2019年，樓市在下行壓力中韌性前行，各地樓市限購、限價政策不放松，全年累計調(diào)控620余次，“房住不炒”、“一城一策”依舊是主旋律，全行業(yè)銷售規(guī)模再創(chuàng)新高，居民購房行為逐步趨于理性。這一年，各地人才政策持續(xù)落地，部分城市“零門檻”落戶；國家支持城市住房租賃建設，同時整治租賃中介亂象，規(guī)范市場發(fā)展；房地產(chǎn)金融定向監(jiān)管繼續(xù)從緊，房企破產(chǎn)、資金鏈危機引關注；這一年，“電商賣房”、“鶴崗房子白菜價”、“深圳免征豪宅稅”等同樣是全民關心的熱詞。新年伊始，中國經(jīng)濟網(wǎng)策劃推出2019“中國時間”年度經(jīng)濟盤點系列,對一年來中國經(jīng)濟發(fā)展做一系統(tǒng)回顧。本期推出十大房產(chǎn)行業(yè)新聞。
1、“房住不炒”成全年總基調(diào) 中央重大會議多次重申
2019年4月19日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署當前經(jīng)濟工作。會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調(diào)控機制。
2019年7月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作。會議指出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產(chǎn)長效管理機制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。
2019年12月10日至12日召開的中央經(jīng)濟工作會議指出，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長效管理調(diào)控機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
年內(nèi)中央多次重大會議提及“房住不炒”，體現(xiàn)政策的系統(tǒng)性與連貫性。業(yè)內(nèi)認為，雖然近期部分城市出現(xiàn)微調(diào)政策，但整體看基本原則依然沒有改變，中央遏制房價上漲的決心沒有發(fā)生改變�！胺孔〔怀础贝砦磥順鞘姓邔^續(xù)打擊投機行為，保護真實的居住需求，未來的微調(diào)政策將有利于剛需。業(yè)內(nèi)預計，未來房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)單邊市場熱度持續(xù)上揚的格局，整體穩(wěn)定、小幅波動應該是主流趨勢。
2、百余城卷入“搶人大戰(zhàn)” 多地推出租房落戶政策
《2019人才政策與安居就業(yè)報告》顯示，2019年已有百余城市出臺了人才政策，超30城陸續(xù)出臺新落戶政策，大部分出臺人才政策的城市都將補貼重點放在解決居住問題上，多地開出高額購房補貼。報告稱，超過30個城市陸續(xù)出臺了新的落戶政策，廣東、黑龍江、浙江、江西等省均在其列。天津、深圳、廣州、佛山、成都、西安等地，相繼對人才政策、住房購買及銷售行為等作出規(guī)定。大部分出臺人才政策的城市都將補貼重點放在解決居住問題上，如：寧波人才安家補貼最高達800萬元，柳州、南寧、蘇州、吉林、廈門、南通等地也都開出超百萬元的高補貼吸引優(yōu)秀人才。
另一方面，2019年11月，海口、昆明、鄭州、開封、洛陽相繼發(fā)布“租房落戶”新政。不同城市政策不盡相同，以鄭州為例，在鄭州中心城區(qū)租房，居住一年以上就可以辦鄭州市戶口，憑實際居住地房屋租賃合同，經(jīng)房主同意，可將戶口遷入租房戶的地址。另一方面，鄭州提出租房落戶，也是對國家發(fā)改委《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點任務》政策的具體落實。2019年4月8日，國家發(fā)展改革委提出繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，提高城鎮(zhèn)化率。鄭州2018年城鎮(zhèn)化率為73.38%，在全國城市中排20名左右。鄭州作為河南省的省會城市，城鎮(zhèn)化率有進一步提升空間。
