2022年，正值北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)建設(shè)30年。北京經(jīng)開區(qū)，或被稱為“亦莊”，是全市唯一一個國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。據(jù)北京經(jīng)開區(qū)對外發(fā)布信息顯示，30年間地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長超30%，工業(yè)總產(chǎn)值年均增長35%，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高精尖“成色”更足，貢獻率超過94%。
新一代信息技術(shù)、新能源智能汽車、生物技術(shù)和大健康、機器人和智能制造是經(jīng)開區(qū)的四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與業(yè)態(tài)屬性上都位列前沿，其中三個都達到千億級體量。另外，全國產(chǎn)業(yè)園項目受資產(chǎn)證券化政策與市場表現(xiàn)的共同推動，在商業(yè)地產(chǎn)市場中熱度倍增。因此，作為“2.5產(chǎn)業(yè)” 發(fā)展核心地，亦莊產(chǎn)業(yè)園的市場格局備受資本關(guān)注。
充沛土地供給+大力扶持政策，促成產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展
亦莊全區(qū)產(chǎn)業(yè)園子市場覆蓋453萬平方米的產(chǎn)業(yè)園項目，占據(jù)北京市場整體存量近30%。得益于“三城一區(qū)總體規(guī)劃”，大批一類工業(yè)用地在過去十年內(nèi)集中釋放，在北京市五環(huán)內(nèi)供應(yīng)稀缺的大環(huán)境下，亦莊無疑是不可多得的集中供應(yīng)區(qū)。充沛的土地供應(yīng)量與區(qū)域產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)規(guī)劃為市場提供了優(yōu)渥的開發(fā)條件，讓亦莊區(qū)在六年內(nèi)入市新項目達到全市產(chǎn)業(yè)園總供應(yīng)體量的四分之一。
此外，亦莊完善的政策環(huán)境賦能重量級企業(yè)與資本力量涌入，一批優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園項目享受政策紅利傾斜持續(xù)吸納市場頭部需求。
有了產(chǎn)業(yè)園大體量的承載，加上全力深入的產(chǎn)業(yè)扶植政策，亦莊為全北京市的“2.5產(chǎn)業(yè)”提供符合需求的落腳點，同時適配高精尖企業(yè)的管理辦公與研發(fā)生產(chǎn)職能。跨越式的產(chǎn)業(yè)發(fā)展讓經(jīng)開區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值2021年同比增加1,100余億，聲名鵲起的生物工程和醫(yī)藥行業(yè)去年增長209.6%。
四大支柱產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)租賃需求，租金錄得30%漲幅
新一代信息技術(shù)、新能源智能汽車、生物技術(shù)和大健康、機器人和智能制造四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)租賃面積貫穿全區(qū)，在重點項目中的租賃面積占全部租戶的61.6%，其中新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)比例高達38.9%。
此外，在2020年受到疫情影響后，部分企業(yè)對辦公物業(yè)的選擇趨向成本為先，保留現(xiàn)金流實力應(yīng)對市場不確定性。這一變化也讓亦莊產(chǎn)業(yè)園子市場憑借租金逆差的優(yōu)勢增加了區(qū)域競爭力。
來自四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的強勁需求與北京其它子市場的遷址需求讓亦莊市場的整體空置率從2019年的30.7%下降至2022年的19%以下，達成空置面積去化超50余萬平方米。
