近期，長租公寓爆雷的消息不斷從各地傳出，這些爆雷事件中，有的住戶交了多個月租金現(xiàn)在卻因為經(jīng)營方跑路而被掃地出門，甚至沒地方住了還背著一筆債務，有的房東當初相信了租金按年遞增的承諾，現(xiàn)在卻面臨被迫減租或毀約的選擇。
長租公寓爆雷與疫情有直接關系，但這一行業(yè)存在的問題潛伏已久，甚至可以說是從娘胎里帶來的。
長租公寓，就是以一定價格從房東手中拿到房源，再通過裝修提升居住條件，以更高的價格分租出去，經(jīng)營者賺到的是差價，成本則主要包括重新裝修和運營費用，顯然，這個差價不能太離譜，否則租客寧可多費點勁去尋找直租的機會，但一套房的裝修費用少則幾萬，多則十幾萬，這一商業(yè)模式?jīng)Q定了長租公寓只能是一門很普通的生意，有人測算其回報率僅有幾個百分點。這種生意并非沒有風險，其風險在于經(jīng)濟形勢不好時出租率下降及租金下跌，而成本大多被長期合同鎖定，對于風險生意，幾個百分點的回報顯然是缺乏吸引力的，資本蜂擁而入顯然不是為了正常的經(jīng)營利潤，這是明眼人一開始就能看得出來的。
資本盯上長租公寓，一個原因是經(jīng)營者寄望這種二房東模式逐步擠壓散租市場空間，進而形成壟斷，成為租賃市場的主導模式，果如此，它就有可能變成好生意；另一考慮，就是將其視作一個金融工具，不通過經(jīng)營賺錢，而靠金融來賺錢。長期公寓的出現(xiàn)是近年來經(jīng)濟活動過度金融化的產(chǎn)物，而對于經(jīng)濟過度金融化，這些年人們?nèi)狈械木�，似乎一切東西進行金融運作都是合理的，可以接受的。在一定的條件下，金融確實有利于激活實體經(jīng)濟，但過度金融化會在經(jīng)濟體內(nèi)埋下一個又一個風險點，P2P、小貸等問題，實質(zhì)也是過度金融化。全社會應該反思一下，金融活動的邊界到底在哪里，金融工程的思維真的可以運用到所有經(jīng)濟活動中去嗎？
長租公寓突然加速發(fā)展，政策助推是不可忽視的因素。之所以出現(xiàn)鼓勵長租公寓發(fā)展的政策，是希望借助長租公寓來解決城市的居住困難，但不得不說，這是缺乏深入調(diào)研的產(chǎn)物。
培育一批二房東并不會增加一平米的居住面積，不能改善供求關系，指望它解決老百姓租房難問題無異于緣木求魚，相反，二房東普遍出現(xiàn)后只會讓人們的選擇變得更少和居住成本被動上升。在政策助推長租公寓發(fā)展之前，一些發(fā)達城市已自發(fā)出現(xiàn)了一些二房東經(jīng)營模式，但主要是一些小規(guī)模的資本在運作，即便是這些小規(guī)模的資本參與，對社會中低階層的居住問題造成的負面影響也已有所顯現(xiàn)。與制造業(yè)不同的是，租賃市場并不存在規(guī)模效應，根本沒有培育大資本二房東的必要，正確的思路應該是極力維護散租市場的自由交易，對資本可能對租賃市場造成的破壞保持警惕。
產(chǎn)業(yè)上的鼓勵政策還為過度金融化提供了燃料，雖然相關的產(chǎn)業(yè)政策并不鼓勵經(jīng)營者去搞杠桿運營，放大風險，但客觀上讓金融機構(gòu)、社會資本甚至房東和租房者喪失了應有的警惕，或者提高了承擔風險的意愿。
對經(jīng)濟運行的線性思維，也是長租公寓出事的一個重要原因。近年來，物價、房價和租金持續(xù)上漲，讓社會各方形成了將永遠上漲的預期，社會經(jīng)濟波浪式發(fā)展的常識被人遺忘甚至有意丟棄。線性思維讓一些資本喪失風險意識，就是房東簽下長期合同、租客簽下租金貸背后也或多或少與此思維有一定關系。
雖然長租公寓目前出現(xiàn)一些問題，但它占整體經(jīng)濟活動比例很小，對金融穩(wěn)定和社會穩(wěn)定的威脅并不大，但長租公寓從泡沫式發(fā)展到迅速頻繁爆雷仍是一個教訓，它提醒我們，一切經(jīng)濟活動都要建立在常識上。
來源：證券時報
編輯：wangdc
