盡管空置率高居不下，但不得不承認(rèn)，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓的吸引力并未因疫情 “冰封”而有所減少。CBRE世邦魏理仕最新發(fā)布的《2021年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》顯示，去年，深圳寫字樓凈吸納量領(lǐng)跑四個(gè)一線城市，內(nèi)資企業(yè)需求占主導(dǎo)，科技板塊貢獻(xiàn)近半。而深圳去年的大宗交易市場(chǎng)中，寫字樓成交是主流。

　　數(shù)據(jù)顯示，深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)以半年為分水嶺呈現(xiàn)出了不同的市場(chǎng)景象。在下半年需求明顯反彈的推動(dòng)下，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)全年凈吸納量領(lǐng)跑四個(gè)一線城市，科技板塊為市場(chǎng)貢獻(xiàn)近半的需求。大宗交易市場(chǎng)依然保持了一定的活躍度，寫字樓成交是主流，科技行業(yè)自用買家活躍，并首次錄得了數(shù)據(jù)中心的交易。

　　展望未來，隨著經(jīng)濟(jì)反彈以及深圳先行示范區(qū)實(shí)施方案的實(shí)施，深圳商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)未來表現(xiàn)向好。

　　優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)：科技板塊需求強(qiáng)勁

　　雖然經(jīng)歷疫情，但深圳寫字樓市場(chǎng)2020年復(fù)蘇積極。全年錄得17個(gè)新項(xiàng)目入市，總體供應(yīng)超過130萬平方米，僅次于2019年的供應(yīng)峰值，新項(xiàng)目主要位于前海和后海兩大片區(qū)。

　　需求快速回暖，吸納量已經(jīng)達(dá)到過去三年平均去化量的85%以上。全年錄得凈吸納量72萬平方米，領(lǐng)跑四個(gè)一線城市，下半年表現(xiàn)搶眼，貢獻(xiàn)全年近八成的凈吸納量。

　　從需求來源來看，內(nèi)資企業(yè)需求占主導(dǎo)，租賃面積占比近90%�？萍己徒鹑趦纱笾髁π枨罄^續(xù)支撐深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)的穩(wěn)健發(fā)展。科技板塊受疫情影響較小，需求表現(xiàn)強(qiáng)勁，貢獻(xiàn)全年近半的凈吸納量，租賃面積呈上升態(tài)勢(shì)。其中，國(guó)內(nèi)頭部科技企業(yè)擴(kuò)張需求明顯，年內(nèi)錄得了2筆整棟樓宇的租賃交易。金融板塊繼續(xù)為位列第二位需求來源，租賃面積占比超過18%。但整體市場(chǎng)受較多新增供應(yīng)的影響，空置率上升了2.5個(gè)百分點(diǎn)至22.5%。

　　整體市場(chǎng)平均租金同比下降3.6%至每月每平方米191.9元。在供應(yīng)仍然充沛的情況下，業(yè)主采取更為靈活的租賃策略包括免租期、租金的調(diào)整，部分項(xiàng)目還推出帶精裝修出租的方案以吸引租戶。

圖一：2020年深圳寫字樓市場(chǎng)供需表現(xiàn)

圖二：2020年市場(chǎng)租賃需求行業(yè)分析（按租賃面積）

　　預(yù)計(jì)2021年，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)將有超過100萬平方米的新增供應(yīng)入市，主要分布在福田CBD和高新科技園。隨著疫情的逐漸好轉(zhuǎn)，以及受益于深圳先行示范區(qū)實(shí)施方案帶來的行業(yè)利好和良好的城市發(fā)展前景，深圳將成為很多內(nèi)資企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展以及國(guó)外企業(yè)進(jìn)入中國(guó)的重要平臺(tái)。來自科技和金融的需求預(yù)計(jì)將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，整體市場(chǎng)空置率將保持平穩(wěn)。但供應(yīng)高峰仍將持續(xù)，在此期間，業(yè)主需要更專業(yè)的招商策略和運(yùn)營(yíng)方案保持項(xiàng)目的可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力�！�

　　大宗交易市場(chǎng)：寫字樓成交是主流

　　2020年雖然受到疫情影響，但深圳大宗交易市場(chǎng)表現(xiàn)尚可。全年共錄得16宗大宗交易，整體市場(chǎng)成交金額錄得124.9億元，延續(xù)了從2016年以來的每年達(dá)百億以上的成交規(guī)模。

　　寫字樓交易繼續(xù)主導(dǎo)市場(chǎng)，主要為位于核心區(qū)域新近交付的優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)。全年共錄得10宗寫字樓成交，交易總額超96億元，為整體市場(chǎng)貢獻(xiàn)了近50%的市場(chǎng)份額。其中，年度單筆成交金額較大的兩宗交易均來自于寫字樓，分別達(dá)44億元和25億元。值得一提的是隨著數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)的興起，深圳錄得首宗數(shù)據(jù)中心物業(yè)的成交。

