在“715”樓市調(diào)控政策發(fā)布一個(gè)半月后，深圳市住房和建設(shè)局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)張學(xué)凡關(guān)于深圳住房要學(xué)習(xí)“新加坡模式”的公開(kāi)講話，再次引發(fā)各界對(duì)深圳樓市的熱議。
其實(shí)，深圳早已出臺(tái)被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“二次房改”的樓市改革長(zhǎng)效機(jī)制，希望從根本上緩解城市居民的住房壓力。不過(guò)，囿于土地面積狹小，土地供需矛盾?chē)?yán)重，深圳要實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”并非易事。就目前情況而言，要增加住房供應(yīng)，利用好城中村或許是“最現(xiàn)實(shí)的答案”。
新加坡住房模式難以照搬
“深圳樓市向左還是向右？向左就是新加坡化，即住有所居，一個(gè)都不能少。少數(shù)有錢(qián)人買(mǎi)商品房，多數(shù)人能買(mǎi)到很體面的政策房；向右就是香港化，即少數(shù)有錢(qián)人買(mǎi)商品房，多數(shù)人或租或買(mǎi)密度大、不甚體面的保障房，住房領(lǐng)域二元分層格局明顯。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“非左即右的判斷不太客觀。不管是新加坡化還是香港化，大家關(guān)注的是窮人或無(wú)房人群，看他們?cè)趺唇鉀Q居住問(wèn)題。”
“新加坡模式”這個(gè)“榜樣”，到底是什么樣的？公開(kāi)信息顯示，新加坡從1964年開(kāi)始推行“居者有其屋”計(jì)劃，鼓勵(lì)中等收入和低收入階層購(gòu)買(mǎi)建屋發(fā)展局興建的組屋。目前，新加坡已形成以政府組屋為主、市場(chǎng)化的私人房產(chǎn)為輔的住房體系。早在2016年，新加坡便有高達(dá)82%的公民居住在組屋里，也就是說(shuō)，新加坡的政策性住房與商品房比例約為8：2。
與此同時(shí)，新加坡政府也一直隨著商品房房?jī)r(jià)變化而加強(qiáng)樓市調(diào)控，比如進(jìn)一步提高額外買(mǎi)家印花稅以及收緊房屋貸款。此外，新加坡也設(shè)法縮短申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)新組屋的等候時(shí)間。
為幫助那些不符合公共組屋申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)但是又無(wú)力承擔(dān)私人住房的“夾心層”群體，新加坡政府從1995年起開(kāi)始推出一種介于組屋和私人住房之間的混合型物業(yè)，即“執(zhí)行共管公寓”，其具有公共住房特性，同時(shí)具備二級(jí)市場(chǎng)特點(diǎn)。有市場(chǎng)人士認(rèn)為，新加坡組屋的供給模式，有嚴(yán)格退出機(jī)制也嚴(yán)懲弄虛作假，每個(gè)家庭一生只有兩次購(gòu)買(mǎi)新組屋的機(jī)會(huì)。此外，政府主導(dǎo)組屋定價(jià)，嚴(yán)控房?jī)r(jià)收入比保持在3-5倍，價(jià)格被嚴(yán)格控制。
與新加坡的政策性住房與商品房比例約為8：2不同，深圳提出的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)是有60%的深圳市民住在政府提供的租賃或出售的公共住房。
其實(shí)，為解決住房問(wèn)題，早在2018年，深圳市住房和建設(shè)局就曾發(fā)布《關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)》，被媒體解讀為“二次房改”，提出深圳市將在2035年前新增建設(shè)籌集170萬(wàn)套住房，其中市場(chǎng)商品住房占40%左右；公租房、安居型商品房和人才住房占60%左右。
但申請(qǐng)到安居房并不容易�！拔胰甓嗲熬瓦f交了資料申請(qǐng)安居房，現(xiàn)在排第12萬(wàn)多名�！痹谀仙揭患铱萍脊竟ぷ鞯哪哺嬖V記者，“買(mǎi)商品房特別是動(dòng)輒每平方米10萬(wàn)元的南山商品房，對(duì)于我們這種普通工薪階層來(lái)說(shuō)已經(jīng)遙不可及�！�
