房訊網(wǎng)訊 2018年12月5日-6日，中國(guó)寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會(huì)在北京富力萬(wàn)麗酒店盛大舉辦，本屆年會(huì)主題為"標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新：美好商辦新時(shí)代"，來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立、引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新，共同開啟未來辦公新時(shí)代。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)寫字樓分會(huì)承辦，同時(shí)得到了中糧置地廣場(chǎng)、IC PARK、北辰寫字樓、遠(yuǎn)洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場(chǎng)、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤(rùn)置地等合作伙伴的支持。
當(dāng)天下午進(jìn)行的第二場(chǎng)領(lǐng)袖圓桌對(duì)話，特邀隆徽健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)張毅主持，就"資管新時(shí)代--資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與資產(chǎn)管理之道"等話題進(jìn)行了熱烈討論和觀點(diǎn)交鋒。
參加對(duì)話的嘉賓包括嘉豐達(dá)科技發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)汪浩、嘉銘投資（集團(tuán)）有限公司副總裁孫鵬陽(yáng)、北京創(chuàng)元匯資本管理有限公司副總經(jīng)理張煥濤、華貿(mào)集團(tuán)總裁助理郝群、遠(yuǎn)洋集團(tuán)寫字樓事業(yè)部北京東部區(qū)域總經(jīng)理馬錦、北京萬(wàn)科資產(chǎn)去化中心總經(jīng)理秦江、北京金隅文化科技有限公司副總經(jīng)理肖博。
以下是第二場(chǎng)領(lǐng)袖圓桌討論實(shí)錄：
張毅：非常感謝大家，這是最后一個(gè)環(huán)節(jié)，也是最精彩的環(huán)節(jié)。因?yàn)槲覀冊(cè)谧钠呶欢际窃谡麄�(gè)資產(chǎn)管理和資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中的佼佼者。他們?cè)谶^去各自的工作當(dāng)中和各自的崗位當(dāng)中做出了非常出色的成績(jī)。
我們的題目是：資管新時(shí)代，資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理之道。這個(gè)題目非常大，也是所有投資人、所有運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)非常關(guān)心和每天在研究、在探討的一個(gè)非常重要的工作。因?yàn)橘Y產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理的核心到底是什么，這應(yīng)該是一個(gè)非常老的話題、非常重要的話題。圍繞這個(gè)中心去展開。首先有請(qǐng)孫總。
孫鵬陽(yáng)：在資產(chǎn)管理，在地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)，我們會(huì)跨越整個(gè)地產(chǎn)的生命周期，從拿地、規(guī)劃，甚至建造、運(yùn)營(yíng)，到后期包括翻新、維修、維護(hù)、出租等等，在這些各個(gè)環(huán)節(jié)當(dāng)中，我們的目標(biāo)是要提高這些資產(chǎn)的價(jià)值和效益。其實(shí)每一個(gè)環(huán)節(jié)都有很多核心的指標(biāo)，比如說利潤(rùn)、投資回報(bào)率、投資回收期等等。對(duì)資產(chǎn)管理來講，核心就是要管理價(jià)值，價(jià)值的含義到底是什么，就是這個(gè)價(jià)值的核心是什么東西呢？我們?nèi)绾稳ス芾磉@個(gè)價(jià)值，最基本的一點(diǎn)是說，我個(gè)人的體會(huì)是要明確這個(gè)價(jià)值是什么來衡量的。
