商業(yè)市場

　　一手商業(yè)市場（以商務(wù)公寓為主）：價量齊跌

　　10月，深圳公寓市場新增融悅大廈、環(huán)球經(jīng)貿(mào)廣場、會展灣水岸廣場、翠湖大廈等4個預(yù)售項(xiàng)目，新增供應(yīng)面積16.85萬平方米。本月一手商業(yè)物業(yè)均價為56,027元/㎡，環(huán)比下跌12.0%。成交面積為93,526平方米，環(huán)比下跌11.8%，銷售仍保持暢旺，處于年內(nèi)高位。

　　10月，深圳公寓主力成交在寶安，成交面積為2.59萬平方米；其次為龍崗區(qū)，成交面積為1.20萬平方米。10月，寶安區(qū)的會展灣東城以1.20萬平方米的成交面積，5.81億元的成交金額位于全市成交面積和成交金額雙榜首。其他熱銷樓盤還包括世茂深港國際中心、鴻榮源天俊、會展灣水岸等。

　　商鋪方面，寶安區(qū)海府生態(tài)大廈持續(xù)活躍，本月成交9,427平方米，均價112,518元/㎡，成交總金額10.61億元。其他熱銷樓盤還包括建信·天宸、佳兆業(yè)E立方、佳兆業(yè)未來城、中駿四季陽光、融創(chuàng)智匯大廈等。

　　《深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點(diǎn)實(shí)施方案（2020-2025年）》正式印發(fā)，將深圳定位為“模范城市”將提振商業(yè)物業(yè)的長期需求。隨著疫情逐步得到緩解，社會經(jīng)濟(jì)活動重啟并恢復(fù)正常，企業(yè)對于未來的發(fā)展預(yù)期逐漸明朗并轉(zhuǎn)向積極態(tài)度，深圳商業(yè)物業(yè)銷售逐漸恢復(fù)正常水平。

　　下個月預(yù)計(jì)入市的商務(wù)公寓項(xiàng)目包括：中晟會展灣（主要戶型33～68㎡）、恒大珺睿大廈（主要戶型42～78㎡）、環(huán)球經(jīng)貿(mào)廣場（主要戶型72～143㎡）、深業(yè)鶴塘嶺花園（主要戶型68～84㎡）、前海鴻榮源中心（主要戶型130～370㎡）、晗山悅海城（主要戶型96～190㎡）、中房·翰林門（主要戶型38～65㎡）等。

　　10月份，深圳新建商業(yè)物業(yè)（以商務(wù)公寓為主）可售面積為200.0萬平方米，環(huán)比上升2.8%，連續(xù)5個月上揚(yáng)，再創(chuàng)近期新高。本指標(biāo)顯示庫存壓力依然較大。

　　隨著疫情逐步得到緩解，商業(yè)物業(yè)銷售良好，庫存去化周期持續(xù)下降至25.3個月。

　　存量商業(yè)物業(yè)市場：租金下降，空置率微升

　　10月份深圳存量商業(yè)物業(yè)（以商務(wù)公寓為主）交易不活躍，成交面積25,113平方米（僅為一手成交量的27%），環(huán)比下降22.5%。

　　第二季度，深圳主要商圈優(yōu)質(zhì)購物中心最優(yōu)租金層平均租金下跌至766元/㎡·月，空置率顯著上升至4.5%。各大購物中心客流和銷售額有所恢復(fù)，高端消費(fèi)仍維持低迷態(tài)勢，業(yè)主以價換量減少租戶流失。

　　本季度僅一個新增項(xiàng)目入市。電商的持續(xù)影響令傳統(tǒng)零售業(yè)繼續(xù)謀求變革，由原君尚百貨升級改造而成的福田星河Coco Park二期正式亮相，為零售市場新增4.4萬平方米的供應(yīng)。2020年，預(yù)期優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場供應(yīng)量超過80萬平方米。國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩，新冠肺炎疫情肆虐疊加巨量新項(xiàng)目的競爭，預(yù)計(jì)下半年核心商圈平均租金將繼續(xù)疲軟，整體空置率將保持在低位。

　　中長期而言，深圳商業(yè)物業(yè)后市審慎樂觀。

　　辦公市場

　　一手寫字樓市場：價量齊跌

　　新建寫字樓成交均價48,230元/㎡，環(huán)比下跌7.5%。成交21,769平方米，環(huán)比下跌41.3%。

　　10月，光明區(qū)的龍光玖龍臺以4,267平方米位于全市成交面積榜首，成交均價42,811元/㎡。

　　南山區(qū)的恒裕深圳灣以2.06億元蟬聯(lián)全市成交金額榜首，成交1,608平方米，均價128,306元/㎡。

　　本月熱銷樓盤還包括恒大時尚慧谷（成交2,671平方米）、金地龍城中央（成交2,157平方米）、萬科·萬致天地（成交2,090平方米）、貝悅匯大廈（成交1,788平方米）等。

　　10月份，深圳新建寫字樓可售面積為138.1萬平方米，庫存量上升2.9%，總體呈趨勢性下降形態(tài)。新建寫字樓庫存去化周期為43.2個月，本指標(biāo)顯示庫存壓力依然巨大。

　　存量寫字樓市場：租金顯著回落，空置率繼續(xù)攀升

　　存量寫字樓銷售成交僅8,953平方米（僅為一手成交量的41%），環(huán)比下跌30.6%。相對于超過750萬平方米存量市場而言，買賣成交低迷，交易以租賃經(jīng)營為主。

　　第二季度，深圳各商務(wù)區(qū)甲級寫字樓租金全線下跌，平均租金連續(xù)第六個季度下降，回落到206元/㎡·月，靜態(tài)租賃回報率下降至4.1%。疫情導(dǎo)致在建項(xiàng)目交付時間推遲，上半年僅四座甲級寫字樓竣工，超過50萬平方米新增供應(yīng)將于下半年集中入市。第二季度租賃需求整體疲軟，業(yè)主讓利幅度加大，市場下行趨勢并未扭轉(zhuǎn)。

　　深圳商業(yè)性辦公用地供應(yīng)過剩，近年寫字樓供應(yīng)量足以滿足未來十年的需求，空置率及租金下跌幅度都位居四大一線城市之首。

　　第二季度，甲級寫字樓平均空置率已推升至23.8%，連續(xù)第八個季度上升。作為“經(jīng)濟(jì)晴雨表”的寫字樓，空置率攀升有國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩的影響，也和寫字樓未來三年天量供應(yīng)有關(guān)。展望下半年，將有超過50萬平方米新增供應(yīng)入市，國外疫情未得到控制、大國博弈等所導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)不確定，預(yù)計(jì)甲級寫字樓整體租金穩(wěn)中略降，空置率將持續(xù)攀升。

　　中長期看，隨著粵港澳大灣區(qū)概念及先行示范合作區(qū)政策的落實(shí)，深圳六大總部基地逐步成形，商辦規(guī)劃及入市量達(dá)到高峰，甲級寫字樓租賃供需可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　來源：世聯(lián)評估

編輯：wangdc