業(yè)內(nèi)人士指出，早在十年前，就有城市規(guī)定憑借租房辦理居住證達到一定年限就可以落戶。最近各城市搶人政策愈演愈烈，租房落戶政策得到強化，引起更多關注。對于有落戶需求的人來說，面對多地逐漸放寬的落戶政策，選擇范圍明顯加大，城市之間的競爭也因此愈發(fā)激烈，并導致落戶門檻逐步走低。人口流動的背后是資本的流動，人口不僅自身帶來資本，同時也在吸引資本流動，預計更多城市會加入“搶人大戰(zhàn)”中，城市人口爭奪戰(zhàn)剛剛開始。
3、樓市調(diào)控落實“一城一策” 長效機制試點穩(wěn)妥推進
2019年兩會期間，中央首次明確提出“一城一策”、“長效機制方案試點”。據(jù)不完全統(tǒng)計，浙江、福建、河南、安徽、長沙、成都、上海等多地表示實行“一城一策”，其中，福州、廈門、長沙、武漢、杭州、寧波、成都、上海等市將研究制定“一城一策”實施方案。
梳理2019年以來各地調(diào)控舉措可以看到，一些地方從信貸、土地等方面收緊樓市調(diào)控政策；另一些地方則適度寬松了限購政策，如深汕特別合作區(qū)商品房全面解凍，廣州南沙和花都、上海臨港、廣東佛山等地區(qū)放寬了人才購房的社保年限或戶籍門檻等。
各地錨定“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的目標，因城、因區(qū)、因時施策，積極主動作為，保持了樓市總體平穩(wěn)運行。2019年，制定完善長效機制的基礎性工作穩(wěn)步邁進。住房和城鄉(xiāng)建設部初步構建了房地產(chǎn)市場監(jiān)測指標體系，開展月度監(jiān)測、季度評價，及時預警提示。
業(yè)內(nèi)人士認為，2019年各地樓市政策呈現(xiàn)雙向精準調(diào)控特點，既有放松，又有收緊，樓市調(diào)控在持續(xù)打擊投機性需求的同時，也加強了對真實居住需求的保護。
4、央行調(diào)整新房貸利率機制 房貸利率更加市場化
央行發(fā)布公告，自2019年10月8日起全面調(diào)整房貸利率計算方式，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（英文簡稱LPR）為定價基準加點形成。首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率；二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點；公積金個人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。同時，新規(guī)主要針對新發(fā)放個人住房貸款利率，存量個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。
過去4年中，國內(nèi)房貸利率一直穩(wěn)定在4.9%的水平，新規(guī)執(zhí)行后，房貸利率會跟隨LPR市場利率一起浮動，將原來的4.9%調(diào)整到了4.85%，下降了5個基點，但是二套房貸款利率上升60個基點，變成5.45%。
業(yè)內(nèi)人士認為，首套房商貸不得低于定價基準，二套房商貸不得低于定價基準加點60個基點，體現(xiàn)了“房住不炒”、從緊從嚴的政策導向。另一方面，也是房貸價格更加市場化的體現(xiàn)，商業(yè)銀行定價權提高，借款人可以貨比三家選擇最適合自己的銀行選擇房貸。
5、年內(nèi)超500家房企破產(chǎn) 中小房企洗牌加劇
根據(jù)人民法院公告網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2019年12月13日，年內(nèi)破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量已達513家。此房地產(chǎn)破產(chǎn)名單中，多數(shù)為三四線城市的中小房企，也不乏一些知名度較高甚至躋身百強知名房企的身影。
根據(jù)2018年全國工商局統(tǒng)計，在工商局注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)商一共9.7萬家，按此計算，破產(chǎn)房企占我國房企的總量僅為0.52%。從歷年房企破產(chǎn)數(shù)量來看，2014年房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量超過2000家。盡管房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)每年都有發(fā)生，但在2019年末引發(fā)巨大關注，代表了市場對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的擔憂。目前，房地產(chǎn)行業(yè)分化嚴重，中小企業(yè)生存壓力大。
