2019年，在整體宏觀經(jīng)濟(jì)承壓的背景下，上海市寫字樓市場已然走弱，而2020年初突如其來的新冠肺炎疫情，不可避免地會對寫字樓市場造成一定的負(fù)面影響，疫情下上海寫字樓市場將進(jìn)一步承壓，對企業(yè)、開發(fā)商、業(yè)主都是一次新的挑戰(zhàn)。
2019年寫字樓市場回顧
宏觀經(jīng)濟(jì)
2019年上海全市生產(chǎn)總值38155.32億元，比上年增長6.0%。其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值分別為103.88、10299.16、27752.28億元。第三產(chǎn)業(yè)增加值占全市生產(chǎn)總值的比重為72.7%，比上年提高1.8個百分點。
從主要行業(yè)看，全年金融業(yè)增加值6600.60億元，比上年增長11.6%；房地產(chǎn)業(yè)增加值3300.72億元，增長5.1%。戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值11163.86億元，比上年增長3.3%，增速高于規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值3.6個百分點。主要行業(yè)中，新能源總產(chǎn)值增長17.7%，生物總產(chǎn)值增長7.3%，新材料總產(chǎn)值增長5.7%，高端裝備總產(chǎn)值增長2.8%，新能源汽車總產(chǎn)值增長2.2%。
全年固定資產(chǎn)投資總額比上年增長5.1%，增速比前三季度提高0.3個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長4.9%，增速比前三季度提高0.9個百分點。
市場需求
根據(jù)中指寫字樓版數(shù)據(jù)顯示，2019年上海寫字樓租賃企業(yè)的行業(yè)主要以批發(fā)零售業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)、科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)、制造業(yè)、金融業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)為主。其中金融、TMT、專業(yè)服務(wù)業(yè)占比超五成，是上海寫字樓市場的主力租戶。
圖：2019年上海寫字樓租戶行業(yè)分布
資料來源：中指寫字樓版
空置率和租金
整體經(jīng)濟(jì)放緩、部分企業(yè)的退租、縮減面積和外遷導(dǎo)致空置率呈上升趨勢。根據(jù)中指寫字樓版數(shù)據(jù)顯示，2019年上海空置率水平達(dá)到了14.35%，較第三季度上漲1.7個百分點。其中，甲級寫字樓空置率為13.98%，乙級寫字樓空置率為14.65%。
租金方面，受整體寫字樓市場供過于求和空置攀升的壓力，2019年全年租金水平呈下降趨勢至4.32元/m2?天，甲級寫字樓平均租金6.37元/m2?天，乙級寫字樓平均租金3.79元/m2?天。從商圈來看，南京西路、陸家嘴、淮海中路、人民廣場租金最高，分別為9.28、8.84、8.75、8.60元/m2?天，張江、虹橋、徐家匯租金同比跌幅最大。
圖：2019年上海市寫字樓租金走勢
資料來源：中指寫字樓版
大宗交易
2019年上海市大宗交易成交總額較2018年有所下降，但從全國來看投資市場活躍度與北京并肩居于首位，是投資者最為青睞的城市之一。
物業(yè)類型來看，寫字樓成交量最大，其次是商業(yè)、酒店、綜合體等。2019年以來外資準(zhǔn)入門檻逐漸放寬，對于外資投資機構(gòu)來說是一個積極地信號，而企業(yè)購置自用型寫字樓的需求也相當(dāng)搶眼。
從區(qū)位來看，由于核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè)的稀缺以及資產(chǎn)價格等因素影響，我們觀察到2019年大宗交易中新興區(qū)域的成交占比有所提升�？傮w來看，上海商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展相對成熟，投資市場仍然樂觀。
