房訊網(wǎng)訊 CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《中國2022年投資者意向調(diào)查》，分析投資者對于2022年中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場的觀點(diǎn)和策略偏好。據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，投資者對中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的長期信心增強(qiáng)，并表現(xiàn)出強(qiáng)勁的投資意愿；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度蟬聯(lián)榜首，尤其是倉儲物流受到更多投資者的青睞；上海仍是境內(nèi)外買家在中國內(nèi)地最青睞的投資市場，64%受訪者將上海作為首選投資目的地。
購置和出售意愿同創(chuàng)新高
調(diào)查報(bào)告顯示，59％的受訪者選擇在2022年“更積極投資”，再創(chuàng)2016年首次投資者意向調(diào)查以來的新高。另一方面，選擇“更積極出售”的受訪者較上年大幅上升10個(gè)百分點(diǎn)至51%。世邦魏理仕認(rèn)為，購置和出售意愿同創(chuàng)新高，預(yù)示著2022年中國的大宗交易市場將在資產(chǎn)配置再平衡和價(jià)格博弈中繼續(xù)前行。
來源：世邦魏理仕研究部
從不同類型的投資者來看，保險(xiǎn)、主權(quán)財(cái)富基金等機(jī)構(gòu)投資者在2021年的活躍度大幅上升，成交額翻倍。對于2022年，62%的機(jī)構(gòu)投資者表示將更積極投資，且其凈投資意向達(dá)到創(chuàng)歷史新高的38%，表明機(jī)構(gòu)投資者對于目前布局中長期投資的高度認(rèn)可。
地產(chǎn)基金的購置意向最強(qiáng)。71%的地產(chǎn)基金受訪者選擇在2022年“更積極投資”。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，2019至2021年間，與房地產(chǎn)相關(guān)的私募基金募資總額逾660億美元。隨著2022年中國商業(yè)地產(chǎn)租賃和投資市場的強(qiáng)勁反彈，2022年地產(chǎn)基金的資金投放有望進(jìn)一步加快。
同時(shí)，隨著到期退出高峰期的到來，在今年的調(diào)查中，地產(chǎn)基金的出售意愿提高20個(gè)百分點(diǎn)�？紤]到地產(chǎn)基金在2017至2019年間所購置的資產(chǎn)大多位于上海和北京的優(yōu)質(zhì)地段，這將為投資者切入京滬門戶市場優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)提供周期性機(jī)遇。
開發(fā)商的凈投資意向首次出現(xiàn)負(fù)值，表現(xiàn)出較強(qiáng)的出售意愿。2021年，開發(fā)商在大宗交易市場上的凈賣出額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1400億元。考慮到約3500億元的境內(nèi)外房地產(chǎn)債到期，以及持續(xù)面臨“三道紅線”的達(dá)標(biāo)壓力，世邦魏理仕預(yù)計(jì)2022年國內(nèi)開發(fā)商仍將積極出售其非核心資產(chǎn)。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)蟬聯(lián)最受投資者青睞的資產(chǎn)類別
物業(yè)類型方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度在今年的調(diào)查中蟬聯(lián)榜首，而其中近八成投資者將聚焦倉儲物流。世邦魏理仕認(rèn)為，電商和第三方物流企業(yè)的持續(xù)增長，制造業(yè)農(nóng)業(yè)和物流的深度融合，以及政策層面的支持都是物流地產(chǎn)持續(xù)向好的重要類型。
23%的投資者首選寫字樓，與上年相同，仍位居次席。2021年全國寫字樓凈吸納量達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的740萬平方米，根據(jù)世邦魏理仕此前展開的寫字樓租戶調(diào)查，未來三年，60%的租戶計(jì)劃增加其辦公人員數(shù)量，釋放出寫字樓需求進(jìn)入新增長周期的強(qiáng)烈信號，也吸引投資者更積極地關(guān)注蓄勢待發(fā)的寫字樓投資機(jī)會。
購物中心的關(guān)注度較往年小幅提升至12%。2022年，首店補(bǔ)貼、國際消費(fèi)中心城市的培育、年終獎個(gè)稅優(yōu)惠延續(xù)等財(cái)政激勵(lì)政策將進(jìn)一步提振國內(nèi)消費(fèi)市場和零售物業(yè)需求。對于具備運(yùn)營能力的投資者而言，零售物業(yè)是通過主動資產(chǎn)管理實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)溢價(jià)的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的。
對租賃住宅的關(guān)注度位居第四，為10%。有56%的投資者反饋“資產(chǎn)價(jià)格過高、無法達(dá)到投資回報(bào)要求”是當(dāng)前進(jìn)入長租公寓投資的主要挑戰(zhàn)。世邦魏理仕認(rèn)為，交易案例尤其是退出案例的稀缺令投資者缺乏對資產(chǎn)價(jià)格的準(zhǔn)確定位，但投資者對中國長租公寓市場的發(fā)展是看好的，一線城市以及杭州、南京等人口持續(xù)流入、人均收入高且入圍住房租賃試點(diǎn)的二線城市值得重點(diǎn)關(guān)注。
上海仍是中國區(qū)受訪者的首選投資目的地
上海仍是中國區(qū)受訪者的首選投資目的地，投資意向占比高達(dá)64%，在亞太地區(qū)跨境投資目標(biāo)城市中躍居次席。2021年上海創(chuàng)新高的寫字樓需求和租金走勢的企穩(wěn)進(jìn)一步提振了投資者的信心。并且，在主流物業(yè)類型之外，生命科學(xué)地產(chǎn)、長租公寓等新投資熱點(diǎn)的快速涌現(xiàn)也讓上海呈現(xiàn)出更加多元化的投資機(jī)會。
22%的投資者選擇北京作為投資目的地，在中國區(qū)受訪者的反饋中位居第二，同時(shí)也位列亞太區(qū)跨境投資目標(biāo)城市的第五位，較上年提升一個(gè)位次。2021年科技行業(yè)監(jiān)管環(huán)境的收緊并未改變中國經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新升級的長期戰(zhàn)略，而北京證券交易所的設(shè)立將進(jìn)一步夯實(shí)北京作為國內(nèi)和國際重要金融和科技中心的定位。北京對商辦和物流地產(chǎn)在供應(yīng)端的限制是其被投資者看好的另一個(gè)原因，但較少的可投資機(jī)會也是北京市場持續(xù)面臨的挑戰(zhàn)。
此外，大灣區(qū)作為中國經(jīng)濟(jì)的另一引擎，其倉儲物流設(shè)施、面向創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)的商務(wù)園區(qū)，以及兼具高品質(zhì)辦公性能和產(chǎn)業(yè)用地內(nèi)核的新型產(chǎn)業(yè)寫字樓項(xiàng)目（M0）也值得關(guān)注。
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