房訊網(wǎng)訊 2018年12月5日-6日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會主題為"標準與創(chuàng)新：美好商辦新時代"，來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標準設(shè)立、引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新，共同開啟未來辦公新時代。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，同時得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤置地等合作伙伴的支持。
戴德梁行北中國區(qū)高級董事嚴區(qū)海出席論壇，并發(fā)表"新興行業(yè)布局京滬寫字樓市場：未來可期VS拐點來臨"的主題演講，從宏觀上對中國寫字樓市場進行數(shù)據(jù)分析，并細致解讀了一線城市北京、上海的寫字樓市場現(xiàn)狀和趨勢。在重點介紹北京寫字樓市場時，嚴區(qū)海表示互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的辦公需求推動了北京寫字樓市場租金的上漲，聯(lián)合辦公吸納量有了顯著提升，成為2018年寫字樓市場"黑馬"。
以下是嚴區(qū)海演講實錄：
嚴區(qū)海：每年我們到年底的時候都要總結(jié)過去一年我們發(fā)生了什么，更多的時間我會花在去展望未來。我今天在朋友圈發(fā)過一句話，叫"你想一想去年那個時候的你是不是很愚蠢，如果你沒覺得去年的你很愚蠢的話，說明你近一年就進步不大。"每年在年底的時候除了總結(jié)自己的成功，也要想想自己有什么失敗的地方。
今天我的話題是圍繞幾點：
第一點叫"新興行業(yè)"，新能源汽車、滴滴出行、美團、商湯科技、AI這都屬于新興行業(yè)，可以說是新經(jīng)濟的代表。
第二點，我圍繞的話題是給中國的一線城市，北京、上海的寫字樓市場。當(dāng)然我也會給大家一個非常宏觀的中國的寫字樓市場的概況。
我想問的問題是，新興行業(yè)和寫字樓行業(yè)的關(guān)系是怎樣的，它可能會推動我們繼續(xù)發(fā)展，還是有可能在一線城市或者二線城市我們的租金、我們的寫字樓市場發(fā)生拐點，這是我們今天的一個話題。
戴德梁行是被歐元雜志評為最佳的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司，我們是全球最大的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)公司之一。我本人從業(yè)20年，服務(wù)過很多傳統(tǒng)企業(yè)，比如IBM、大眾汽車、渣打銀行等等，同時我也在不斷服務(wù)一些新興行業(yè)，比如今日頭條、滴滴出行，甚至我們剛剛完成的一個交易，keep，一個鍛煉身體的軟件，這種公司成立只有兩年到三年，但是它的新租的寫字樓面積超過了將近1.7萬平方米，讓我本人非常震驚。
我分幾個板塊來介紹一下整個中國的寫字樓市場。
首先看一下中國的情況。我先從需求方面來跟大家了解一下，首先看這個非常震驚的PPT，財富500強中國企業(yè)到現(xiàn)在占到了500家公司的120家，這是2018年最新數(shù)據(jù)。第二，前5名有3家是中國企業(yè)，國家電網(wǎng)、中國石油、中國石化。第三，有五家中國的房地產(chǎn)企業(yè)進入500強，綠地、萬科、萬達、保利、恒大。
我們看到這個數(shù)據(jù)的時候，我認為中國企業(yè)崛起是在奧運會之后，這是我個人的判斷，增長非常快是在奧運會之后的增長。這是談到的需求。
第二是看一下全球的租金表現(xiàn)，全球最昂貴的寫字樓市場出現(xiàn)在英國倫敦，第二是位于我們中國的香港。北京是排在第13位，上海是在15位到20位之間。全球我們有三個城市入選全球最貴的TOP20，就是：北京、上海、香港。
