn)定。同時(shí)，專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)也依然是需求的引擎力量。
在2022服貿(mào)會(huì)期間，戴德梁行首席政策分析專(zhuān)家、北區(qū)研究部主管魏東在接受訪談時(shí)也表示："高科技互聯(lián)網(wǎng)、金融和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)一直以來(lái)都是北京寫(xiě)字樓最主要的支撐，生物制藥業(yè)的需求正穩(wěn)步上升。"
生物制藥類(lèi)企業(yè)需求穩(wěn)步上升
寫(xiě)字樓市場(chǎng)同第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直以高科技互聯(lián)網(wǎng)、金融和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)。2022年上半年，高科技業(yè)、金融業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)新租和搬遷成交分別占總成交面積的38.1%，31.1%和8.0%。最近兩年，生物制藥類(lèi)企業(yè)的需求在穩(wěn)步上升。北京作為中國(guó)的科創(chuàng)中心、國(guó)際交往中心、服務(wù)業(yè)擴(kuò)大開(kāi)放綜合試點(diǎn)城市和國(guó)家級(jí)自貿(mào)區(qū)，這些名片下出臺(tái)的相關(guān)政策都有利于上述行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
頭部企業(yè)進(jìn)駐有效帶動(dòng)商圈發(fā)展
從各商圈來(lái)看，行業(yè)聚集效應(yīng)在北京表現(xiàn)得非常明顯。金融類(lèi)企業(yè)偏好金融街并有向CBD外溢的現(xiàn)象；IT、高科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)更偏好中關(guān)村、上地以及望京酒仙橋區(qū)域；CBD區(qū)域?qū)τ谕赓Y企業(yè)、高端服務(wù)業(yè)企業(yè)具有很強(qiáng)的粘性。
商圈的形成由產(chǎn)業(yè)聚集、項(xiàng)目聚集、人才聚集等因素構(gòu)成，政府在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的過(guò)程中需要注意以上三個(gè)因素。我們發(fā)現(xiàn)，頭部企業(yè)的進(jìn)駐可以有效帶動(dòng)關(guān)聯(lián)企業(yè)及上下游企業(yè)的入駐，形成產(chǎn)業(yè)聚集。在有足夠可供面積的前提下，項(xiàng)目聚集作為載體可以吸引企業(yè)選址。人才政策可以吸引高端人才引入，一旦引入足夠多的人才，就可以在區(qū)域形成人才的內(nèi)循環(huán)。
外資企業(yè)在租賃需求方面表現(xiàn)更為穩(wěn)定
2008年以前，甲級(jí)寫(xiě)字樓客戶(hù)基本由外資主導(dǎo)，最近幾年，在北京的外資企業(yè)對(duì)寫(xiě)字樓需求呈萎縮局面。他們對(duì)租金更加敏感，在選址上對(duì)于區(qū)域的整體商務(wù)氛圍更加看重，更講契約精神。而內(nèi)資企業(yè)在2009年之后開(kāi)始大舉進(jìn)入甲級(jí)寫(xiě)字樓，大量新增需求造成了北京寫(xiě)字樓10年租金堅(jiān)挺的業(yè)主市場(chǎng)局面。但隨著整體經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的變化，外資企業(yè)在租賃需求方面表現(xiàn)更為穩(wěn)定，內(nèi)資企業(yè)的需求則隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)節(jié)的變化出現(xiàn)了比較大的波動(dòng)。
高科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)雖表現(xiàn)疲弱，但發(fā)展空間仍巨大
作為全國(guó)的科創(chuàng)中心和人工智能企業(yè)全球領(lǐng)先城市等特點(diǎn)及十四五規(guī)劃中對(duì)發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)的政策扶持，北京的高科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)雖然目前由于處于調(diào)整周期，整體表現(xiàn)低迷，但整體發(fā)展空間巨大。中國(guó)的國(guó)際交往中心定位未來(lái)會(huì)讓北京更加國(guó)際化，金盞區(qū)域作為未來(lái)的第二個(gè)三里屯將會(huì)吸引大批使館及外資企業(yè)入駐。北京作為中國(guó)的金融監(jiān)管中心及隨著北交所的設(shè)立，金融類(lèi)企業(yè)需求將會(huì)持續(xù)穩(wěn)定、堅(jiān)挺。此外，作為服務(wù)業(yè)擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放的窗口城市，北京的專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)也會(huì)繼續(xù)成為寫(xiě)字樓需求的主力行業(yè)。
來(lái)源：戴德梁行
