編者按：2020年以來，新冠疫情對于整個社會、經(jīng)濟包括商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)都是一次前所未有的嚴峻考驗，尤其是商業(yè)板塊損失最重，辦公在其次。這進一步加速了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)洗牌，同時倒逼著商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的轉型和升級。

　　從全國來看，當前商業(yè)辦公行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)主要集中體現(xiàn)在連續(xù)多年的供應高峰，推動空置率的走高和租金（售價）水平的下降。根據(jù)房訊指數(shù)統(tǒng)計，2020年下半年一線城市寫字樓空置率全部在20%以上運行，均創(chuàng)十年新高；上海和深圳甚至超過了25%以上。全國寫字樓平均空置率接近30%，商業(yè)營業(yè)用房空置率高達35%。

　　另一方面，根據(jù)統(tǒng)計，中小微企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)租賃和銷售市場占比超過60%以上，是商業(yè)地產(chǎn)需求的主要力量。

　　商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)重要的細分領域，購物中心、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園是承載區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉型的重要載體。當前，商業(yè)地產(chǎn)正逐步朝著多元化發(fā)展，形成獨特的消費新業(yè)態(tài)、新物種和新生態(tài)。同時，商業(yè)地產(chǎn)與投資、消費以及產(chǎn)業(yè)的升級發(fā)展關系更加密切，可以說是產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟高質量發(fā)展的新動力。

　　房訊指數(shù)觀點之一：當前商業(yè)地產(chǎn)市場主要存在的三個問題和癥結：

　　1，整體新增供應量壓力較大，長期閑置資產(chǎn)影響商業(yè)地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。

　　以寫字樓為例，目前中國主要城市的甲級寫字樓市場發(fā)展面臨長期的高供應壓力。四個一線城市中，深圳的甲級寫字樓未來供應最大。目前深圳的市場存量近590萬平方米，截止到2020年底的空置率就已經(jīng)超過了23%。在這樣的高空置率的環(huán)境下，市場未來4年依然還會迎來超過650萬平方米的供應量，空置率將被進一步推高。在可以預見的十四五期間，主要核心城市的甲級寫字樓空置率都會進一步高企，這也意味著市場將充斥著大量閑置資源沒有得到利用。簡單測算一下的話，8個城市接近4500萬的市場存量，閑置的面積高達875萬平方米，相當于空出了一個廣州加成都的全部甲級寫字樓市場。

　　例如，北京市場甲級寫字樓市場未能產(chǎn)生經(jīng)濟效益的閑置面積就接近200萬平方米，以350元每月每平方米的租金水平來看，整體流失的年租金營收超過85億元。這還不算乙級樓宇，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和尚未計入統(tǒng)計的各類散售項目，我們預估整體因閑置資源而流失的經(jīng)濟價值至少200億元。

　　2，新增商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、辦公需求嚴重不足，無法支撐如此大規(guī)模的供應量。

　　以北京為例，目前北京從2021年到2024年的新增供應為215萬左右，為存量面積的22%左右，供應壓力屬于相對較輕的市場。2020年，北京雖然只有約60萬平方米的新項目集中進入市場，但供需比已經(jīng)嚴重扭曲到接近5倍。如果我們進一步剔除新入市項目和業(yè)主自用的面積話，北京市場的需求量創(chuàng)歷史記錄的新低，大概只有3萬平米左右，整個供需比更是上升到夸張的20倍左右，可見整個市場供需失衡問題已經(jīng)非常嚴重。當然，這個供需比失衡的問題并不是普遍性問題，四個一線城市只有廣州相對理想，北京預期會逐步改善，但上海和深圳的問題可能會越來越嚴重。

　　3，商業(yè)地產(chǎn)市場自身的問題癥結：產(chǎn)業(yè)發(fā)展和樓宇供應。

　　房訊指數(shù)發(fā)現(xiàn)目前一線城市商業(yè)地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)比較突出的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和甲級寫字樓需求錯配的問題。簡而言之，目前市場的大面積新增需求普遍集中在城市周邊的產(chǎn)業(yè)園內，其中主要以互聯(lián)網(wǎng)科技類公司為主。這類企業(yè)新增辦公需求依然首選其周邊的產(chǎn)業(yè)園或乙級寫字樓，并不會選擇市中心的甲級寫字樓。這背后除了較低的租金成本外，產(chǎn)業(yè)聚集效應也是重要因素，這也是新興區(qū)域在疫情后表現(xiàn)優(yōu)于市場平均水平的根本原因。