　　市場(chǎng)參與主體方面，寫字樓交易以自用型為主，買家主要來自保險(xiǎn)公司和科技企業(yè)，區(qū)別于去年的電子和實(shí)業(yè)類企業(yè)。開發(fā)商為年內(nèi)主要的賣方類型。工業(yè)物業(yè)交易中投資和自用購(gòu)買兼有。整體市場(chǎng)交易形式以資產(chǎn)交易為主。

圖三：2020年深圳大宗交易市場(chǎng)概覽

圖四：2020年大宗交易按物業(yè)類型分析（交易筆數(shù)）

　　世邦魏理仕認(rèn)為，未來一年，隨著疫情好轉(zhuǎn)，深圳供應(yīng)高峰和先行示范區(qū)的政策實(shí)施方案將推高大宗交易市場(chǎng)的活躍度，寫字樓物業(yè)將依然是市場(chǎng)成交的主體，而工業(yè)物業(yè)受益于良好的城市更新城市政策和穩(wěn)定的回報(bào)，將受到投資者的青睞，從而帶動(dòng)相應(yīng)大宗交易的穩(wěn)定增加。預(yù)計(jì)市場(chǎng)整體交易額將有所上升，市場(chǎng)參與主體也將更加多元化。

　　零售物業(yè)市場(chǎng)：國(guó)際美妝和餐飲品牌成為競(jìng)爭(zhēng)差異化利器

　　受疫情影響，去年新增供應(yīng)低于預(yù)期。共錄得55.9萬平方米的新增供應(yīng)，其中80%的項(xiàng)目集中于下半年開業(yè)。新項(xiàng)目主要集中在南山和龍華兩區(qū)，深圳也迎來了首個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)入市。受新增供應(yīng)減少影響，全年凈吸納量錄得47萬平方米，同比下降47%。但整體市場(chǎng)供需基本平衡，年末空置率維持在低位，錄得4.6%。

　　零售品牌依然占據(jù)整體新增需求的半壁江山，需求占比位列第一，運(yùn)動(dòng)品牌積極擴(kuò)張。受全球疫情影響，奢侈品消費(fèi)回流本土市場(chǎng)，帶動(dòng)奢侈品牌在深圳逆勢(shì)擴(kuò)張。全年共錄得17個(gè)奢侈品牌新開門店，其中4個(gè)為首進(jìn)深圳的品牌。城市首店繼續(xù)成為業(yè)主吸引客流、提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的重要選擇，其中以美妝和餐飲品類的首店為主。優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心均積極引入國(guó)際一線的高端美妝品牌和國(guó)際餐飲品牌以期吸引消費(fèi)者駐足。整體市場(chǎng)餐飲需求位居第二，簡(jiǎn)餐和茶飲類細(xì)分業(yè)態(tài)積極擴(kuò)張。

　　租金方面，上半年疫情期間，業(yè)主采取免租期補(bǔ)貼、租金調(diào)整的靈活性租賃策略，租金呈下降態(tài)勢(shì)。從三季度開始，隨著疫情得到有效控制，需求開始回暖，租金在第四季度開始企穩(wěn)回升。

圖五：2020年深圳零售物業(yè)市場(chǎng)供需表現(xiàn)

圖六：2020年市場(chǎng)主要租賃需求強(qiáng)度分析

　　預(yù)計(jì)2021年，深圳將錄得超過90萬平方米的新增供應(yīng)入市，主要分布在龍崗和龍華區(qū)，深圳也將迎來第二個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)入市。從預(yù)租情況來看，部分項(xiàng)目招商進(jìn)展順利，預(yù)租率較高。預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)空置率將依然保持低位，租金在穩(wěn)定需求推動(dòng)下將繼續(xù)回升。差異化將成為購(gòu)物中心業(yè)主的主要招商策略，預(yù)計(jì)未來將看到更多的新品牌進(jìn)駐深圳�！�

　　倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)：市場(chǎng)空置率保持低位

　　2020年深圳優(yōu)質(zhì)物流市場(chǎng)未錄得新增供應(yīng)入市。雖然，進(jìn)出口行業(yè)受到疫情影響，但上半年并未出現(xiàn)大規(guī)模的租戶退租或縮減倉(cāng)儲(chǔ)面積的情況。疫情期間，消費(fèi)習(xí)慣改變帶來生鮮、電商和快遞貨運(yùn)公司的需求增加，使整體市場(chǎng)空置率保持在低位。

　　深圳港集裝箱吞吐量在10月份實(shí)現(xiàn)了正增長(zhǎng)，由此帶動(dòng)優(yōu)質(zhì)物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)租金在第四季度表現(xiàn)較好。全年來看，平均租金增長(zhǎng)1.2%至每月每平方米46.5元。

圖七：2020年深圳倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)供需表現(xiàn)

　　2021年，從需求端來看，進(jìn)出口需求預(yù)計(jì)將逐漸轉(zhuǎn)好，來自電商和第三方物流的需求也將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，整體市場(chǎng)將繼續(xù)保持供不應(yīng)求的狀態(tài)。在此情況下，整體市場(chǎng)空置率將低位運(yùn)行，平均租金也將繼續(xù)上漲。

　　來源：證券時(shí)報(bào)

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