房訊網(wǎng)訊 2018年12月5日-6日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會主題為"標準與創(chuàng)新：美好商辦新時代"，來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標準設(shè)立、引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新，共同開啟未來辦公新時代。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，同時得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤置地等合作伙伴的支持。
中耀盛世（北京）房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理馬耀揚出席論壇，與參會嘉賓分享了新形勢下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。他表示，由于傳統(tǒng)地產(chǎn)在拿地空間的一些縮減，包括一些調(diào)控政策的出臺，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在尋求一些新的增長點和轉(zhuǎn)型，很多房企開始進行涉獵產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。馬耀揚還對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和發(fā)展過程中的難點、痛點進行了分析，并推出中耀盛世的解決方案。
以下是馬耀揚演講實錄：
馬耀揚：大家好，很高興受本次大會的邀約，再次給大家做一個分享。
目前我國地產(chǎn)處于長效機制的逐步建立過程當(dāng)中，由于傳統(tǒng)地產(chǎn)在拿地空間的一些縮減，包括我們的一些政策調(diào)控，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在尋求一些新的增長點和新的轉(zhuǎn)型。這里面我們看到有些企業(yè)開始進行涉獵產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。在"十三五"規(guī)劃和各地城鎮(zhèn)化的推進當(dāng)中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有了較大的推動，已經(jīng)成為政府、企業(yè)、資本關(guān)注的重點。
據(jù)不完全統(tǒng)計，有50家的著名房企開始涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，包括萬科、招商、保利、碧桂園等知名企業(yè)。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中，新的趨勢逐漸形成，我今天給大家?guī)淼姆窒砭褪?新形勢下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)"。
我們先看一下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前的基本現(xiàn)狀。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，現(xiàn)實土地的整體開發(fā)和運營，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)產(chǎn)業(yè)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)，包括城市服務(wù)業(yè)的價格同步和協(xié)同發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)越發(fā)受到各級政府的重視，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程當(dāng)中，有企業(yè)園區(qū)到工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個階段。根據(jù)項目所處城市、區(qū)域包括地塊情況及企業(yè)的發(fā)展思路不同，我國目前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要是分為三種類型：產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)新城。
在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提升土地的產(chǎn)業(yè)價值，包括提升城市產(chǎn)業(yè)能力，整合人口包括資本等方面具有重要作用，是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型、實體企業(yè)多元化及金融資本投資的新的藍海。主體有六類，這六類其實是各具優(yōu)劣勢的。有代表企業(yè)，也有知名房企。接下來看一下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場背景。
我國改革開放以后，城鎮(zhèn)化建設(shè)迅速展開，城市面積也隨之不斷擴大。截止到2017年末，我國人城鎮(zhèn)化率達到52.52%，依托于城市資源構(gòu)建一體化的產(chǎn)業(yè)鏈，以地產(chǎn)為載體實現(xiàn)整體上的土地開發(fā)、規(guī)劃、運營和發(fā)展，目前我國產(chǎn)業(yè)園主要分布在我國的各省市的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)當(dāng)中，我們的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都主要集中在沿海地帶。
2009-2017年，我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年遞增的趨勢，除了2015年以外，其他年份均實現(xiàn)了同比增長。盡管資金涌入，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新開工面積卻呈現(xiàn)波動變化。2017年我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新開工面積是20350.19萬平方米，同比負增長8.68%，與開工面積的波動不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售額和銷售面積是一直呈逐年遞增的趨勢。也反映出來市場的需求目前是只增不減的。