　　房訊指數(shù)觀點之二：當前商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展的四個策略和建議：

　　1、大力發(fā)展服務業(yè)刺激商業(yè)地產(chǎn)市場的新增需求釋放。

　　中國服務業(yè)增加值占GDP比重只有54%左右，距離服務業(yè)較發(fā)達的經(jīng)濟體還有20%-30%的差距。大力發(fā)展服務業(yè)，特別是高端服務業(yè)將從很大程度上刺激新增需求的產(chǎn)生，從一定程度上抵消大量新增供應帶來的壓力。

　　2、大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟，通過數(shù)字經(jīng)濟促進服務業(yè)發(fā)展，加快閑置資源去化速度。

　　數(shù)字經(jīng)濟在中國的發(fā)展規(guī)模目前已經(jīng)全球第二，但數(shù)字經(jīng)濟占整體GDP的比重卻只有36%左右，相較于英美德三國超過60%的比重來講，我們的差距依然較大。數(shù)字經(jīng)濟為服務也提供了更適合其發(fā)展的沃土，服務貿易為數(shù)字經(jīng)濟發(fā)展提供了更大的需求動力。當數(shù)字經(jīng)濟不斷提升服務業(yè)發(fā)展質量和規(guī)模的同時，也會創(chuàng)造出更多的商業(yè)、辦公面積需求。

　　3、整個城市一盤棋，政策保持靈活性，需要因地施政或因"區(qū)域"施政，打破行政區(qū)之間阻礙企業(yè)流動或擴張的各種限制和束縛，緩解產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)供給錯配的問題。

　　城市整體商業(yè)地產(chǎn)市場的高空置率并不意味著各個子市場也會存在高空置率的問題，往往是高空置率和低空置率的在不同的子市場出現(xiàn)。這種供需錯配的問題在不同的城市都有出現(xiàn)，具有一定的普遍性。因此，商業(yè)地產(chǎn)作為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要的硬件基礎設施之一，除了需要建立市場化的租賃市場，還需要在卡脖子的重點政策層面給企業(yè)松綁，甚至是在政策上打破行政區(qū)域的界限，以城市大局思維為前提，助力解決企業(yè)發(fā)展擴張需求的同時，解決經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展和商業(yè)地產(chǎn)供應在錯配上的問題。

　　4、嚴控新增商業(yè)地產(chǎn)用地供給，配合產(chǎn)業(yè)發(fā)展進行土地資源精準匹配。

　　從目前商業(yè)地產(chǎn)市場的高供應量和高空置率的現(xiàn)狀反映了商業(yè)地產(chǎn)的土地供應和產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的不匹配。

　　商業(yè)地產(chǎn)土地供應在很大程度上已經(jīng)遠遠超出未來5年的城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度所需要的規(guī)模，透支了產(chǎn)業(yè)發(fā)展未來的土地資源需求。雖然隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，相信這些高供應量都會被市場所吸收，但我們承擔的是時間成本，機會成本和樓宇維護成本等。因此，商業(yè)地產(chǎn)土地資源和城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展相協(xié)調的機制建設需要更加細化的工作，因此就需要貼近市場，更深入企業(yè)，從微觀需求匯總反推商業(yè)地產(chǎn)土地資源的更加合理化配置。

　　房訊指數(shù)觀點之三：當前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的五個抓手和手段：

　　1，短期來看，商業(yè)地產(chǎn)市場下行壓力仍存，但需求已呈現(xiàn)回暖趨勢。進入2021以來，隨著一季度GDP高達18.3%，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)信心和消費、辦公市場需求正在快速回升。

　　2，長期來看，商業(yè)地產(chǎn)仍有巨大的發(fā)展前景。醞釀十年有余的中國公募REITs的誕生，預示著中國商業(yè)地產(chǎn)進入成熟期、黃金期，擁有著巨大的發(fā)展空間和投資價值。

　　3，以誠信、標準為契機，推動行業(yè)供給側的改革。積極推進樓宇經(jīng)濟高質量發(fā)展，滿足人民群眾對美好生活向往的迫切需要。

　　4，注重市場需求側的管理，尤其服務好中小微企業(yè)的選址需求。把握好市場租戶以及中小微企業(yè)對租金、運營、服務等方面的需求，以需求牽引供給推動行業(yè)轉型升級。

　　5，利用好綠色科技賦能，通過科技化手段構建品質樓宇智慧辦公，推動智慧化、生態(tài)化、綠色化、健康化樓宇的構建，助力商業(yè)地產(chǎn)駛入高質量發(fā)展快車道。

　　來源：房訊網(wǎng)

編輯：wangdc