這個(gè)價(jià)值從我自己的實(shí)驗(yàn)當(dāng)中，我覺得其實(shí)是現(xiàn)金流，你買一個(gè)資產(chǎn)其實(shí)就是相當(dāng)于買了一個(gè)現(xiàn)金流�，F(xiàn)金流不同的層面有不同的定義。比如運(yùn)營(yíng)的層面，可能我們就會(huì)有NOR，看運(yùn)營(yíng)過程當(dāng)中的現(xiàn)金流。如果是你負(fù)責(zé)整塊資產(chǎn)，可能要看資產(chǎn)融資，會(huì)看融資以后的現(xiàn)金流。總之，你管理這個(gè)資產(chǎn)，其實(shí)就是要管理好這個(gè)現(xiàn)金流。
第二，在諸多的環(huán)節(jié)當(dāng)中，其實(shí)我們應(yīng)該在每一個(gè)環(huán)節(jié)都能夠站到現(xiàn)金流的角度去看待。在這個(gè)過程當(dāng)中有拿地、有規(guī)劃、有建造、有運(yùn)營(yíng)，包括整個(gè)后面的翻新、物業(yè)的管理。這個(gè)過程當(dāng)中，其實(shí)我們每一條業(yè)務(wù)線的同事，都有自己專業(yè)的角度，他的意見其實(shí)在匯總當(dāng)中，大家的角度是不同的。比如我們?cè)谧鲎赓U的時(shí)候，我們可能就會(huì)想我們要把整個(gè)租約做好規(guī)劃，這個(gè)租約可能就是不要分在某一個(gè)時(shí)期到期，可能分兩年。這樣的話在整個(gè)運(yùn)營(yíng)當(dāng)中，租約集中到期的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)減少。或者我們也有遇到這樣的情況，比如我們有一個(gè)很大的租戶，他未來可能有擴(kuò)租的可能。為了留住這個(gè)租戶，我們可能會(huì)留一層層面，說留著給他，萬(wàn)一他到時(shí)候擴(kuò)租沒有地方就會(huì)搬走。這是從租賃業(yè)務(wù)線的角度，我們認(rèn)為應(yīng)該是專業(yè)意見，沒有問題。但是如果站到現(xiàn)金流的角度，可能這里的判斷就會(huì)做一些調(diào)整。
比如說這個(gè)大的客戶，當(dāng)然這個(gè)大的客戶是我們應(yīng)該留住的，是很好的生意的保障。但是我們?nèi)绻樟艘粚拥人�，那么現(xiàn)金流就會(huì)受很大的影響。其實(shí)客戶不是唯一的，我們可以再換另外一個(gè)客戶。但是現(xiàn)金流是最重要的。在這個(gè)時(shí)候一般我們可以看到，基金下面的這些物業(yè)，他們都會(huì)保持很高的出租率，這就是換作現(xiàn)金流的角度去看待這些事情的時(shí)候，可能在做判斷的時(shí)候就會(huì)做一些調(diào)整和專門再站到業(yè)務(wù)線去看，會(huì)有一些不同。這是我的第二個(gè)體會(huì)。
第三，如果能夠把所有的這些環(huán)節(jié)都站到現(xiàn)金流的角度去看，我其實(shí)需要一個(gè)整個(gè)的流程和體系去支持，其實(shí)你做資產(chǎn)管理是一個(gè)機(jī)構(gòu)的行為，是一個(gè)組織的行為，不是個(gè)人的行為。每個(gè)人都能夠在這個(gè)組織里面按照現(xiàn)金流的角度，按照資產(chǎn)價(jià)值的角度去工作、去選擇，這個(gè)時(shí)候最后的結(jié)果會(huì)是達(dá)到這個(gè)資產(chǎn)的增值。
舉一個(gè)具體的例子，比如還是剛才租賃的那個(gè)角度。租賃我們?nèi)绻_保你每一單租賃的case都能夠站到資產(chǎn)增值的角度去做，比如說我們有一層或者一個(gè)單元，有三個(gè)客戶都來看這個(gè)單元，是不是給到哪家客戶，我們談的條件是什么。那么就有很多點(diǎn)，比如這個(gè)客戶的收益怎么樣，是不是會(huì)給這個(gè)樓帶來很好的形象，它的信譽(yù)度如何，能不能夠給我們帶來一些延期付款或者有一些訴訟等情況，這都是我們要評(píng)估的。但是還有一個(gè)點(diǎn)，如果做了資產(chǎn)管理，有一種手段去評(píng)估這三個(gè)case，哪一個(gè)case對(duì)整個(gè)樓的資產(chǎn)價(jià)值增值是最多的。所以有一個(gè)工具算出來、評(píng)估出來，有一個(gè)合同的價(jià)值，再判斷到底選哪一個(gè)合同。