下面我想介紹一下全球超過450米的摩天大廈，它們所在的不同國家。過去一年經(jīng)濟表現(xiàn)最好的國家，印度，在這里面沒有上榜，完全沒有摩天大廈。美國占8%。石油國家，沙特阿拉伯占到4%左右。最驚人數(shù)字是中國，中國現(xiàn)在占了摩天大廈的58%，超過一半。當(dāng)然31%左右是在建的，所以這個數(shù)字是很震驚的。但是不知道大家有沒有聽過一個摩天大廈魔咒，當(dāng)一個國家大量在興建摩天大廈的時候，預(yù)示著經(jīng)濟急速下行，這也是中國面臨的經(jīng)濟困境。
這個數(shù)據(jù)是跟大家展現(xiàn)，中國現(xiàn)在存量寫字樓有多少呢？我們調(diào)查了主要的商業(yè)城市，到今天來講，甲級寫字樓存量中國主要商業(yè)城市是6100萬平方米，未來供應(yīng)是多少呢？3300萬平方米。未來五年的供應(yīng)量占存量的55%。我個人對這個數(shù)據(jù)解讀是這樣的，2008年中國全部的甲級寫字樓存量只有一千萬平方米，最快的發(fā)展到2008年到2018年十年間，每年平均供應(yīng)量是500萬平方米。下一個五年我們速度沒有降下來，繼續(xù)在增長，現(xiàn)在平均數(shù)是670萬平方米/每年。這個數(shù)據(jù)來講，我認為還是有一定的風(fēng)險。
這個供應(yīng)量各個城市表現(xiàn)不一樣，最大的城市出現(xiàn)在深圳，760萬平方米，上海第二，720萬平方米，這是一線城市的情況。二線城市最大的城市出現(xiàn)在武漢、廈門、南京。
我們再看一下這個圖的橙色的紅點，未來供應(yīng)量占存量的比較，所以右邊的軸是50%、100%、150%、200%。我們先看一下深圳，深圳未來五年供應(yīng)量占到了現(xiàn)在存量的160%-170%，這個比例在一線城市里面是非常高的。第看上海，上海供應(yīng)量占存量的大概也是在60%左右，其實在這里面最均衡的是北京，北京還不到50%。在二線城市里面，我們看到一個最閃耀的點是廈門，未來五年供應(yīng)量占存量260%，這是非常驚人的數(shù)字，我也不清楚廈門這樣的城市，它的產(chǎn)業(yè)是不是有大量的涌入，如果沒有大量涌入的話，這是一個很高風(fēng)險的城市。
這是主要的新興商務(wù)區(qū)。我們今天會議的地點是在北京，我重點匯報一下關(guān)于北京的情況。北京今年年底有一個大事，就是北京市政府遷入通州區(qū)，配合著通州區(qū)我們有一個新的運河商務(wù)區(qū)，這個商務(wù)區(qū)整個從明年開始有一批樓竣工，到2022年全部存量大概230萬平方米，其中65%是出售，30%出租，大概這樣的比例。目前來講出售情況非常好，均價大概在5萬人民幣左右。有一些金融企業(yè)，比如北京銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行都已經(jīng)完成了整棟的收購。
下面講一下一線城市、二線城市的對比。一線城市平均空置率是10.2%，二線城市是25.1%，這個意義在哪里呢？我們在這個行業(yè)里把10%的空置率，如果10%我們叫做均衡市場，10%以下叫業(yè)主主導(dǎo)市場，10%以上叫做租戶主導(dǎo)市場。所以很明顯的數(shù)字，在整個一線城市平均值是均衡市場，我們把四個城市加起來平均值是這樣的。北京和廣州這兩個城市是業(yè)主市場。
舉個例子，現(xiàn)在全中國除了香港之外，廣州空置率只有5.6%，是全國最低的空置率，北京是7.9%，北京這個數(shù)字已經(jīng)持續(xù)了將近七年到八年時間，所以北京和廣州是比較純正的業(yè)主市場。
二線城市就是一邊倒，基本上都是租戶市場。空置率25%，但是最嚴重的城市可以達到45%-50%。
過去一年，需求最迅猛的是西安這個城市，西安由于產(chǎn)業(yè)的新興，所以過去一年的吸納量非常大。我們看到二線城市的需求，為什么有這么大的吸納呢？主要是因為二線城市在以前幾乎是沒有甲級寫字樓供應(yīng)了，而只是出現(xiàn)在過去五年。
