CBRE世邦魏理仕近日發(fā)布《“數(shù)字”北京：數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略下的北京商業(yè)地產(chǎn)生態(tài)》報(bào)告指出，隨著北京城市規(guī)劃對(duì)五環(huán)以內(nèi)商辦用地持續(xù)嚴(yán)控，新興區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)政策不斷完善，以及"總部+遠(yuǎn)程"的混合辦公模式被企業(yè)逐步采用，北京辦公區(qū)域格局多中心化加速。
近年來(lái)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)對(duì)于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)不斷提升。數(shù)字經(jīng)濟(jì)的核心部分科技/新媒體/通訊（TMT）產(chǎn)業(yè)早已成為商業(yè)地產(chǎn)需求的支柱行業(yè)之一。北京一直是全國(guó)乃至全球的科技創(chuàng)新中心之一，近年更趨凸顯對(duì)數(shù)字經(jīng)濟(jì)的集聚優(yōu)勢(shì)。尤其是未來(lái)北京數(shù)字自由貿(mào)易區(qū)、北京證券交易所和雄安新區(qū)國(guó)家數(shù)字經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展試驗(yàn)區(qū)的創(chuàng)建，將為未來(lái)數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造更有利的政策環(huán)境。
從商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，報(bào)告指出，近三年在部分子市場(chǎng)新增供應(yīng)的釋放下，北京整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)的流動(dòng)性明顯提升，但區(qū)域間供需局面有明顯差異，產(chǎn)業(yè)生態(tài)條件也各有不同，導(dǎo)致企業(yè)在不同區(qū)域選址和租賃策略的差異。
在中關(guān)村區(qū)域，寫(xiě)字樓空置率一直徘徊在2%左右，租金一直穩(wěn)居高位，這加速了存量物業(yè)的租戶結(jié)構(gòu)更新和升級(jí)。相對(duì)技術(shù)更密集、租金承受能力更高的細(xì)分行業(yè)的導(dǎo)入和擴(kuò)張更趨活躍。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，上地、中關(guān)村軟件園已步入成熟，可租面積稀缺性不亞于中關(guān)村商務(wù)區(qū)，在此落位總部的頭部企業(yè)承租了區(qū)內(nèi)大部分面積，且仍在尋求擴(kuò)租空間越來(lái)越多未被滿足的需求外溢至供給量更充沛的北清路、東升等園區(qū)。
望京近年已成為僅次于中關(guān)村的北京科技“副中心”，疫情以后需求迅速回暖，空置率跌至5%以下，成為北京首個(gè)租金回升的商務(wù)區(qū)，在To C類互聯(lián)網(wǎng)細(xì)分產(chǎn)業(yè)生態(tài)也更趨完善。同時(shí)，望京的旺盛需求也帶動(dòng)了商務(wù)區(qū)周邊電子城園區(qū)產(chǎn)業(yè)辦公的發(fā)展，從而加速大望京集群整體的品質(zhì)提升。
麗澤區(qū)域區(qū)位鄰近中關(guān)村與通訊運(yùn)營(yíng)商總部所在的金融街，吸引大型通訊軟硬件技術(shù)企業(yè)入駐，隨著市場(chǎng)對(duì)麗澤區(qū)域及其高品質(zhì)樓宇的逐步了解，以及業(yè)主提供的優(yōu)厚租賃條件等優(yōu)勢(shì)，今年上半年連續(xù)兩個(gè)季度凈吸納量高居各子市場(chǎng)之首。
其他成熟商務(wù)區(qū)數(shù)字經(jīng)濟(jì)集聚優(yōu)勢(shì)同樣凸顯。CBD憑借傳統(tǒng)行業(yè)企業(yè)總部和傳統(tǒng)媒體總部資源，受到不少在中關(guān)村起家的頭部企業(yè)青睞；而緊鄰?fù)┑难嗌�，則吸引了來(lái)自軟件開(kāi)發(fā)、電商和互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)企業(yè)的擴(kuò)張或搬遷需求；奧體近兩年新增供應(yīng)密集入市，業(yè)主積極調(diào)整租賃策略，同樣成為大面積整合搬遷需求的首選區(qū)域之一。
新興區(qū)域也將逐步獲得 TMT企業(yè)的接受與認(rèn)可。例如，自疫情以后首批單一產(chǎn)權(quán)的租賃型寫(xiě)字樓入市以來(lái)，通州城市副中心定位和今年初"十四五"規(guī)劃落實(shí)的"兩區(qū)"定位，吸引了多家知名企業(yè)入駐，凈吸納量穩(wěn)步提升。而同居數(shù)字自貿(mào)區(qū)區(qū)劃的亦莊和北清路，以及受冬奧會(huì)基建和產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的石景山，也積累起一定規(guī)模的產(chǎn)業(yè)類辦公租戶資源。
研究發(fā)現(xiàn)，數(shù)字經(jīng)濟(jì)需求結(jié)構(gòu)在近五年更趨集中于成熟的頭部企業(yè)。頭部企業(yè)在北京選址時(shí)，大面積可租空間緊缺仍是一大難題，現(xiàn)有樓宇釋放的可租面積通常較為零散，無(wú)法滿足單一企業(yè)集中辦公需要，企業(yè)開(kāi)始通過(guò)采用房地產(chǎn)組合管理、非標(biāo)準(zhǔn)辦公、購(gòu)置或自建辦公自用等策略，尋求替代性選擇。
世邦魏理仕指出，集聚區(qū)域間供需局面有明顯差異，產(chǎn)業(yè)生態(tài)條件也各有不同，企業(yè)應(yīng)在不同區(qū)域?qū)嵤┎煌倪x址和租賃策略。在空置面積緊缺的區(qū)域，需要在內(nèi)部建立更高效、敏捷的評(píng)估、決策流程，在選址和租約上應(yīng)保持較大靈活性，在外部選擇市場(chǎng)覆蓋度高、與業(yè)主有長(zhǎng)期合作關(guān)系的代理伙伴，緊盯提前解約或即將到期大面積客戶動(dòng)態(tài)。其他區(qū)域普遍進(jìn)入供應(yīng)潮的末端，具有整合、擴(kuò)租需求的大型企業(yè)應(yīng)把握有限的機(jī)會(huì)窗口期，盡快敲定和實(shí)施重大租賃計(jì)劃，搶占先機(jī)。
來(lái)源：房訊網(wǎng)
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