在整個(gè)流程判斷完之后，在整個(gè)公司的審批流當(dāng)中也需要有一個(gè)流程的點(diǎn)，有一個(gè)工具。這個(gè)租賃合同到底能不能通過整個(gè)機(jī)構(gòu)的審批，這里面就要有一個(gè)價(jià)值增值的審批，有一個(gè)計(jì)算的表，這個(gè)表要通過所有人的認(rèn)可。從所有角度都可以看到這個(gè)租賃合同對(duì)整個(gè)物業(yè)價(jià)值增值是正向的，就通過審批。所以如果能夠?qū)崿F(xiàn)幾個(gè)組織做資產(chǎn)管理、做資產(chǎn)增值和保值，很重要的基礎(chǔ)工作就是整個(gè)機(jī)構(gòu)要有一個(gè)流程和體系來確保每個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)角度都要能夠站在資產(chǎn)價(jià)值的角度去工作、去做動(dòng)作。
張毅：謝謝孫總，不愧為高手。我理解孫總的體會(huì)，一個(gè)是客戶，一個(gè)是體系，一個(gè)是管理，一個(gè)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值，最終是實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流。華貿(mào)郝總您有什么體會(huì)？
郝群：給我們談話的題目很大，資產(chǎn)保值增值，可能我們這個(gè)行業(yè)的人，從第一天到退休的時(shí)候都應(yīng)該做的事。所以我覺得太大了，大家各個(gè)不同的角度吧，我還是一個(gè)做業(yè)務(wù)的人。
我們做資產(chǎn)管理的完全是受雇于業(yè)主或者資產(chǎn)持有方，我們把資產(chǎn)管理好，并且?guī)憩F(xiàn)金流，這是硬道理。但是我想再補(bǔ)充一下其他一些在工作過程當(dāng)中，因?yàn)榇蠹乙灿X得華貿(mào)還是一個(gè)在商業(yè)地產(chǎn)里面做資產(chǎn)管理還算是有些成績(jī)。
資產(chǎn)的保值增值還是要先確定它的價(jià)值，每一個(gè)開發(fā)商都要在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之初，無論從設(shè)計(jì)，當(dāng)然除了設(shè)計(jì)還有選址、拿地、定位、設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、交付、招商、客戶服務(wù)、運(yùn)營(yíng)管理，都是全周期的過程，這也是價(jià)值的體現(xiàn)。如果要說到保值，就先確定這個(gè)項(xiàng)目真正是有價(jià)值的，有價(jià)值我覺得作為我們現(xiàn)在從業(yè)的同事，因?yàn)樵谧目赡苡虚_發(fā)商，有從事業(yè)務(wù)的，也有專業(yè)方面的同事，應(yīng)該更多的能看到我們?cè)谇捌陧?xiàng)目的拿地、設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，到對(duì)這個(gè)項(xiàng)目未來的價(jià)值起到非常重要的作用，不是說你的價(jià)值就是現(xiàn)金流，我們租了多少錢，有多少租約，這是一個(gè)表象。價(jià)值實(shí)際上是從最開始我們的拿地、我們的商務(wù)條件的洽談，還有設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)到建設(shè)的環(huán)節(jié)，都要體現(xiàn)這個(gè)價(jià)值的。
作為我們資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，原則上的一個(gè)實(shí)際實(shí)操是從樓的交付開始，我們招租，為客戶服務(wù)，運(yùn)營(yíng)，產(chǎn)生了現(xiàn)金流來體現(xiàn)的。
所以想說的觀點(diǎn)是，這個(gè)價(jià)值表現(xiàn)是在后期，但實(shí)際上是從項(xiàng)目孕育的時(shí)候就要體現(xiàn)的。這是一個(gè)觀點(diǎn)。
另外，我們要去設(shè)置這個(gè)項(xiàng)目無論是價(jià)值還是未來增值，因?yàn)榻裉煸蹅冋劦娜芷�，現(xiàn)在不得不面對(duì)，雖然大家可能有N多項(xiàng)目都是現(xiàn)在在自持，但是不排除未來有資本化的環(huán)節(jié)，所以可能大家要從后往前看，就是如果實(shí)現(xiàn)最后一個(gè)環(huán)節(jié)，可能前期要怎么樣設(shè)計(jì)，要拿什么樣的項(xiàng)目，談什么樣的商務(wù)條件，做什么樣的設(shè)計(jì)，做什么樣的定位。