雖然在面積和銷售額上持續(xù)增加，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售價格漲幅幅度有限，在2015、2016、2017年連續(xù)三年出現(xiàn)下滑，平均價格4801元/平米，同比下滑了0.64%，說明市場對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在逐步趨于冷靜。同時也反映出來，我們目前在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的一些開發(fā)企業(yè)，在整個開發(fā)和運營方面也表現(xiàn)出來能力有些欠缺。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)銷售面積和銷售額的逐年走高，也是跟近年來國家一些產(chǎn)業(yè)支持政策有關(guān)聯(lián)，產(chǎn)業(yè)支持政策主要側(cè)重于新型產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，城市群構(gòu)建區(qū)域，協(xié)同發(fā)展等方面。對于特色小鎮(zhèn)政策的支持力度也是在持續(xù)加大，其中物流業(yè)是一個新的焦點之一。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)歷史非常廣泛，包括資源和戰(zhàn)略定位不同，開發(fā)模式和盈利模式也是有區(qū)別的。我們大概的看了一下分了四類，一個是地產(chǎn)開發(fā)商模式，一個是產(chǎn)業(yè)投資商模式，一個是產(chǎn)城開發(fā)商模式，還有一個是基金投資商模式。
地產(chǎn)開發(fā)商模式主要是通過一些開發(fā)企業(yè)獲取土地以后，以整體開發(fā)或者定制方式來建設(shè)物業(yè)，像產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或者合資等進行一些項目的經(jīng)營和營銷活動，最后獲得整個項目的利潤模式。本質(zhì)上是以傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式是沒有太大的區(qū)別。也是我們很多現(xiàn)在目前剛剛開始涉獵產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商首選的一種商業(yè)模式，它的盈利模式也主要就是我們的物業(yè)出租、物業(yè)出售，包括增值服務(wù)。
產(chǎn)業(yè)投資商模式主要是基地+基金的雙輪驅(qū)動，向社會資本募集園區(qū)開發(fā)基金，這個基金不僅是投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)，進行一些土地和產(chǎn)業(yè)物業(yè)的開發(fā)，同時還是投向具有一些市場前景的新型的科技企業(yè)，用投資的方式來吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐。產(chǎn)業(yè)投資在實現(xiàn)資本溢價的同時，也能帶來園區(qū)的資產(chǎn)增值。它的盈利模式主要是像園區(qū)運作、資本運作、基金管理，比如典型的代表像張江高科就是這一類型的。
產(chǎn)城開發(fā)模式，開發(fā)企業(yè)和地方政府就一些產(chǎn)業(yè)建立新的產(chǎn)城的開發(fā)協(xié)議，在規(guī)定的年限里面負責(zé)地塊內(nèi)的一些基建包括功能設(shè)施的建設(shè)與運營，同時負責(zé)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、建筑設(shè)計、項目招商和物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作。盈利模式主要是通過一級土地開發(fā)和二級開發(fā)。
基金投資商模式，主要是基金投資商通過發(fā)行地產(chǎn)基金的形式，通過與老舊廠房的一些擁有方，收購一些物業(yè)，進行一些現(xiàn)代化的改造，并把改造好的物業(yè)進行回租給合作方，或者通過拿地的新建產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形式，吸引一些目標客戶進駐，使物業(yè)入駐率進一步提升，達到一定水平，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定或者比較可觀的一些現(xiàn)金流的時候，對物業(yè)進行資本化運作，完成新一輪的資本循環(huán)，從而從事下一輪投資，盈利模式主要是通過基金管理和物業(yè)資本化。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)其實既有國家政策的大力支持，也存在著日益增加的市場規(guī)模。導(dǎo)致很多企業(yè)都在積極進入，這里面也存在很多風(fēng)險。目前我們中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的模式主要存在著三高一低一長，就是高風(fēng)險、高投入、高技術(shù)、低利潤、回款周期長。這里面存在著很多痛點，我們也做了一些梳理。
這里面比較重要的幾點就是：
一，風(fēng)險評估不足，導(dǎo)致包括我們的一些資金量沒有做很好的預(yù)測，從運營時間來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)從園區(qū)規(guī)劃、招商到企業(yè)入駐到企業(yè)投產(chǎn)經(jīng)營，至少是需要三到五年，甚至是十到八年。相比其他地產(chǎn)開發(fā)來講，資金量需求更大，占有時間更久，回款時間長，投資周期更長。
二，開發(fā)住宅思維開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這是我們園區(qū)運營商接下來應(yīng)該摒棄的觀念。住宅地產(chǎn)的特點是小客戶、大客群、高利潤、高周轉(zhuǎn)。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客群是小客群、大客戶、周期長、回款時間長。所以在住宅地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中，這完全是兩個不同的思維邏輯。
三，在產(chǎn)業(yè)市場研判方面比較缺失，產(chǎn)品同質(zhì)嚴重。目前很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)前期缺乏對國家戰(zhàn)略和政策的研究及城市規(guī)劃發(fā)展的深挖，導(dǎo)致項目沒有專業(yè)級規(guī)劃，沒有第三方專業(yè)的評估和判斷，完全是憑自己的主觀判斷，完全是copy同質(zhì)化的項目，后期很難正常經(jīng)營。
四，園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條無法形成閉環(huán)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對于不同產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向需要不同的產(chǎn)能聚集，而不同的地塊往往具有吸引不同產(chǎn)業(yè)的屬性，這種產(chǎn)業(yè)配套短期之內(nèi)很難完成，而完成之后又很難在不同地塊進行復(fù)制，開發(fā)商地塊區(qū)位包括產(chǎn)業(yè)配套往往很難形成一個有機的組合，這都會對我們開發(fā)增加難度，一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)是最后始終無法形成我們的產(chǎn)業(yè)鏈，導(dǎo)致這個產(chǎn)業(yè)支撐是缺失的，沒有了這個產(chǎn)業(yè)支撐，其實對于園區(qū)經(jīng)營來講是沒有生命力的。
