日前，第十七屆中國商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會（EXPO COSS 2021）新聞發(fā)布會在北京舉行。全聯(lián)房地產(chǎn)商會副秘書長、房訊網(wǎng)董事長劉凱在接受《中國經(jīng)營報》記者專訪時表示，當(dāng)前商辦市場整體較為低迷，建議政府為市場進(jìn)行政策松綁。
空置率高企
劉凱說，當(dāng)前整體新增供應(yīng)量較大，長期閑置資產(chǎn)影響商業(yè)地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。從當(dāng)前數(shù)據(jù)來看，目前中國主要城市的甲級寫字樓市場發(fā)展面臨長期的高供應(yīng)壓力。4個一線城市中，深圳甲級寫字樓未來供應(yīng)量最大，目前深圳市場存量近590萬平方米，截至2020年底空置率超過23%，而就在此情況下，未來4年仍然會迎來超過650萬平方米的供應(yīng)量，空置率將被進(jìn)一步推高。
可以預(yù)見，在“十四五”期間，主要核心城市的甲級寫字樓空置率都會進(jìn)一步高企，這意味著市場將充斥著大量閑置資源沒有得到利用。簡單測算的數(shù)據(jù)顯示，8個城市接近4500萬平方米的市場存量，閑置面積高達(dá)875萬平方米，相當(dāng)于空出一個廣州加成都的全部甲級寫字樓市場。
以北京為例，甲級寫字樓市場未能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益的閑置面積接近200萬平方米，以350元每月每平方米的租金水平來看，整體流失的年租金營收超過85億元。這還不算乙級樓宇、產(chǎn)業(yè)園和尚未統(tǒng)計的各類閑散項目。整體預(yù)估因閑置資源而流失的經(jīng)濟(jì)價值至少200億元。
同樣以北京為例，目前北京從2021年到2024年的新增供應(yīng)為215萬平方米左右，為存量面積的22%，供應(yīng)壓力屬于相對較輕的市場。2020年，北京雖然只有約60萬平方米的新項目集中進(jìn)入市場，但供需比已經(jīng)嚴(yán)重扭曲到接近5倍。如果進(jìn)一步推出新入市項目和業(yè)主自用的面積，北京市場供求量創(chuàng)歷史新低，大概只有3萬平方米左右，整個供需比更是上升到夸張的20倍左右。四個一線城市中，只有廣州相對理想，北京預(yù)期會逐步改善，而上海和深圳的問題可能會越來越嚴(yán)重。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、成都、沈陽空置率分別為19.4%、22.7%、7.4%、23.2%、21.2%、19.8%、18.3%、28.7%。
為市場松綁
劉凱建議，一要大力發(fā)展服務(wù)業(yè)刺激寫字樓市場的新增需求釋放。當(dāng)前中國服務(wù)業(yè)增加值占GDP比重只有54.%，距離服務(wù)業(yè)較發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)體還有20%～30%的差距，大力發(fā)展服務(wù)業(yè)，特別是高端服務(wù)業(yè)將很大程度上刺激新增需求的產(chǎn)生，從一定程度上抵消大量新增供應(yīng)帶來的壓力。
二要大力發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)，通過數(shù)字經(jīng)濟(jì)促進(jìn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，加快閑置資源去化速度。數(shù)字經(jīng)濟(jì)在中國的發(fā)展規(guī)模目前已經(jīng)是全球第二，但數(shù)字經(jīng)濟(jì)占整體GDP的比重卻只有36%，相較于美英德三國超過60%的比重來說，差距已然較大。數(shù)字經(jīng)濟(jì)為服務(wù)也提供了更適合發(fā)展的沃土，服務(wù)貿(mào)易為數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了更大的需求動力。數(shù)字經(jīng)濟(jì)不斷提升服務(wù)業(yè)發(fā)展質(zhì)量和規(guī)模的同時，也會創(chuàng)造出更多的辦公面積需求。
三要在政策上保持靈活性，需要因地施政或因區(qū)域施政，打破行政區(qū)之間阻礙企業(yè)流動或擴(kuò)張的各種限制和束縛，緩解產(chǎn)業(yè)發(fā)展和寫字樓供給錯配的問題。當(dāng)前城市整體寫字樓市場的高控制率并不意味著各子市場也會存在高空置率的問題，往往是高空制率和低空置率在不同的子市場出現(xiàn)。這種供需錯配的問題在不同的城市都有出現(xiàn)，具有一定的普遍性。
因此，寫字樓作為城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的硬件基礎(chǔ)設(shè)施之一，除了需要建立高效的租賃市場，還需要在卡脖子的重點政策層面給企業(yè)松綁，甚至是在政策上打破行政區(qū)域的界限，以城市大局思維為前提，助力解決企業(yè)發(fā)展擴(kuò)張需求的同時，解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展和樓宇供應(yīng)在錯配上的問題。
呼吁北京解禁正規(guī)商辦
事實上，自2017年3月26日北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理的公告》（以下簡稱“3·26商辦限購政策”）以來已經(jīng)4年左右，3·26商辦限購政策規(guī)定，企業(yè)在建（含在售）商辦類項目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織，且不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。同時規(guī)定最小分割單元不低于500平方米。
政策要求，個人購買應(yīng)當(dāng)符合名下在京無住房和商辦類房產(chǎn)記錄及在申請購買之日起，在京已連續(xù)五年繳納社會保險或者連續(xù)五年繳納個人所得稅兩個條件。同時，商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。
而近期，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人重申，北京對商辦類項目的調(diào)控政策未放松。根據(jù)今年3月26日出臺的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，商辦類項目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛�。對�?guī)劃用途為商辦類的房屋，中介機(jī)構(gòu)不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住。對違規(guī)代理商辦類房屋銷售或者虛假宣傳商辦類房屋居住用途的中介機(jī)構(gòu)，依法注銷機(jī)構(gòu)備案，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照。開發(fā)企業(yè)將新開工的商辦類項目違規(guī)改為居住用途的，一經(jīng)查實，規(guī)劃國土部門依法收回土地，商業(yè)銀行對該企業(yè)在本市所有項目暫停授信。開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)違反本公告依法受到處理的處罰信息納入本市企業(yè)信用信息系統(tǒng)。
劉凱表示，政府禁止“商改住”是完全正確的，但是一刀切的政策往往把一些正規(guī)的商辦項目也給框死了，這導(dǎo)致很多開發(fā)商不愿意將項目分散出售，但大客戶畢竟是少數(shù)，而科技類等中小企業(yè)又沒有實力去整棟或購買大面積寫字樓。為此，劉凱呼吁對正規(guī)商辦類項目進(jìn)行解禁。
來源：中國經(jīng)營報
編輯：wangdc