2020年寫字樓市場展望
新型冠狀病毒感染肺炎疫情對我國經(jīng)濟(jì)的影響，屬于短期外部沖擊，但對經(jīng)濟(jì)中長期發(fā)展趨勢影響不大。2月7日，上海市政府出臺了若干政策措施，包括減免企業(yè)房屋租金，中小企業(yè)承租本市國有企業(yè)的經(jīng)營性房產(chǎn)（包括各類開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)業(yè)基地及科技企業(yè)孵化器等）從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的，先免收2月、3月兩個月租金；對間接承租的企業(yè)，應(yīng)確保租金減免落到實處，使實際經(jīng)營的中小企業(yè)最終受益，鼓勵大型商務(wù)樓宇、商場、園區(qū)等各類市場運營主體為實體經(jīng)營的承租戶減免租金。
未來，上海將基本建成在全球貿(mào)易投資網(wǎng)絡(luò)中具有樞紐作用的國際貿(mào)易中心。優(yōu)化貨物貿(mào)易、服務(wù)貿(mào)易結(jié)構(gòu)，做大轉(zhuǎn)口貿(mào)易、離岸貿(mào)易、數(shù)字貿(mào)易，加快形成進(jìn)出口并舉、內(nèi)外貿(mào)并重的貿(mào)易發(fā)展新格局，2020年上海將基本建成與我國經(jīng)濟(jì)實力以及人民幣國際地位相適應(yīng)的國際金融中心；上海將落實外商投資法，發(fā)揮外商投資促進(jìn)服務(wù)平臺功能，集聚更多跨國公司地區(qū)總部和功能性機構(gòu)。
寫字樓市場由于新入市項目增加、宏觀經(jīng)濟(jì)放緩、疫情等因素影響，預(yù)計2020年上海市寫字樓空置率還會有所上升。租金方面，12月份全市平均租金已出現(xiàn)小幅回升的趨勢，盡管疫情的突現(xiàn)對短期內(nèi)租金回暖有負(fù)面的影響，但中長期考慮上海經(jīng)濟(jì)基本面仍然樂觀，預(yù)計2020年上海寫字樓租金下行壓力將會有所緩解。具體如下：
業(yè)主方面
在疫情的影響下，企業(yè)的收入減少，尤其對于中小企業(yè)租金負(fù)擔(dān)較大。在這種情況下，一方面，政府應(yīng)當(dāng)對受疫影響較為嚴(yán)重的行業(yè)或企業(yè)給予適當(dāng)?shù)恼咧С趾徒?jīng)濟(jì)補貼。另一方面，業(yè)主也應(yīng)當(dāng)積極響應(yīng)對策，給與一定的優(yōu)惠或免租期，與企業(yè)共渡難關(guān)。以避免疫情過后大量的違約、退租情況的發(fā)生。
供應(yīng)方面
受疫情影響，年初的新增供應(yīng)會有所放緩，但隨著企業(yè)生產(chǎn)節(jié)奏的慢慢恢復(fù)正常，供應(yīng)量也會慢慢恢復(fù)到正常水平，整體供應(yīng)較大的趨勢不會有質(zhì)的改變。
運營方面
疫情期間，出于政策和安全考慮，企業(yè)對辦公區(qū)域的環(huán)境要求、裝修材料、新風(fēng)系統(tǒng)等要求會有進(jìn)一步提高。線上辦公也受到更多企業(yè)的推崇，提高了大家對線上辦公及交流的接受度，也對未來企業(yè)尋求辦公空間提供了新的方向，對寫字樓運營商也是新的思路和挑戰(zhàn)。
投資市場
盡管受疫情影響短期內(nèi)投資的負(fù)面情緒會有所增加，居家隔離對于交易進(jìn)度也有所影響。但中長期來看，上海作為金融中心和國際貿(mào)易中心，隨著長三角一體化的進(jìn)一步推進(jìn)，將吸引更多的外商投資和企業(yè)進(jìn)駐。此外，未來商辦市場巨大的供應(yīng)也為投資者提供了更多的選擇，上海相對成熟的商辦市場和交易模式將持續(xù)吸引更多的機構(gòu)投資者和買家，投資市場預(yù)期仍然樂觀。
