受疫情影響，今年廣州寫字樓市場下半年才開始發(fā)力。隨著珠江新城寫字樓新增供應(yīng)進(jìn)入收官狀態(tài)，琶洲和金融城將成為廣州寫字樓的主戰(zhàn)場。進(jìn)入四季度，全市預(yù)計迎來30.5萬平方米新增供應(yīng)入市，新項目均位于琶洲及國際金融城。仲量聯(lián)行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全市未來12個月預(yù)計將有超過100萬平方米的甲級辦公空間進(jìn)入市場，其中絕大部分位于琶洲片區(qū)。而第一太平戴維斯研究數(shù)據(jù)顯示，廣州寫字樓市場預(yù)計于2021年至2022年迎來供應(yīng)高峰，兩年年均供應(yīng)總量將逾百萬平方米。
新增供應(yīng)相繼入市
數(shù)據(jù)顯示，2020年~2024年，琶洲及國際金融城為新增供應(yīng)主要來源。相比較，同樣是未來寫字樓供應(yīng)的主力，琶洲進(jìn)展要快過金融城。五年間預(yù)計分別帶來152.2萬及99.2萬平方米新增供應(yīng)，分別占新增供應(yīng)總量的44.5%及29%。
三季度廣州全市共有兩座甲級辦公樓入市，分別為唯品會總部大廈以及阿里中心，這兩個項目均位于琶洲片區(qū)且為總部辦公樓，業(yè)主自用比例接近90%。新項目的落成為廣州甲級辦公樓市場增加了近21萬平方米的辦公空間。
從整體市場行情來看，三季度不少企業(yè)經(jīng)營情況較二季度有所恢復(fù)，廣州辦公樓市場漸顯回穩(wěn)的跡象。隨著企業(yè)對市場信心逐漸恢復(fù)，整體租賃需求在三季度有所釋放，租賃活動較二季度有一定的上升。嚴(yán)控成本支出仍是不少企業(yè)的主要原則，因此市場上的租賃交易仍以小面積擴(kuò)租和搬遷為主。部分業(yè)務(wù)狀況良好的企業(yè)重啟辦公樓租賃計劃，有意向趁著租金低位時鎖定企業(yè)未來發(fā)展所需的辦公空間，而過去一年內(nèi)落成的次新辦公樓頗受這類企業(yè)的歡迎。鑒于疫情后市影響尚存，三季度全市凈吸納量仍稍遜于去年同期水平。截至三季度末，廣州寫字樓市場空置率環(huán)比上升1.1個百分點(diǎn)，至7.6%，寫字樓物業(yè)市場總存量上升至542.1萬平方米。
從行業(yè)來看，金融、新媒體等行業(yè)租戶租賃需求保持活躍，科技以及專業(yè)服務(wù)業(yè)相較其他行業(yè)來說，辦公空間的需求有一定增加。傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)因發(fā)展線上業(yè)務(wù)需要而產(chǎn)生的新興需求也成為市場一抹亮色。TMT行業(yè)需求占比全市成交的首位。此外，寫字樓業(yè)主仍愿為租戶提供軟性財務(wù)優(yōu)惠（如延長免租期等）以吸引租客實(shí)現(xiàn)項目去化。廣州寫字樓物業(yè)市場平均租金環(huán)比下跌0.9%，至人民幣每平方米每月168.4元。
短期競爭激烈 遠(yuǎn)期前景可觀
業(yè)內(nèi)人士表示，從今年第四季度到明年，琶洲的新增供應(yīng)將進(jìn)入高峰期，目前主要新增供應(yīng)集中在琶洲西區(qū)。而國際金融城則預(yù)計從2022年開始發(fā)力，到2023年迎來供應(yīng)最高峰。
第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部主管及董事謝靖宇表示，琶洲及金融城兩區(qū)域其產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位不同，以銀行、保險及證券為代表的金融類企業(yè)將更傾向于向金融城區(qū)域聚集，而新媒體、電商等企業(yè)則對琶洲青睞有加。因此無論在租賃或是投資市場中，兩區(qū)域隨行業(yè)聚集效應(yīng)而呈現(xiàn)差異化趨勢，同質(zhì)競爭不十分顯著。
但就區(qū)域內(nèi)部競爭而言，鑒于未來幾年各區(qū)域內(nèi)大量新增供應(yīng)的集中交付入市，加之部分行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)自用辦公面積逐步完工交付，項目間市場競爭勢必加劇。以琶洲為例，僅2021年及2022年間，扣除區(qū)域內(nèi)各項目企業(yè)自用面積后，其新增供應(yīng)仍預(yù)計達(dá)118.9萬平方米，約為當(dāng)前總存量的1.2倍。此外，諸如阿里、騰訊等行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)持有自用辦公面積，因此對于租賃市場想要實(shí)現(xiàn)項目去化就需培育新的需求予以補(bǔ)充，項目去化預(yù)計短期承壓。
仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部高級董事江婧麗則認(rèn)為，琶洲片區(qū)從拿地起的條件限制就決定了寫字樓項目散售的可能性不高，而金融城前期項目多以散售為主，目前不少項目面臨著續(xù)建的問題。總體而言，琶洲項目的進(jìn)展速度要快過金融城，并且是電商巨頭的聚集地，產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展也將更具有領(lǐng)先優(yōu)勢。赫基大廈、復(fù)星、TCL等項目在今年到明年入市。從三四季度不斷有新項目入市來看，琶洲已經(jīng)出現(xiàn)激烈競爭的苗頭。片區(qū)樓宇集中入市，將影響整體租金水平，預(yù)計將出現(xiàn)特別優(yōu)惠的成交，比如在爭取大樓第一個重量級租戶或優(yōu)質(zhì)客戶的時候。
短期內(nèi)，大量新增供應(yīng)入市租賃市場將出現(xiàn)階段性的供過于求。但鑒于我國經(jīng)濟(jì)已實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇，且預(yù)計在未來持續(xù)向好，疊加政府對本地金融、新媒體行業(yè)發(fā)展的利好政策及規(guī)劃扶持，遠(yuǎn)期來看市場前景趨于樂觀。長期而言，在打造“直播電商之都”、廣州期貨交易所籌建工作不斷推進(jìn)等利好因素支持下，源于金融、TMT等行業(yè)租賃需求料將維持穩(wěn)定。隨著琶洲、國際金融城等區(qū)域新項目逐步落成，以滿足自用需求為主的內(nèi)資企業(yè)投資興趣料將有所提高。
謝靖宇表示，當(dāng)前琶洲項目想要在競爭中取得優(yōu)勢，除其自身位置、建筑標(biāo)準(zhǔn)等客觀硬件條件外，涉及財務(wù)與非財務(wù)性的“軟性”服務(wù)也至關(guān)重要，如提供給租戶更長的免租期、實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)及專業(yè)化的物管服務(wù)等。
來源：廣州日報
編輯：wangdc