再一個(gè)維度，市場(chǎng)，就是市場(chǎng)是包括兩個(gè)，一個(gè)是市場(chǎng)的需求，一個(gè)是客戶的需求。所以一個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值是取決于最后的最終點(diǎn)，就是資產(chǎn)保值增值的最終點(diǎn)，資本化有什么要求，我們?cè)龠M(jìn)行全周期的運(yùn)作。
另外，可能從我們現(xiàn)在實(shí)際的工作環(huán)節(jié)，招商、運(yùn)營(yíng)，還有要在整個(gè)過程中不斷進(jìn)行樓的維護(hù)、保養(yǎng)，還有剛才上一桌嘉賓談到的不斷給它注入新的活力，包括科技，科技改變生活，科技改變辦公的方式等等，我覺得都是這個(gè)項(xiàng)目不斷的保值，甚至有一些增值的體現(xiàn)。這些是肯定各個(gè)樓都在做的，我們也有很多行業(yè)的協(xié)會(huì)或者是機(jī)構(gòu)促進(jìn)我們之間的了解，我相信我們?yōu)榭蛻舴⻊?wù)和持續(xù)保證現(xiàn)金流的考核會(huì)支持我們不斷做下去的。
特別強(qiáng)調(diào)的一個(gè)觀點(diǎn)是，運(yùn)營(yíng)管理的力量，就是運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)的力量和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的管理思路、管理水平，對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)或者說商辦的物業(yè)的保值增值，起到非常重要的作用，甚至我都認(rèn)為它是未來最能夠有價(jià)值的部分。這一塊可能也是像劉總經(jīng)常同時(shí)業(yè)內(nèi)的活動(dòng)非常重要的一點(diǎn)，要不斷提升管理水平，使我們的樓能夠保值增值，這個(gè)也很重要。
對(duì)從業(yè)人員來講，因?yàn)槲覀儎偛耪劦降亩际羌追阶龅氖虑�。另外，�?duì)于招到什么樣的客戶很重要，對(duì)保值增值起到不下40%的作用，就是我們要招到好的客戶，我們要有更穩(wěn)定的租約，更優(yōu)質(zhì)的使用者，這樣可能能夠更對(duì)我們的工作起到非常大的促進(jìn)作用。很簡(jiǎn)單，一個(gè)新興的科技，如果大家都能夠在樓的管理、應(yīng)用，比如你使用一個(gè)人臉識(shí)別，如果你的客戶是一個(gè)比較高水平的，他可能愿意接受高科技的管理，都會(huì)配合你來錄制臉部的信息。但是如果有一些客戶的素質(zhì)不夠高，或者對(duì)你這個(gè)東西不是很認(rèn)可的話，就不支持�？萍几淖兩罨蛘咛嵘芾淼乃降哪繕�(biāo)就實(shí)現(xiàn)不了。我只是拋磚引玉打這個(gè)比方。所以我們?cè)谡凶膺^程中，能夠招到好的客戶，優(yōu)質(zhì)的客戶，對(duì)于我們項(xiàng)目的保值增值也能起到作用，未來資本化、客戶名單的漂亮也是很重要的。
張毅：謝謝郝總。其實(shí)一個(gè)商辦物業(yè)，前面的選址、開發(fā)、建設(shè)，決定了物業(yè)的價(jià)值和周期當(dāng)中的價(jià)值。華貿(mào)那個(gè)地方，你選了那個(gè)地方，當(dāng)然它會(huì)創(chuàng)造出這樣的價(jià)值。如果在更遠(yuǎn)的地方，五環(huán)、六環(huán)以外，有可能達(dá)不到這樣的投資回報(bào)的要求。同時(shí)郝總也強(qiáng)調(diào)，運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的力量是非常非常重要的。在這方面華貿(mào)是做得非常優(yōu)秀。同時(shí)她一再?gòu)?qiáng)調(diào)，和孫總一樣，強(qiáng)調(diào)客戶的結(jié)構(gòu)，一個(gè)物業(yè)最后的價(jià)值怎么去體現(xiàn)，非常重要的就是看你的客戶結(jié)構(gòu)和客戶群，你的客戶是不是真正有誠(chéng)信的，真正有發(fā)展能力的，真正在市場(chǎng)上表現(xiàn)非常優(yōu)秀的客戶，也可以反過來證明你這個(gè)物業(yè)本身的價(jià)值。