業(yè)內(nèi)認為，房地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負債的商業(yè)模式已經(jīng)走向終結(jié)，房地產(chǎn)的“高光時刻”不再出現(xiàn)。隨著各類融資渠道的收緊，房企生存壓力越來越大，中小企業(yè)整體抗風險的能力比較差�；诤暧^及融資環(huán)境調(diào)控持續(xù)，未來破產(chǎn)企業(yè)將會更多，且會呈現(xiàn)加速。
6、行業(yè)集中度加速提升 30強房企銷售額占一半
近些年，房地產(chǎn)業(yè)的集中度正在加速提升，根據(jù)華創(chuàng)證券的報告，2019年1-10月，50強房企銷售金額達到7.5萬億元，占全國商品房銷售金額的比重已經(jīng)超過60%，而在2011年，這一比例還不到20%。在此期間，30強房企銷售額占比從15%上升到50%；10強房企銷售額占比從10%上升到30%。
易居克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2019年前11月，百強房企全口徑銷售金額約為10.3萬億元，同比增長17.7%。銷售的普遍增長，也抬高了行業(yè)的規(guī)模門檻。按照該機構的統(tǒng)計，截至2019年11月末，已有27家房企的銷售規(guī)模超過千億。在5年前，千億房企僅有7家。
業(yè)內(nèi)表示，房地產(chǎn)行業(yè)一直都是以規(guī)模為導向，規(guī)模較大的企業(yè)在融資、拿地中有明顯的優(yōu)勢，銷售中也容易獲得品牌溢價，房企要想提高競爭力，做大規(guī)模幾乎是唯一的路徑。近幾年，調(diào)控政策持續(xù)施壓，部分區(qū)域市場進入下行期，規(guī)模的加持顯得更為重要。
7、長租公寓“爆雷”頻現(xiàn) 行業(yè)漸入“寡頭之爭”
2019年8月7日，樂伽公寓終于宣布“停止經(jīng)營，關閉所有業(yè)務，員工大量離職，沒有經(jīng)營收入，無法償還客戶欠款”。樂伽公寓爆雷涉及的房東、租客在萬人以上，涉及合肥、西安、南京、蘇州、杭州、成都、重慶等7個城市。美東時間2019年11月5日，青客在紐約納斯達克證券交易所掛牌上市，成為中國長租公寓第一股。另一長租公寓蛋殼于10月底向美國證交會遞交了招股書。自如則表示暫不急于啟動IPO。
2019年，長租公寓行業(yè)跌宕起伏，一方面頭部企業(yè)已經(jīng)或即將在美上市，另一方面，一些經(jīng)營不規(guī)范的小公司頻繁遭遇資金鏈危機，“套路貸”等亂象環(huán)生，據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國爆倉的品牌長租公寓近50家。
2019年12月25日，住建部發(fā)布政策，明確要求：加強對采取“高進低出”“長收短付”等經(jīng)營模式的高風險住房租賃企業(yè)監(jiān)管。
業(yè)內(nèi)人士認為，目前長租公寓正處于第二階段，即行業(yè)集中度提升的“寡頭之爭”，并且目前這一階段還將持續(xù)較長時間。預計明年長租公寓將持續(xù)分化，產(chǎn)品力將成為競爭力，而在未來2-3年長租公寓市場中，頭部將占據(jù)七成以上份額。
8、“雙十一”房企花式營銷 扎堆電商賣房
2019年“雙十一”，除了各大電商優(yōu)惠滿減的算法令人頭疼外，最令人熱議的就是“電商賣房”了，大批開發(fā)商在天貓、京東和蘇寧推出特價房購買頁面，賣房戰(zhàn)場從線下擴大到線上。其中，天貓主要是阿里拍賣的模式，“雙十一”期間推出上萬套特價房，類型涵蓋學區(qū)房、地鐵房、景區(qū)房，不僅有二手房，特惠新房也參與拍賣，以及“撿漏盤”；京東推出京東房產(chǎn)“雙十一”賣房活動，聯(lián)合超過200家開發(fā)商、投放超過6000套特惠房源，新房全款5折起，優(yōu)惠額超3億元；蘇寧商則是與恒大合作，通過99元意向金的形式即可購買一口價的特價房。
