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杭州主城區(qū)樓盤首開只賣了三四成:部分樓盤或降價(jià)促銷
http://m.purcannacbdoil.com房訊網(wǎng)2020-8-27 9:49:53
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[提要]限價(jià)之下,不少樓盤并不愁賣,但新房市場(chǎng)的分化正在加大。最近,有多個(gè)主城區(qū)樓盤,開盤時(shí)只賣出三四成房源。

  8月23日上午,住建部、央行官網(wǎng)同時(shí)發(fā)布信息稱,已于8月20日召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì),形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。

  此番信號(hào)十分明顯,高負(fù)債率房企的融資將被戴上“緊箍咒”。那么杭州土地市場(chǎng)是否會(huì)受影響,房企為了加速回籠資金,會(huì)不會(huì)降價(jià)銷售?

  1.融資收緊,高杠桿房企大受影響

  關(guān)于此次監(jiān)管升級(jí),近期市場(chǎng)廣泛流傳“三道紅線”的說法,即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)這三道紅線,將房地產(chǎn)企業(yè)分為紅,橙,黃,綠四個(gè)檔。

  若三條紅線都觸碰到了,則不得新增有息的負(fù)債;如果碰到兩條紅線,負(fù)債年增速不得超過5%;如果僅僅只碰到一條紅線,負(fù)債年增速不得超過10%;如果三條紅線都沒有碰到,負(fù)債年增速不得超過15%。

  據(jù)國金證券研究所研報(bào)中披露的房企負(fù)債率情況看,38家房企負(fù)債率超過70%,其中有10家房企剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率超過80%,16家房企凈負(fù)債率大于100%。

  信托機(jī)構(gòu)人士表示,目前已開展內(nèi)部篩選,看看是不是有房企客戶“踩線”。

  “我們銀行近期的開發(fā)貸都還沒有放款,可能是在等監(jiān)管新規(guī)!焙贾菀患疑虡I(yè)銀行的支行負(fù)責(zé)人告訴錢報(bào)記者。

  2.穩(wěn)健發(fā)展的房企,在杭州拿地機(jī)會(huì)增加

  房企融資收緊,首先會(huì)影響土地市場(chǎng)。錢報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),負(fù)債率居前的房企中,比如泰禾、恒大、華夏幸福、富力等,今年均未在杭州拿地。一些房企已經(jīng)在主動(dòng)降杠桿。

  上半年在杭州拿地兇猛的濱江集團(tuán),由于項(xiàng)目大多是合作開發(fā),因而其負(fù)債率并不靠前,融資收緊對(duì)其影響不大。8月24日,濱江集團(tuán)發(fā)布公告稱,成功發(fā)行三年期公司債,利率僅4%。

  從杭州土地市場(chǎng)供求關(guān)系上說,一直是僧多粥少,供不應(yīng)求。據(jù)拿地寶研究院數(shù)據(jù)顯示,2020年杭州市區(qū)經(jīng)營性用地計(jì)劃出讓13102畝,而前7個(gè)月已成交地塊加上已掛牌未出讓地塊,合計(jì)完成率達(dá)70%,其中主城區(qū)完成率已達(dá)92%。這就意味著,在今年剩下的4個(gè)月的推地量,很有可能不及之前8個(gè)月的平均水平。

  一位房企人士稱:“鑒于上半年不少開發(fā)商在杭州土地市場(chǎng)顆粒未收,再加上年底前土地供應(yīng)可能會(huì)減少,接下來杭州土拍的熱度不會(huì)明顯下降。”

  杭州土地市場(chǎng)依然是香餑餑,不過接下去,一些穩(wěn)健發(fā)展的開發(fā)商更容易拿到地。

  3.多個(gè)主城區(qū)樓盤,首開只賣了三四成

  拿地寶研究院院長錢賢強(qiáng)認(rèn)為:“預(yù)售款是最便宜的融資!

  當(dāng)融資收緊后,房企要抓緊時(shí)間賣房,回籠資金。

  限價(jià)之下,不少樓盤并不愁賣,但新房市場(chǎng)的分化正在加大。最近,有多個(gè)主城區(qū)樓盤,開盤時(shí)只賣出三四成房源。

  一均價(jià)不到3萬元/㎡的主城區(qū)剛需樓盤,300多套房源吸引了近400組購房者報(bào)名,最終在線選房卻只賣了約三成,讓人大跌眼鏡。

  “雖然樓盤間有分化,但一般主城區(qū)的項(xiàng)目,首開總能賣五成以上,續(xù)銷半個(gè)月到一個(gè)月,基本也都售罄了。”城北一項(xiàng)目的營銷總監(jiān)告訴記者,剛需盤首開賣3成,在這兩年的市場(chǎng)里算是極差的了。

  這種情況其實(shí)在7月就開始蔓延開來,無論是靠近市中心的九堡、城東新城、艮北新城還是丁橋,不少樓盤的報(bào)名人數(shù)剛剛夠到搖號(hào)資格,首開基本賣不完,續(xù)銷期也被拉長。丁橋板塊華僑城芳菲與城7月推出228套房源,一共有233人報(bào)名;而九堡一樓盤33000元/㎡的均價(jià),還流搖了。

  三塘板塊一項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人告訴記者,現(xiàn)在市場(chǎng)沒四五月份那么熱,準(zhǔn)備好打持久戰(zhàn)。

  4.為加快資金回籠,部分房源或降價(jià)銷售

  事實(shí)上,杭州樓市的分化不斷加大。從不同城區(qū)的冷熱之別,演變成不同板塊、不同樓盤間的冷熱不均。

  個(gè)別紅盤依舊一房難求,但越來越多樓盤會(huì)回到首開賣不完的正常市場(chǎng)狀態(tài)。

  隨著有明顯倒掛紅利的紅盤變少,二手次新房的性價(jià)比也顯現(xiàn)了出來。這兩年拿地入市的新盤,受政策限制無法“偷面積”,很多100㎡出頭的戶型和現(xiàn)在二手房市場(chǎng)上90㎡的戶型,實(shí)際使用面積差不多,因而在沒什么價(jià)格倒掛的板塊內(nèi),二手次新房的總價(jià)比新房更低,也更有吸引力。

  新房銷售的速度減慢,不排除部分樓盤會(huì)促銷甚至降價(jià)銷售。目前已經(jīng)有樓盤打出10萬元的洋房優(yōu)惠,但銷售依舊不理想。

  融資收緊后,房企為了繼續(xù)拿地,要加速銷售,部分難賣的房源或進(jìn)行優(yōu)惠促銷。

  來源:房訊網(wǎng)

編輯:wangdc

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