郝總也提到在運(yùn)營(yíng)過程當(dāng)中，怎么樣不斷去符合市場(chǎng)需求，不斷讓物業(yè)處在一個(gè)常用常新的狀態(tài)，這方面今天下午中糧的馬總也提到了城市更新，城市更新是非常大的概念，從一個(gè)城市、從一個(gè)具體的物業(yè)，怎么樣能夠符合時(shí)代的發(fā)展，把一些非常新的技術(shù)、非常新的應(yīng)用，特別是現(xiàn)在大家一直在強(qiáng)調(diào)的怎么樣以人為本，怎么樣提高客戶的感受度，這個(gè)在整個(gè)城市更新過程當(dāng)中，微觀的到每個(gè)寫字樓，怎么樣常用常新，這方面也想聽聽大家談?wù)勼w會(huì)。請(qǐng)你們講講怎么在城市更新過程當(dāng)中更好有所作為？
汪浩：我先介紹一下，因?yàn)槲覀兗呜S達(dá)是做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運(yùn)營(yíng)。我想跟大家分享一下，城市更新是跟未來十年中國(guó)城市發(fā)展的周期非常匹配的。今天上午我聽到了陳淮主任的發(fā)言，過去十年、二十年，我們整個(gè)房地產(chǎn)其實(shí)是一個(gè)城市化的過程，但是看未來十年這個(gè)過程最快的節(jié)奏，未來十年我們經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，現(xiàn)在大家提到的產(chǎn)業(yè)升級(jí)、消費(fèi)升級(jí)都是一波主流趨勢(shì)。
在這一波主流的趨勢(shì)下，城市更新最主流的到底是工業(yè)的更新還是商業(yè)的更新還是酒店的更新還是辦公樓的更新，其實(shí)我的觀點(diǎn)是，城市更新最核心的是產(chǎn)業(yè)的更新，過去的制造業(yè)淘汰了，可能上海一萬(wàn)平方公里的土地有40%是制造業(yè)用地，這些騰退出來的制造業(yè)靠什么產(chǎn)業(yè)把它填滿。比如富士康搬走了，三星搬走了，什么產(chǎn)業(yè)把它填滿？這個(gè)產(chǎn)業(yè)一旦能填滿了，帶來的是什么？是人。因?yàn)橛行碌挠谢盍Φ娜藖砹�，大家�?duì)公寓、對(duì)商業(yè)、對(duì)酒店再一次的升級(jí)。
所以城市更新首先是產(chǎn)業(yè)的更新，大家去關(guān)注一下我們產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
第二，城市更新天然的、必然的跟資產(chǎn)管理是綁在一起的，因?yàn)槲覀冞^去在城市化之下去做房地產(chǎn)，更多是開發(fā)模式，這種開發(fā)模式是買地可以用貸款，開發(fā)有開發(fā)貸款，銷售有按揭貸款。所以當(dāng)整個(gè)國(guó)家在去杠桿的周期之下，其實(shí)你這個(gè)模式搬到城市更新的模式里面會(huì)碰到困難。你找不到那么多短期的資金了，這是第一。第二，我們經(jīng)常大家會(huì)抱怨，為什么這個(gè)寫字樓一旦是整租的，它的租金、它的客戶體驗(yàn)非常好，一旦寫字樓被散售了，或者shoppingmall被散售掉了，它的品質(zhì)會(huì)下降很多。城市更新為大家提供更好的體驗(yàn)，主要是體驗(yàn)，不可能買過來拆散再賣。所以城市更新必然的跟資產(chǎn)管理綁在一起，就意味著你要想把城市更新的項(xiàng)目做好，你要持有它，你要長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)它，那你背后的回報(bào)肯定是慢慢回來的。
剛才我跟一個(gè)嘉賓也交流，即使一個(gè)輕資產(chǎn)，你可能投一平方，可能幾千塊錢，你背后長(zhǎng)期資金的支持是核心。所以第二個(gè)觀點(diǎn)跟大家匯報(bào)的是城市更新必然是跟資產(chǎn)管理配在一起的。
第三，城市更新到底是資產(chǎn)管理最核心的是管資產(chǎn)還是做服務(wù)，因?yàn)榻裉旌芏嗉钨e發(fā)言講得特別好，有一個(gè)觀點(diǎn)大家開玩笑說，很有可能像優(yōu)客工場(chǎng)這樣的wework輕資產(chǎn)的公司，未來五年會(huì)發(fā)現(xiàn)過去他們只是做一些乙級(jí)寫字樓，未來十年有可能這類企業(yè)會(huì)慢慢去吞食甲級(jí)寫字樓的租賃和管理市場(chǎng)，為什么？