業(yè)內(nèi)人士認為，房地產(chǎn)市場金九銀十不再火熱，地產(chǎn)商開始進行各式各樣的營銷，線上賣房這種此前被認為效率不高的營銷模式被各大房地產(chǎn)商青睞，從其促銷形式來看，電商賣房本質(zhì)上仍是營銷手段，是房地產(chǎn)企業(yè)在銷售不利的大環(huán)境下的一場自救。有專家指出，電商的流量對于房地產(chǎn)銷售影響不大，因為房地產(chǎn)消費屬于區(qū)域市場行為，需要多次看房，與電商全國性消費帶來的流量并不對等，三個電商平臺“雙十一”售房總量不超過3萬套，不會對當下房地產(chǎn)市場的銷售有實質(zhì)性影響。
另一方面，雖然把房產(chǎn)搬到“雙十一”的貨架上必然會引來更多的關注，但是房產(chǎn)與傳統(tǒng)的商品不同，售后服務能否得到保障，信息披露能否做到全面和細致等，這些問題需要電商平臺給出更加完善的解決方案。此外，“雙十一”網(wǎng)上上架的特價房不少是“法拍房”，需要注意風險，“撿漏”還需謹慎。
9、5萬元在鶴崗買套房 “煤城”房子“白菜價”引關注
2019年，黑龍江鶴崗因房價引發(fā)大量關注，有網(wǎng)友稱，鶴崗部分二手房單價已經(jīng)降至400元/平方米的“白菜價”，一套安置房只需1.9萬元即可買到。隨后，一篇名為《流浪到鶴崗，五萬買套房》的文章中，一位舟山網(wǎng)友通過網(wǎng)絡直播在鶴崗低價買房的過程，再次將鶴崗這個四線小城拉入大眾視線之內(nèi)。
鶴崗方面接受采訪稱，2019年前11個月，超過2000套鶴崗的房子被外地人購買，比去年同期增長超過30%。鶴崗市住房和城鄉(xiāng)建設局黨委委員、副局長臧富強表示，“在鶴崗，網(wǎng)上報道的一兩萬元的低房價情況確實存在，但也只是個別現(xiàn)象�！�
媒體報道顯示，2013年至2018年6年間，鶴崗市大力推進保障性住房建設，共計建設約11萬套住房，當?shù)睾芏嗬习傩找患沂掷锒加?套房甚至更多的住房，每年暖氣費就要交1000-2000元，因此有房主不想持有閑置的房子，索性低價賣出。鶴崗曾經(jīng)是黑龍江省四大“煤城”之一，這座因煤而興的城市，在2011年被確定為資源枯竭型城市，此后的脫煤轉(zhuǎn)型之路并不容易。2017年，鶴崗地區(qū)生產(chǎn)總值282.9億元。全市總?cè)丝趶?015年將近106萬人，降低到2018年99.5萬人。
業(yè)內(nèi)人士表示，房價便宜不是一個城市的競爭力，它是一個結(jié)果，“比如美國的底特律，一美元一套房子都沒人要。一個城市正常運行，房價不會便宜到這個地步�！币灿袑＜艺J為，房價的事情要分兩面看，一方面，部分群體覺得大城市的就業(yè)機會不是很有吸引力，又覺得大城市的房價貴是個很大的問題，那么低房價就有可能成為吸引這部分人去買當?shù)胤孔拥脑颉?/P>
10、深圳144平方米以下住宅免征“豪宅稅” 引發(fā)業(yè)主加價
2019年“雙十一”當天，深圳“豪宅稅”征收標準迎重大變化，從2019年11月11日起，容積率在1.0以上、單套建筑面積在144㎡以下的房子為普通住宅，滿兩年可免征增值稅，而不再問總價。以南山為例，之前一套120㎡、市場價1000萬元、原價300萬元的房子，按照之前南山高于490萬元滿兩年的要繳差額增值稅，增值稅大約要繳37萬左右，按照新規(guī)，就可以免征37萬元增值稅。
所謂“豪宅稅”，是一種通俗的說法，指的是超過普通住房價格標準的房產(chǎn)將享受不到相關的稅收優(yōu)惠，因此在交易過程中會被要求繳納高于普通住房標準的稅費。此消息一出，有業(yè)主瞬間加價30萬元，有業(yè)主撤盤不賣了，有網(wǎng)友戲稱：“雙11你們都去剁手吧，我去搶房了�！�
深圳市住建局稱，深圳目前適用的普通商品住房標準于2015年9月公布實施。隨著房地產(chǎn)市場形勢的變化，該普通商品住房標準與居民合理住房需求日益不匹配。目前，市場上大量中小戶型住房交易需要繳納增值稅，這無疑加重了普通居民家庭、剛需購買住房的負擔。市住建局強調(diào)，此次調(diào)整普通住房標準，并不影響深圳市房地產(chǎn)調(diào)控政策。深圳市仍然嚴格執(zhí)行2016年以來的限購、限貸、限售、限價等政策，“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”工作仍在有條不紊推進中。
對于新政的影響，分析人士指出，這是一個減負降稅的政策，相信對深圳房地產(chǎn)交易市場的刺激是明顯的，可能體現(xiàn)為交易量快速上升。深圳樓市會重現(xiàn)炒作嗎？分析人士稱，在“房住不炒”的大環(huán)境下，市場各方都有天花板和框架限制，交易量放大不一定意味著房價的快速上升，那種期望房價暴漲的心態(tài)要不得。
來源：經(jīng)濟日報
編 輯：chenhong