這是我們的租金對比，二線和一線之間的租金差距多少呢？三倍。非常有趣的數(shù)字，113人民幣，這是二線城市平均租金。一線是309，北京將近403人民幣。過去一年，租金增長最快的城市是在廣州，廣州因為供應(yīng)量不大，新的IT行業(yè)增長很快，所以廣州在過去一年租金增長了11.1%。香港是中國最昂貴的寫字樓市場，過去在一年也漲了8.8%的增長率。
下面我們重點講一下北京寫字樓市場的狀況。
第一，看一下北京的存量。我們的存量是1894萬平方米，甲級和乙級幾乎認為各一半。
第二，我們最大的分區(qū)市場是來自中央商務(wù)區(qū)、CBD，占了29.4%，接近1/3的市場是CBD組成的。
這是主要的甲級商圈的分布圖，我講一下中央商務(wù)區(qū)新的特點。中央商務(wù)區(qū)有一件重要的事就是政務(wù)地塊，正式名稱叫CBD核心區(qū)，這個區(qū)域目前的情況是，在2010、2011年的時候，政府給我們時間表是第一批樓2017年竣工，由于條規(guī)的原因、基礎(chǔ)建設(shè)的原因等等，這個時間一再推后。準確來講，第一批我們?nèi)胱r間是2019年年中。第一批租戶是我們公司完成了一筆交易，就是德勤會計師事務(wù)所，大概兩萬平方米，還有一個重要的住戶是佳能，大概兩萬平方米左右。所以整體而言，這個地塊的租賃狀況是不錯的。但是另外一個問題是，我們整體的樓，明年只有五棟寫字樓入駐，整體的樓會向后推后兩年到三年左右。
我們再說金融街，金融街的狀況空置率是世界罕見的，空置率連1%都不到，租金也是世界罕見的，800元/月/平米，這個最近高過了香港平均值。金融街另外一個熱點是說我們有一個新的商務(wù)區(qū)是麗澤商務(wù)區(qū)，北京的未來新的商務(wù)區(qū)有兩個，西邊是麗澤，首批面積大概有200萬平方米，東邊在哪里呢？就是通州區(qū)，這是兩個熱點。
我們目光移到北邊，北邊的三個，中關(guān)村、亞奧、望京、酒仙橋。北京的支柱產(chǎn)業(yè)到現(xiàn)在來說是高科技行業(yè)，我們稍候會告訴大家我們租戶占比是高科技占多大比例。這個行業(yè)在北京來講，通過我們研究也發(fā)現(xiàn)特別明顯，他們聚集在北京的西北部和東北部，90%的互聯(lián)網(wǎng)都在我們剛才說的這兩個商圈，要不然在中關(guān)村，要不然在望京，非常明顯。
今年我們有一個報告說到底誰推動了北京的租金上漲，可以非常明確的告訴大家，第一首要原因就是來自互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。比如在去年的時候，我們非常郁悶的說，新的租戶在哪，新的需求在哪。但過去一年我們幫助今日頭條在中國完成了將近15萬平方米的寫字樓租賃。滴滴在過去一年在北京完成將近8萬平方米的寫字樓租賃，數(shù)據(jù)都很震驚。
你可以看到一個現(xiàn)象，有幾個數(shù)字。第一，北京寫字樓租金最貴出現(xiàn)在金融街。第二，誰增長最快呢？中關(guān)村和望京。過去三年我們分別漲了30%和漲了25.8%。這個推手就是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，金融街的推手就是金融業(yè)。
這是我們2018年前三季度新入市的情況，占最大體量的是北京的麗澤，它拉升了整個城市的空置率，麗澤目前新入市的幾個項目空置率是85%。其他區(qū)域幾乎這個樓還沒有入住，預(yù)租率是40%、50%，馬總那邊可能是60%，這很震驚。但是在麗澤，空置率是85%，即便已經(jīng)竣工大概半年，但是空置率依然很高，所以麗澤對比來講是很重要的需要認真的研究的一點。
我們再看下面未來的供應(yīng)量，沒有包括通州項目，主要是包括了核心區(qū)。你會發(fā)現(xiàn)其實兩個很重要的點。第一點，未來供應(yīng)量72.4%位于非核心區(qū)，這一點跟北京城市規(guī)劃有很大關(guān)系，也符合整個城市發(fā)展的趨勢。第二點，未來供應(yīng)量出現(xiàn)在哪呢？其實就兩個商圈，一個是中服地塊，第二是麗澤。