第一，客戶在換代，科技手段會(huì)讓你的坪效、效率提高，空間做得顏值更高，運(yùn)營(yíng)服務(wù)體驗(yàn)更好，最關(guān)鍵的是它引進(jìn)的咖啡、引進(jìn)的餐飲、食堂這個(gè)IP跟過去已經(jīng)不一樣了，這些加在一起都可以提高坪效。所以我們會(huì)有一個(gè)判斷，未來五年有可能你會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在這些聯(lián)合辦公企業(yè)，可能會(huì)去吞食甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)相比寫字樓和商場(chǎng)，還有一個(gè)不同的特點(diǎn)，就是我們服務(wù)的客戶不光是2B的企業(yè)，還有一個(gè)大客戶是政府。因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)園區(qū)有可能你買一塊地是100萬(wàn)，但是別忘了每年要給政府貢獻(xiàn)的稅收是100萬(wàn)、200萬(wàn)。所以如何產(chǎn)業(yè)園的服務(wù)區(qū)別于寫字樓有一個(gè)最關(guān)鍵的就是要把客戶，把政府服務(wù)好。你在招商的時(shí)候，你在給客戶提供服務(wù)的時(shí)候，進(jìn)來的客戶是否符合政府的產(chǎn)業(yè)政策。它的投資強(qiáng)度、它的稅收、它的就業(yè)能不能達(dá)到當(dāng)?shù)氐囊螅@些是我們做產(chǎn)業(yè)園區(qū)的資產(chǎn)管理的時(shí)候給政府、給2B的客戶的服務(wù)，可能是我們做所有資管的人，除了對(duì)空間的增值以外，就是通過運(yùn)營(yíng)服務(wù)給客戶帶來的價(jià)值，同時(shí)也給我們投資人帶來的價(jià)值。
張毅：有沒有人知道我們坐的這塊地是干什么的呢？這一片雙井原來從路邊的木材廠到起動(dòng)機(jī)廠，對(duì)面的北京醬油廠、北京內(nèi)燃機(jī)總廠等等都是在我們這個(gè)區(qū)域。包括現(xiàn)在郝總那邊的華貿(mào)，原來也是工廠區(qū)，現(xiàn)在的國(guó)貿(mào)是原來的重型機(jī)械廠，北京原來整個(gè)東邊，完全是定位的是工業(yè)區(qū)，因?yàn)槲以谶@個(gè)區(qū)域工作了十年，那時(shí)候三環(huán)路都是明水溝。經(jīng)過這么多年城市的更新、改造，形成了現(xiàn)在這樣的非常大的金融商務(wù)區(qū)，包括新的產(chǎn)業(yè)的聚集。城市更新當(dāng)中的產(chǎn)業(yè)重新定位是一個(gè)非常重要的課題。在城市更新過程當(dāng)中，究竟還應(yīng)該有些什么具體做法，請(qǐng)張總講講你的工作當(dāng)中的體會(huì)和經(jīng)驗(yàn)，據(jù)說您有一些非常好的經(jīng)驗(yàn)跟大家分享。
張煥濤：謝謝主持人，我是張煥濤，來自創(chuàng)元匯資本，是首創(chuàng)置業(yè)旗下的資產(chǎn)管理公司。在城市發(fā)展過程中，我們?cè)谝粋�(gè)很機(jī)緣巧合的情況下，進(jìn)入了這么一個(gè)領(lǐng)域。
我說的城市更新應(yīng)該是狹義的，隨著北京大城市的城市化進(jìn)程，增加了很多大拆大建大改的機(jī)會(huì)。我們現(xiàn)在所做的是將在城市發(fā)展過程中被城市發(fā)展淘汰的一些物業(yè)，如何還它青春，如何讓它的資產(chǎn)價(jià)值被重新釋放出來，讓它的價(jià)值能夠重新被認(rèn)識(shí)，這是我們要做的事情。
目前我們剛剛做好一個(gè)項(xiàng)目首匯廣場(chǎng)，在北京西四環(huán)，在301的南邊大概一公里，前身是一個(gè)老舊的大賣場(chǎng)，這個(gè)大賣場(chǎng)在那個(gè)區(qū)域曾經(jīng)是為當(dāng)?shù)氐木用裉峁┥畹姆奖�，但是隨著整個(gè)城市的建設(shè)發(fā)展它在2014年停業(yè)退出了歷史。這是一個(gè)120×150米的大方盒子，怎么把這個(gè)資產(chǎn)重新讓大家認(rèn)識(shí)？最終我們把這個(gè)大盒子改成了11棟單體獨(dú)棟，每棟樓兩千至六千平米左右，這樣一個(gè)獨(dú)特的建筑群出現(xiàn)了。在城市更新中，對(duì)這個(gè)建筑物重新的設(shè)計(jì)也好，改造也好，背后的邏輯是無可復(fù)制的，這個(gè)物業(yè)用來干什么？要重新定位。重新定位的背后還蘊(yùn)藏著的資產(chǎn)價(jià)值發(fā)揮到最大化，站到房產(chǎn)持有者角度來看，是如何讓租金水平提升。但是如果站在園區(qū)運(yùn)營(yíng)來看，是如何爭(zhēng)取一些經(jīng)營(yíng)的收益。我們最終采取的一個(gè)方案，就是一個(gè)基于資產(chǎn)邏輯的重新定位。