這是一位普通深圳市民的感受，多位業(yè)內(nèi)人士也指出，深圳住房要實(shí)現(xiàn)接近新加坡那樣的模式，或者說(shuō)要達(dá)到6：4的比例，還有很長(zhǎng)的路要走。
美聯(lián)物業(yè)深莞惠董事總經(jīng)理江少杰認(rèn)為，深圳學(xué)習(xí)“新加坡模式”是一件好事，但實(shí)施起來(lái)存在一定難度。
首先，深圳市人才安居集團(tuán)自成立以來(lái)獲取土地的途徑比較單一，主要通過(guò)“招拍掛”拿地，但深圳宅地供應(yīng)占比較小，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與安居集團(tuán)處于競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，造成安居集團(tuán)最終拿地的價(jià)格都不便宜，難以像新加坡一樣獲取大量廉價(jià)土地。
其次，新加坡組屋僅分配給本國(guó)居民，新加坡入籍門(mén)檻頗高，人口總體相對(duì)穩(wěn)定，而多數(shù)新加入者對(duì)組屋需求不高。深圳落戶門(mén)檻較低，近年來(lái)每年凈增數(shù)十萬(wàn)人口，導(dǎo)致住房需求持續(xù)上升。在如此龐大的人口基數(shù)及增量面前，政府如何制定住房分配方案以及定價(jià)均是難題，且以目前的建設(shè)速度來(lái)看，個(gè)人申請(qǐng)公共住房的排期將是一場(chǎng)較長(zhǎng)時(shí)間的“攻堅(jiān)戰(zhàn)”。
最后，深圳大量的小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)法轉(zhuǎn)正的，只能通過(guò)舊改的方式，適量增加少量公共住房，能提供的幫助實(shí)在有限。深圳完全學(xué)習(xí)新加坡的模式是較為困難，更應(yīng)該結(jié)合自身實(shí)際情況，獨(dú)創(chuàng)出一套符合深圳的公共住房模式。
一分部署 九分落實(shí)
雖然 “理想很豐滿現(xiàn)實(shí)很骨感”，但深圳仍在艱難地推進(jìn)保障房項(xiàng)目。
“一分部署、九分落實(shí)。從頂層設(shè)計(jì)到規(guī)劃，再到一年一年地建設(shè)，土地和資金要跟上、政府各部門(mén)對(duì)接也要跟得上。‘十一五’和‘十二五’，深圳保障房目標(biāo)不可謂不宏大，但規(guī)劃的落實(shí)效果并不理想，最突出的就是保障房項(xiàng)目落地和實(shí)際供應(yīng)量沒(méi)有完成�！崩钣罴握J(rèn)為，“原因也是老生常談，比如新增供地不足、存量盤(pán)活不了、配套難落實(shí)�！�
不過(guò)，一些利好的消息開(kāi)始傳來(lái)。就在深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立40周年之際，深圳陸續(xù)迎來(lái)國(guó)家層面的政策“禮包”支持：自然資源部此前印發(fā)《關(guān)于支持粵港澳大灣區(qū)和深圳市深化自然資源領(lǐng)域改革探索意見(jiàn)的函》（簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》），市場(chǎng)人士認(rèn)為，該項(xiàng)《意見(jiàn)》旨在推進(jìn)廣東和深圳土地制度的變革，增加住宅土地供應(yīng)，將給予深圳更多實(shí)驗(yàn)探索的權(quán)利。
另?yè)?jù)深圳市住建局今年4月發(fā)布的《住房發(fā)展2020年度實(shí)施計(jì)劃》，深圳居住用地占全市總建設(shè)用地的22.6%，低于國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中25%～40%的下限。不過(guò)，今年以來(lái)深圳已經(jīng)加大了房地產(chǎn)的供應(yīng)和開(kāi)發(fā)，推出了多宗居住用地用于建設(shè)人才房，公共住房典型范例長(zhǎng)圳項(xiàng)目正在如火如荼開(kāi)發(fā)建設(shè)。張學(xué)凡表示，住建局聯(lián)合規(guī)資局，將在“十四五”期間的用地供應(yīng)上做一些調(diào)整，住房用地占建設(shè)用地的比例，將由過(guò)去的22.1%提高到25%，甚至將在“十四五”期間的前兩三年提高到30%，補(bǔ)齊住房用地供應(yīng)的短板。
