隨著 “三道紅線(xiàn)”、房地產(chǎn)貸款集中度管理等金融審慎制度的建立和實(shí)施，銀行對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)貸款繼續(xù)保持審慎態(tài)度，對(duì)樓市降溫起到積極成效。但在房貸整體收緊的情況下，不少真實(shí)購(gòu)房需求因無(wú)法獲得貸款被抑制的聲音也在傳出。對(duì)居民來(lái)說(shuō)，購(gòu)房需求無(wú)法有效滿(mǎn)足；對(duì)房企來(lái)說(shuō)，銷(xiāo)售下滑回款慢對(duì)現(xiàn)金流造成一定壓力。市場(chǎng)呼吁更精細(xì)化地配置房貸資源。

　　對(duì)房企來(lái)說(shuō)，變現(xiàn)能力至關(guān)重要。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程來(lái)看，房企獲取土地后，通過(guò)在建工程抵押獲取信貸資金。達(dá)到預(yù)售條件后，完成商品房銷(xiāo)售，歸還前期借貸資金，通過(guò)銷(xiāo)售回款進(jìn)行后續(xù)開(kāi)發(fā)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，多家知名房企7、8月份銷(xiāo)售額均出現(xiàn)大幅下滑，8月份銷(xiāo)售同比增速更是下降超過(guò)20%。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，資產(chǎn)端變現(xiàn)速度放緩，現(xiàn)金流回款狀況有所惡化的一個(gè)原因是銀行按揭貸款放款變慢，在沒(méi)有充足信貸支持的情況下，購(gòu)房需求被動(dòng)壓降或延后，使得房企銷(xiāo)售情況惡化。這一情況從近期金融數(shù)據(jù)也可見(jiàn)端倪，8月份居民中長(zhǎng)期貸款同比降低了23.55%。

　　當(dāng)前按揭貸款額度不足的新聞見(jiàn)諸報(bào)端，這與年初以來(lái)實(shí)行的房貸集中度管理有關(guān)。有銀行壓縮了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的投放規(guī)模，還有銀行部分區(qū)域性分行因僅用半年時(shí)間就把全年的個(gè)人按揭貸款投放額度用完，使得后續(xù)該地區(qū)新的個(gè)人按揭貸款投放要靠存量移位再貸。在此情況下，即使是出于剛需的買(mǎi)房客也只能排隊(duì)等待按揭發(fā)放。對(duì)房企來(lái)說(shuō)，按揭貸款投放速度的放緩，會(huì)帶來(lái)銷(xiāo)售回款慢的問(wèn)題，從而對(duì)自身現(xiàn)金流產(chǎn)生壓力。對(duì)高周轉(zhuǎn)高杠桿的房企來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)可能“一觸即發(fā)”。

　　該政策實(shí)施以來(lái)，住戶(hù)部門(mén)新增中長(zhǎng)期貸款占比呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，意味著政策初顯成效，居民高杠桿購(gòu)房情況有所緩解，也有利于降低房地產(chǎn)體系給銀行業(yè)帶來(lái)的潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。但需要警惕的是，樓市的過(guò)快降溫，同樣可能帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。在堅(jiān)守“房住不炒”的同時(shí)，也應(yīng)及時(shí)滿(mǎn)足真實(shí)的購(gòu)房需求。如何將房貸資源更有效配置，考驗(yàn)著監(jiān)管者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的精細(xì)化調(diào)控智慧和能力。

　　來(lái)源：證券時(shí)報(bào)

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