這是我們對租戶的分析。因為我們北京城市定位其中有一個很重要定位是創(chuàng)新中心，我們看到的數(shù)據(jù)34.2%來自高科技企業(yè)。同樣，我們看一下第二支柱行業(yè)金融機構(gòu)，京滬這兩個城市金融業(yè)因為國家整個形勢的原因，整個行業(yè)在京滬這兩個城市增長很少，幾乎無增長。北京的一個黑馬，2018年的黑馬就是聯(lián)合辦公，聯(lián)合辦公北京城市的吸納量，一個季度占到了20%。我分兩方面講：
從積極的一面，我認為這是一個趨勢，因為聯(lián)合辦公我看到了很多傳統(tǒng)企業(yè)，甚至我們剛剛完成了一個租賃的交易，就是一個傳統(tǒng)的中國的銀行租賃了大概200個工作位在聯(lián)合辦公里面，用一年時間作為它的臨時辦公地點。傳統(tǒng)企業(yè)也在轉(zhuǎn)向聯(lián)合辦公的方向。這是積極的一面。
風(fēng)險的一面是說，我相信有大量的聯(lián)合辦公供應(yīng)，我們市場有沒有那么多需求，這是我們需要去研究的一個部分。
所以北京的熱點是什么呢？我找了幾個關(guān)鍵詞，第一是互聯(lián)網(wǎng)，我相信中國的很多互聯(lián)網(wǎng)投資，很多的資金都進入了北京的城市，所以2018年互聯(lián)網(wǎng)的成交是非�；馃�，至少有50萬平方米跟互聯(lián)網(wǎng)有關(guān)系。第二個關(guān)鍵詞是聯(lián)合辦公，北京20%的吸納量被聯(lián)合辦公拿去了。第三個關(guān)鍵此是中服地塊。
我們再看上海。上海的存量是1089萬，跟北京的數(shù)字非常接近。
我們看一下未來的供應(yīng)量，上海在未來五年供應(yīng)量是720萬平方米，占存量的66%，這個數(shù)據(jù)高于北京，所以未來供應(yīng)量非常大。新興商圈占69%，跟北京接近，都是在非核心區(qū)。這是租金表現(xiàn)，京滬之間的區(qū)別是什么呢？大家有沒有看到一個規(guī)律，第一，核心區(qū)與非核心區(qū)的租金差，上海是很大的。對標北京，北京國貿(mào)和望京的租金差只有70%和75%的比例，所以上海第一個趨勢是區(qū)域核心化。北京的非核心區(qū)，現(xiàn)在希望有一些產(chǎn)業(yè)聚集，因為上海一直的痛點是它一直是以金融業(yè)為主，我們說的IT行業(yè)在上海一直是非常分散的，所以上海城市也有個新的計劃就是建立一個新的IT的行業(yè)聚集地，大概在核心區(qū)這個位置。
下面我們看一下行業(yè)細分。左邊這個圖，上海的行業(yè)布局相對北京沒有北京這么集中，比如IT行業(yè)占比只占到20%左右，18.8%左右，專業(yè)服務(wù)占到24%，聯(lián)合辦公也在里面，所以整個城市的行業(yè)是沒有特別聚集的，但是金融業(yè)一直是傳統(tǒng)。
我們看右邊，上海對標北京完全是外向型經(jīng)濟，但是幾年前上海的租戶，內(nèi)資和外資比大概是一半一半，但到今年內(nèi)資占到61%，外資占到39%。當(dāng)然這個數(shù)字你們可能會問，北京的數(shù)字是多少？北京的是內(nèi)資占到80%以上，所以北京的內(nèi)資的企業(yè)可以說完全是在主導(dǎo)整個市場。
上海的新的關(guān)鍵詞有哪些呢？第一是AI。因為在2018年9月，第一屆人工智能大會是在上海召開，上海也準備把自己打造成為一個AI產(chǎn)業(yè)的中國的中心，所以AI對上海的寫字樓市場有一定的推動作用，比如商湯科技大概有幾萬平方米的租賃量。第二，上海的特點、關(guān)鍵詞是去核心化，從中心區(qū)向非核心區(qū)轉(zhuǎn)移，變成了一種趨勢。第三，中資化，現(xiàn)在中資比例是不斷在上升的，我相信這個趨勢會越來越明顯。
最后一句話，感謝大家的聆聽。送給大家一句話，我們希望在每年的時候都要不斷的去研究我們的戰(zhàn)術(shù)，最重要的是要花很多時間去研究我們的戰(zhàn)略，不要因為我們忙于戰(zhàn)術(shù)而忽略戰(zhàn)略，所以能參加今天的大會，就是大家來分享思想、來看趨勢的大會。感謝大家！
來源：房訊網(wǎng)