疫情沖擊加劇商務(wù)寫(xiě)字樓空置率上升并形成租金下行壓力。
后疫情時(shí)代，辦公樓市場(chǎng)的興衰取決于當(dāng)?shù)匦屡d行業(yè)的發(fā)展。
一二線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體供大于求
來(lái)自18個(gè)有詳細(xì)數(shù)據(jù)披露的樣本城市統(tǒng)計(jì)顯示，2015至2017年是樓盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與交付的高峰，期間甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量增幅約為19%，絕大部分城市的甲級(jí)寫(xiě)字樓呈現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，過(guò)去五年內(nèi)(2015-2020)空置率平均增長(zhǎng)接近10%(廣州和成都除外)，其中西安于2016年達(dá)最大漲幅24%。
2019年以來(lái)，由于房地產(chǎn)調(diào)控與金融機(jī)構(gòu)去杠桿等國(guó)家政策導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的審批流程、預(yù)租規(guī)定和開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流受到一定限制，各地商用樓盤(pán)項(xiàng)目入市周期普遍拉長(zhǎng)。
同時(shí)，受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，各地寫(xiě)字樓因新租入駐企業(yè)減少，原有租戶在業(yè)主持續(xù)減租下升級(jí)或擴(kuò)建辦公室的需求也大于搬遷的需求，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)新增供應(yīng)的樓盤(pán)消化緩慢。2020年年初以來(lái)的疫情進(jìn)一步加劇了寫(xiě)字樓租金水平下降。
圖1 北京、上海甲級(jí)寫(xiě)字樓供需情況
圖2 廣州、深圳甲級(jí)寫(xiě)字樓供需情況
疫情沖擊加劇一二線城市商務(wù)寫(xiě)字樓空置率上升和租金下行壓力
2020年初疫情暴發(fā)前寫(xiě)字樓供過(guò)于求已是普遍現(xiàn)象，18個(gè)樣本城市中除南京和蘇州外，其余16個(gè)城市的租金下跌趨勢(shì)均持續(xù)超過(guò)一年，其中武漢、重慶、西安、蘇州、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、珠海和天津?qū)懽謽强罩寐示^(guò)30%。疫情加劇了市場(chǎng)的去庫(kù)存壓力。
各領(lǐng)域中小型企業(yè)和初創(chuàng)公司在疫情陰影下辦公需求萎縮明顯。除杭州以外的多數(shù)二線城市寫(xiě)字樓因規(guī)模以下企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)惡化，紛紛退租減租，其中5個(gè)二線城市商業(yè)寫(xiě)字樓的出租存量出現(xiàn)下降。
雖然在線教育、頭部互聯(lián)網(wǎng)公司的異軍突起給商務(wù)樓盤(pán)帶來(lái)一些需求亮點(diǎn)，但總體上不改二線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的頹勢(shì)。
一線城市的情形相對(duì)樂(lè)觀：2020年上半年深圳市新增供應(yīng)和凈吸納量均為去年同期的三倍，京滬兩市的甲級(jí)寫(xiě)字樓供需雖均大幅萎縮，凈吸納同比跌幅近50%，但總量上依然處于全國(guó)高位。
從樓盤(pán)地段和租金角度看，長(zhǎng)期以來(lái)，一線城市核心商圈的頂級(jí)寫(xiě)字樓供不應(yīng)求，外圍區(qū)域供過(guò)于求，兩者租金價(jià)差也因此不斷走闊。2020年上半年，京滬深三地中央核心商務(wù)區(qū)空置率均略有上升，而次級(jí)商務(wù)區(qū)空置率下降，租賃市場(chǎng)有逐漸去中心化的趨勢(shì)。因此下半年一線城市頂級(jí)樓盤(pán)的降租空間較大；二線城市樓盤(pán)仍處于“以價(jià)換量”的階段，降租空間較一線城市更窄，預(yù)計(jì)未來(lái)業(yè)主將進(jìn)一步承壓。
表1 寫(xiě)字樓租金和空置率受供給關(guān)系及租賃行業(yè)分布影響
后疫情時(shí)代，辦公樓市場(chǎng)的興衰取決于當(dāng)?shù)匦屡d行業(yè)的發(fā)展
2020年一季度，在各行業(yè)經(jīng)營(yíng)受阻的情況下，一線城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率環(huán)比變化有所下降，其中京滬兩地是因?yàn)槭袌?chǎng)堅(jiān)韌，在仍有新樓盤(pán)落地的情況下空置率增幅收窄3%和1%，其余各城市主要是因?yàn)楫?dāng)季無(wú)新增供應(yīng)而導(dǎo)致。二線新興城市則因中小微企業(yè)受疫情沖擊較大，退租率高而導(dǎo)致寫(xiě)字樓空置率明顯上升，環(huán)比增幅在1%-4%不等。
二季度全國(guó)疫情得到控制，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)恢復(fù)，各大城市推遲的寫(xiě)字樓項(xiàng)目相繼落地，與此同時(shí)，年初停產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行帶來(lái)的后遺癥也逐漸凸顯。在上海、廣州、青島等多個(gè)圍繞傳統(tǒng)制造、貿(mào)易、零售等行業(yè)密集的城市中，甲級(jí)寫(xiě)字樓因租戶退租增加而導(dǎo)致空置率上升約1.5個(gè)百分點(diǎn)。
與此同時(shí)，在新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域深耕的科創(chuàng)強(qiáng)市，寫(xiě)字樓出租率則相對(duì)樂(lè)觀。深圳、杭州、成都、重慶等以互聯(lián)網(wǎng)科技和高新制造為產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心的地區(qū)空置率增幅環(huán)比收窄。其中深圳和杭州的寫(xiě)字樓吸納能力顯著優(yōu)于其他城市，這跟深圳產(chǎn)能集聚效應(yīng)強(qiáng)、新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚有關(guān)。而杭州雖與多數(shù)二線城市一樣面臨初創(chuàng)公司行業(yè)辦公需求萎縮的壓力，但在一系列頂級(jí)科技與媒體公司業(yè)績(jī)上升、多個(gè)大型AI和互聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目簽約等多方作用下租賃市場(chǎng)表現(xiàn)亮眼，2020年上半年供求雙側(cè)增量均已超2019全年水平，由此可見(jiàn)，后疫情時(shí)代，辦公樓市場(chǎng)的興衰跟當(dāng)?shù)匦屡d行業(yè)的發(fā)展密切相關(guān)。
圖3 2020上半年樣本城市甲級(jí)寫(xiě)字樓平均月租(元/平方米)
圖4 2020上半年樣本城市甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率
作者 林采宜(中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院副院長(zhǎng))胡奕葦(中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇研究院研究員)
來(lái)源：中新經(jīng)緯
編輯：wangdc