我們經(jīng)過多輪的摸索，確定了它的定位，因?yàn)橹苓呩t(yī)院及醫(yī)療資源較多，它面對(duì)兩類可能。第一類是高科技的生命科學(xué)類的企業(yè)，在進(jìn)入前端市場(chǎng)前的一個(gè)落地的機(jī)構(gòu)。第二種就是企業(yè)具備高新技術(shù)及人才研發(fā)及成果轉(zhuǎn)化，因?yàn)檫@類企業(yè)的付租能力很高。
在城市更新的資產(chǎn)管理里面，一個(gè)非常重要的原則就是你要提供給租戶更多附加值，這對(duì)他來講商業(yè)價(jià)值會(huì)很高。還有一點(diǎn)，降低他的成本，這點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)物業(yè)非常重要的。所以你的租金收入直接反應(yīng)租戶是否得到了實(shí)惠。
首匯廣場(chǎng)還正在招商過程中，目前已簽約立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所，北京啟康生物醫(yī)藥科技有限公司，山東鼎甌文化旅游發(fā)展集團(tuán)有限公司等知名企業(yè)。未來我們希望通過園區(qū)運(yùn)營(yíng)能夠讓各企業(yè)進(jìn)行交流，促進(jìn)企業(yè)的黏連性，搭建企業(yè)平臺(tái)，多方聚焦。滿足企業(yè)更多工功能拓展，打造成北京西部新經(jīng)濟(jì)，豐臺(tái)創(chuàng)新高地。
總結(jié)下來，城市更新目前在中國(guó)的機(jī)會(huì)，還多是在北京、上海這樣的城市，要找準(zhǔn)這些城市發(fā)展的方向，同時(shí)最高效的提高物業(yè)本身的便利性和高效的適用性，這才是城市更新的初衷。
張毅：特別是像北京、上海這樣的一下城市，甚至二三線城市，我經(jīng)常出差有一種感覺，好像每個(gè)城市都差不多的感覺，一睜眼要想想自己在哪兒。我們這個(gè)城市的機(jī)理，在若干年開發(fā)以后，這個(gè)城市的機(jī)理都沒有了。比如蘇州、杭州、東北、北京等等通過建筑能夠區(qū)分開來。從我們資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的角度來講，從開發(fā)角度、從選地的角度、從建筑造型的時(shí)候，這個(gè)城市到底怎么去表達(dá)它應(yīng)有的個(gè)性和文化傳承，這是我們運(yùn)營(yíng)和管理人需要做的事情。下面請(qǐng)金隅文化的肖總跟我們談?wù)勊谶@方面的體會(huì)。
肖博：謝謝主持人，謝謝主辦方，今天有機(jī)會(huì)跟各位前輩和行業(yè)里的專業(yè)級(jí)人士在一起溝通和交流。說到城市更新領(lǐng)域，制造工廠這個(gè)項(xiàng)目是非常切題的。
我們是在位于北五環(huán)外，一個(gè)由老舊工廠改造的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，也是金隅集團(tuán)首個(gè)全持有的家具廠改造的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目在前期的定位和前期改造過程中，受到了海淀區(qū)政府和各界領(lǐng)導(dǎo)的重視，主要也是因?yàn)楹５韰^(qū)這邊存量空間不是很大，所以我們?cè)谶@個(gè)項(xiàng)目上一些政策支持上還是比較好的。這是項(xiàng)目的情況。
項(xiàng)目我們體量并不是很大，占地面積20萬(wàn)，建筑面積只有12萬(wàn)方。所以我們這個(gè)項(xiàng)目在前期改造過程中，就引發(fā)了我們自己關(guān)于自己的城市更新，金隅集團(tuán)自身的產(chǎn)業(yè)升級(jí)方面的思考。所以今天主持人給的這個(gè)話題，我想主要從我在實(shí)際工作中，在招商和運(yùn)營(yíng)前期的階段，遇到了一些實(shí)際的問題，還有我們引發(fā)的思考跟大家分享幾點(diǎn)。
首先，在我們前置的招商階段，涉及到整個(gè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、定位，涉及到前期的主力客戶的引入過程。我們這個(gè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)是站在了金隅集團(tuán)十幾年以來對(duì)自持有項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，所以我們?cè)趥鹘y(tǒng)的招商渠道方面，還有基礎(chǔ)的物業(yè)管理方面，其實(shí)我們是相當(dāng)于站在了金隅集團(tuán)前人的肩膀上，有很多經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。但是到產(chǎn)業(yè)園過程中，我們改造了、升級(jí)了、騰籠換鳥了，我們也在思考，它將來會(huì)變成什么樣的項(xiàng)目。是未來還要掙一些租金，還是只是用傳統(tǒng)招商模式來吸引一些優(yōu)質(zhì)客戶呢？