那么，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，深圳房?jī)r(jià)怎么走？中國(guó)(深圳)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，未來(lái)將有大量的保障性住房入市，該類(lèi)房產(chǎn)包括人才住房、安居商品房等，其價(jià)格肯定低于市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格。由此可以預(yù)判，未來(lái)深圳房產(chǎn)“均價(jià)”會(huì)出現(xiàn)明顯下降，但這并不代表商品房市場(chǎng)的價(jià)格會(huì)下跌。供給側(cè)和需求側(cè)都在擠壓深圳商品房市場(chǎng)，實(shí)際上商品房供需仍是維持平衡的。在這種情況下，商品房市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大的下跌，反而在經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好的情況下，可能還會(huì)緩慢上漲。江少杰也認(rèn)為，公共住房與商品住房屬于兩個(gè)不同的體系，公共住房的增多并不會(huì)對(duì)商品住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生直接影響，但能夠通過(guò)長(zhǎng)期的供應(yīng)，在一定程度上平抑商品住宅緊張的供需矛盾，從而達(dá)到間接平穩(wěn)房?jī)r(jià)的作用。
先利用好城中村，確保體面的租住
如果說(shuō)深圳要實(shí)現(xiàn)“6：4”的比例還需要很長(zhǎng)的時(shí)間，就目前情況而言，要增加住房供應(yīng)，城中村或許是“最現(xiàn)實(shí)的答案”。
8月31日下午，一個(gè)普通的工作日下班時(shí)間，張?chǎng)魏秃芏嗥胀ǖ纳习嘧逡粯�，站在翠竹北的公交站臺(tái)等車(chē)。“我以前租住在水貝村，后來(lái)水貝村城市更新拆除后，搬到附近老舊的田苑小區(qū)�！睆氖轮閷毿袠I(yè)的張?chǎng)�，在水貝工作�?年的時(shí)間，“深圳房?jī)r(jià)不斷上漲，房租也是水漲船高，田苑小區(qū)雖是老，但房租也讓人負(fù)擔(dān)不起，后來(lái)我和同事就搬到龍崗的南嶺村，很多在水貝上班的年輕人都像我一樣，原關(guān)內(nèi)租金太高了只好搬到原關(guān)外的城中村，越搬越遠(yuǎn)，那邊3000元還能租到一個(gè)大兩房。”
正如張?chǎng)嗡f(shuō)，由于城中村的城市更新，他不得不多次“搬家”。有許多租住在城中村的租客也擔(dān)心，綜合整治后的城中村租金上漲，低成本的居住空間會(huì)越來(lái)越少。
另一邊， 城市更新和棚改在深圳可謂“多點(diǎn)開(kāi)花”。合一城市更新集團(tuán)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳城市更新計(jì)劃立項(xiàng)52項(xiàng)，同比上升79.3%，規(guī)模330.6公頃，同比上升146.7%。此外，深圳城市更新平均移交率已連續(xù)三年走高，今年上半年規(guī)劃公告項(xiàng)目的平均移交率為38.9%，同比提升2.1%。據(jù)悉，平均移交率為城市更新單元范圍用地面積減去開(kāi)發(fā)建設(shè)用地面積之后，與更新單元范圍用地面積的比例，即移交給政府的公共配套面積的占比。
可以說(shuō)，城中村并非深圳獨(dú)有，但卻是深圳的一道獨(dú)特風(fēng)景。李宇嘉提醒稱(chēng)，“深圳繼續(xù)城市更新，房?jī)r(jià)和租金會(huì)越來(lái)越高。房?jī)r(jià)短期難降的情況下，能將住房需求疏導(dǎo)至低成本的外圍，這是突破的唯一路徑，但前提是軌道和配套要跟得上。就目前深圳的開(kāi)發(fā)空間、改造成本、財(cái)政實(shí)力，靠新增建設(shè)幾乎是不可能的，唯一現(xiàn)實(shí)的路徑就是用好這500多萬(wàn)套的城中村住房，讓新市民、無(wú)房戶能享受體面的租住，然后再慢慢實(shí)現(xiàn)目標(biāo)�！�
來(lái)源：證券時(shí)報(bào)
編輯：wangdc