五，產(chǎn)城分離常態(tài)，區(qū)域配套匱乏。目前在建設(shè)當(dāng)中普遍存在產(chǎn)城分離的現(xiàn)象，由于這個配套嚴重缺失，產(chǎn)業(yè)園區(qū)沒有做到配套先行，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園區(qū)在發(fā)展方面缺乏支撐力。
六，重視硬件打造，忽略軟件建設(shè)。很多我們的企業(yè)在整個建筑物包括建筑本身是花了很大力氣，做了很多品牌設(shè)計，但是對于我們的服務(wù)、品牌等方面，這些軟實力的建設(shè)方面，確實有所缺失。園區(qū)建設(shè)最終還是要回到產(chǎn)業(yè)吸引力上面考慮，傳統(tǒng)地產(chǎn)商我們基本上去看我們的傳統(tǒng)地產(chǎn)是按照地段價值、硬件價值，包括外部配套價值，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同樣也是會看三點，政策導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、軟性服務(wù)。
七，專業(yè)人才稀缺，運營能力薄弱。這個時代最大的特點是變化快，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨前所未有的新政策、新規(guī)劃、新業(yè)態(tài)、新定位，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是地產(chǎn)的一種小眾形式，這使得我們很多園區(qū)的一些開發(fā)商或者運營商在人才選擇方面是捉襟見肘。
八，營銷策略陳舊，招商資源分散。這里面也是我們在很多園區(qū)的營銷方面看到的仍然還是用的較為傳統(tǒng)的一些地產(chǎn)營銷手段來進行產(chǎn)業(yè)園區(qū)的操盤，最后的結(jié)果肯定不是很理想。如果只是認為我們把這個建筑物建立起來，環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)施齊全，那么我們只要做一些簡單的廣告就可以讓我們的企業(yè)入駐的話，那這個問題肯定無法得以實現(xiàn)。
九，盈利模式單一，內(nèi)生發(fā)展缺失。國內(nèi)很多園區(qū)僅僅是依靠銷售來產(chǎn)生利潤、盈利模式，一旦銷售不順或者招商不利，園區(qū)后期收益都會受到一定限制，自我造血功能會非常差。
十，政企關(guān)系疏理，政策難以落地。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的各個方面都需要我們跟政府及各個部門產(chǎn)生密切關(guān)系，才能保證后方穩(wěn)定，不然會導(dǎo)致很多政策、很多園區(qū)所爭取的條件無法形成落地。
我們看了這些痛點，我想給大家看一下這個圖，這是在產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營過程當(dāng)中非常關(guān)鍵的十個要素，這十個要素里面對于像盈利模式、產(chǎn)業(yè)定位、招商規(guī)劃，包括運營策略，這個是尤為重要的。做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)除了上述的一些要素和我們需要去解決的這些痛點之外，我們更需要去把握未來的趨勢，從未來發(fā)展看，我們專業(yè)的市場化運作能力將會成為核心的考量。如果只是注重我們的政府關(guān)系或者概念包裝的產(chǎn)業(yè)商，將會逐漸從市場上被淘汰。
我給大家分享一下，我們會看到市場未來可能會有的幾個趨勢。
一是從行政化主導(dǎo)到市場化運作。
二是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級仍然是主要目標。
三是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面將進入規(guī)劃為主導(dǎo)的發(fā)展階段。
四是產(chǎn)業(yè)重心將逐漸布局二三線城市。
五是區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性差異。
六是從增量擴張到存量并購。像"一帶一路"、長江經(jīng)濟帶、京津冀協(xié)同發(fā)展等國家戰(zhàn)略，以特色小鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村振興等相關(guān)國家政策，刺激了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的熱度不斷升高。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)增量擴張同時，也出現(xiàn)了大量存量并購的現(xiàn)象，一些具有較強資本運作能力、資源整合能力的企業(yè)，也都在里面形成了這種并購，所以我們認為在存量擴張這個過程當(dāng)中，也一定會存在市場的并購。
七是從大而全到小而專，從原有的開發(fā)區(qū)的模式當(dāng)中逐漸形成各類專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)園。
我們作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商，我們希望能夠在產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展當(dāng)中為開發(fā)企業(yè)各個環(huán)節(jié)解決相關(guān)問題，我們也希望能夠通過我們提供的相關(guān)的顧問服務(wù)和營銷服務(wù)，幫助企業(yè)去規(guī)避我們在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的一些籌備難、定位難、招商難、運營難等問題。
我國的經(jīng)濟其實已經(jīng)由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)換增長動力的宏觀期，已經(jīng)是經(jīng)濟增速在換擋，投資回報率有所降低，民間資本的投資更為趨于謹慎。隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)脫下各種概念外衣之后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將更回歸到我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本身，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的格局將面臨重新洗牌，在增量擴張、存量并購、特色發(fā)展和模式創(chuàng)新的發(fā)展過程當(dāng)中，我們希望與業(yè)界同仁一起攜手并進，砥礪前行。謝謝大家！
來源：房訊網(wǎng)