商業(yè)辦公物業(yè)、居住物業(yè)和商業(yè)物業(yè)有著本質的區(qū)別，因此，其價值評估的角度也具有特殊性。通過分解影響寫字樓價值的因素，對商業(yè)辦公物業(yè)用戶需求進行研究，結合相關調研數(shù)據(jù)的收集，分析得出產(chǎn)品配置標準對商業(yè)辦公物業(yè)的產(chǎn)品價值影響最為關鍵，后期運營主要影響寫字樓項目的長期價值。

　　區(qū)域性條件：此部分是決定市場價值的先決條件，通常情況下溢價空間不可調整，對項目整體價值較大；

　　產(chǎn)品條件：通過產(chǎn)品策劃、設計，是提高項目租金及售價的主要方式，對項目整體價值影響最大；

　　后期運行條件：對項目有一定溢價貢獻，可有效保值、增值，長期保證項目價值，對項目現(xiàn)時點整體價值影響不大，但對寫字樓項目長期價值影響較大。

　　商業(yè)辦公物業(yè)硬件體系主要包括外立面、大堂、電梯廳、標準層、機電設備及停車安防等七大方面。通常情況下，商業(yè)辦公物業(yè)外立面、電梯系統(tǒng)、室內精裝、自身配套等對于商業(yè)辦公物業(yè)的產(chǎn)品價值影響較大，客戶對于商業(yè)辦公物業(yè)寫字樓外在形象和整體空間舒適度最為關注。

　　商業(yè)辦公物業(yè)發(fā)展趨勢

　　目前一線城市商業(yè)辦公物業(yè)的發(fā)展已經(jīng)步入較為成熟的階段，辦公產(chǎn)品硬件逐漸進入標準化、同質化發(fā)展，寫字樓硬件配置已呈現(xiàn)邊際遞減趨勢，未來的商業(yè)辦公物業(yè)是軟性服務與精神共鳴的競爭。

　　隨著時代的發(fā)展，辦公客戶關注點從傳統(tǒng)的硬件設施提升逐漸演變?yōu)閷τ谏鷳B(tài)、開放、人文性的期許，并且更為關注商業(yè)辦公物業(yè)特色與個性。

　　目前商業(yè)辦公物業(yè)的產(chǎn)品價值提升主要圍繞靈活辦公、創(chuàng)意辦公、智慧辦公和綠色辦公的概念來實現(xiàn)，同時更注重通過物業(yè)管理、人性化運營等軟實力來提升核心競爭力。

　　靈活辦公：采用開放連通的布局方式，辦公空間、會議室和休息區(qū)相互交叉，不作嚴格的區(qū)分，通過布局的靈活性，提高辦公空間利用效率，以應對不同場景的辦公用途；

　　創(chuàng)意辦公：對于創(chuàng)意型和以千禧一代為主要員工的企業(yè)而言，傳統(tǒng)辦公往往限制了個性化需求，通過打破常規(guī)，運用多種設計要素和繽紛色彩，打造多元化風格的共享空間及新辦公體驗，從而實現(xiàn)并加速進步與創(chuàng)新；

　　智慧辦公：通過功能嫁接，打造智慧樓宇，將智能元素融入產(chǎn)品打造之中，形成特色化亮點，同時體現(xiàn)現(xiàn)代企業(yè)的樓宇智能化先進理念；

　　綠色辦公：注重項目生態(tài)性的打造，突出綠色辦公性質，通過垂直綠化、空中box生態(tài)化、屋頂花園等的打造，打破室內外界限，豐富塔樓功能的同時營造綠色健康的辦公環(huán)境。同時貼合“碳達峰、碳中和“的”雙碳”發(fā)展目標，打造節(jié)能生態(tài)體系，最大限度地節(jié)約資源、保護環(huán)境和減少污染，提供健康、適用和高效的辦公空間。

　　隨著社會發(fā)展和城市經(jīng)濟環(huán)境的變化，商業(yè)辦公物業(yè)也在不斷的發(fā)展進步，進入新經(jīng)濟時代，商業(yè)辦公物業(yè)的價值研判標準和提升路徑存在著更多可能性，值得我們不斷思考和探討。

來源： 瑞聯(lián)數(shù)據(jù)中心

編輯：jinbao