不過，今年多點爆發(fā)疫情，宏觀經(jīng)濟小幅震蕩，截至今年七月，經(jīng)開區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值達到2,929億元，與去年同期相比下滑10.9%，高技術(shù)產(chǎn)業(yè)類型及企業(yè)規(guī)模較大的企業(yè)受創(chuàng)明顯。某知名集團在核心區(qū)產(chǎn)業(yè)園項目退租超兩萬平，為降低管理成本遷入自用項目，其他核心區(qū)產(chǎn)業(yè)園項目需求也有所回落，短期內(nèi)空置率承壓。
在租金方面，亦莊產(chǎn)業(yè)園子市場平均租金從2020年疫情至今有30%的漲幅，但整體價格相較北京全市仍居于低位。
“專精特新”引領(lǐng)增長機遇，亦莊新城強化規(guī)模效應(yīng)
以客觀的未來視角來看，亦莊產(chǎn)業(yè)園子市場在進入發(fā)展成熟階段前還有一些短期挑戰(zhàn)，但這些挑戰(zhàn)也存在著破局機遇。
中短期內(nèi)，租金上漲空間較有限，現(xiàn)階段去除補貼部分的實際租金依然位于市場驗證中逐步定型的“孵化階段”。目前租金水平分層明顯，大型企業(yè)在核心區(qū)聚集度較高，突破租金上限的條件不足。而亦莊東區(qū)與亦莊新城則由小型科創(chuàng)企業(yè)租戶主導(dǎo)，承租能力與區(qū)域配套商業(yè)生態(tài)的現(xiàn)狀使租金躍升受阻。
從科創(chuàng)企業(yè)角度來說，這樣同業(yè)高聚集且低租金的市場格局更加適合中小企業(yè)在亦莊渡過孵化期。截至今年九月，北京市“專精特新”中小企業(yè)有562家在亦莊落戶亦莊，等這批企業(yè)的規(guī)模成長至紅利期，亦莊產(chǎn)業(yè)園子市場或?qū)⒃谥虚L期迎來租金增長契機。
此外，亦莊區(qū) “2.5產(chǎn)業(yè)”結(jié)構(gòu)對人才儲備需求較大，但亦莊并非“智力資源密集區(qū)”，高校聚集劣于中關(guān)村，人員流動成本會影響區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟生態(tài)的發(fā)展要素達到完備條件。亦莊在人才引導(dǎo)的政策上一直持續(xù)發(fā)力，比如，成立國際人才發(fā)展集團、打造“人才矩陣”的配套服務(wù)等，吸引全市“智力資源”入駐。
在經(jīng)開區(qū)的整體城區(qū)規(guī)劃中，亦莊新城將計劃啟用，目前已進入土地資源放量階段，處在建設(shè)初期。未來亦莊核心區(qū)有配合政策產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針將需求嫁接新區(qū)的可能性，導(dǎo)致政策資源分流。并且亦莊產(chǎn)業(yè)園子市場本身對可持續(xù)的政策拉動具有強依賴性，或?qū)⒃谥卸唐诿媾R挑戰(zhàn)。
從投資角度來看，土地承載量本身對北京市產(chǎn)業(yè)需求具備吸引力，土拍放量會轉(zhuǎn)化投資活躍度，吸引終端使用方來到亦莊新城，新的商業(yè)生態(tài)聚合將緩沖對亦莊核心區(qū)的資源擠兌。
除此之外，現(xiàn)階段亦莊的零售商業(yè)生態(tài)對比城區(qū)的成熟商圈還存在距離，但今年年末將有龍湖與中海兩大成熟開發(fā)商引領(lǐng)的大型零售商業(yè)項目入市，總體量高達10萬平方米，撬動區(qū)域消費潛力，為產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)周邊的商業(yè)配套發(fā)展注入新活力。
仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部負責(zé)人米陽表示：“目前亦莊的全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展基調(diào)向好，中短期內(nèi)的發(fā)展阻礙皆具備解決條件。對于區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)園項目運營方來說，突破全年經(jīng)濟下行壓力可通過深化項目市場定位辟蹊徑。目前四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)中除了新一代信息技術(shù)行業(yè)，其他行業(yè)在重點項目中的租賃比重都較小，且上下游企業(yè)選址較分散。新能源及機器人行業(yè)在全北京市的體量可觀，但選址布局高度分散，有效聚攏行業(yè)集群吸引與把握全市潛在需求是錯位競爭的關(guān)鍵�！�
來源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