所以我們也是根據(jù)海淀區(qū)對(duì)我們園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，在前期的招商過程中，我們更加側(cè)重于產(chǎn)業(yè)招商，我們?cè)诤Y選客戶的時(shí)候，切中了智能制造的主題，但同時(shí)并不是所有智能制造的主題客戶都能選。因?yàn)槲业捏w量只有12萬(wàn)方，作為全國(guó)來看，這種大型的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目或者小型的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目叫做制造工廠都?jí)虿簧�，但是在北京市，在海淀區(qū)，在科技核心，在科技力量集中的區(qū)位，我們?cè)谧铋_始的時(shí)候就考慮產(chǎn)品設(shè)計(jì)，要適合科技類企業(yè)的需求，我們?cè)瓉淼膹S房是1996年-2005年的建筑，還不是很舊，所以就修新如新。風(fēng)格也是請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)師來幫我們做，偏硬朗，偏文化。這是我們前期考慮的關(guān)于產(chǎn)品定位。
產(chǎn)業(yè)招商這部分，我們還是借助了海淀區(qū)政府很大一部分力量，shoppingmall招商的時(shí)候還是以主力客戶，我們引入了新能源智能汽車的平臺(tái)到我們園區(qū)來，我們下一步在招商過程中就更加側(cè)重于這兩條主力客戶在產(chǎn)業(yè)鏈上的一些革新，關(guān)鍵的產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)的一些頭部的選擇，會(huì)圍繞它開展一些招商針對(duì)性的活動(dòng)。所以在前期雖然我們的預(yù)招商目前來看整體來說今年進(jìn)展還算不錯(cuò)，一期已經(jīng)完成了70%，如果順利的話，很快會(huì)達(dá)到90%。這個(gè)得益于前期我們的堅(jiān)持。前期聚力產(chǎn)業(yè)定位的時(shí)候，那時(shí)候招商真的很難，因?yàn)槟莻�(gè)區(qū)域不是很好，還是比較偏遠(yuǎn)，還是有一些行業(yè)的限制。
確定了主力方向之后，有一些企業(yè)自然就向這個(gè)方向靠攏，就進(jìn)來了。所以前期我們的產(chǎn)業(yè)定位非常重要。
到了中期招商的時(shí)候，關(guān)于這幾條產(chǎn)業(yè)鏈上的核心產(chǎn)業(yè)的選擇，又給我們有了很大的幫助，我們也咨詢了很多政府等等，給我們很多產(chǎn)業(yè)方面的選擇。
另外，我想分享一線關(guān)于運(yùn)營(yíng)平臺(tái)方面的想法，目前我們運(yùn)營(yíng)平臺(tái)只是在初步打造過程當(dāng)中，我認(rèn)為運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的打造在后期整個(gè)項(xiàng)目的管理過程中非常重要，前期我們也在思考，我們區(qū)別于傳統(tǒng)寫字樓的核心到底在哪，我們的位置不占優(yōu)勢(shì)，像CBD區(qū)域，北三環(huán)，望京區(qū)域，各個(gè)區(qū)域都有非常優(yōu)質(zhì)的寫字樓出來，客戶為什么要選擇你一個(gè)由舊廠房改造的項(xiàng)目，所以運(yùn)營(yíng)怎么提升呢？我們把基礎(chǔ)的這些物業(yè)服務(wù)做到流程化、做到品質(zhì)化，下一步我們就開始做產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)平臺(tái)的打造。這一平臺(tái)可能包括的方向比較多，目前我們開始開展的主要包括首先最基礎(chǔ)的就是工商財(cái)稅等的基礎(chǔ)內(nèi)容，我們可以幫助他們完成。同時(shí)科技類企業(yè)，他們?cè)谥R(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)方面有需求，所以這些企業(yè)其實(shí)好多企業(yè)核心是在于科技的研發(fā)，但是對(duì)于知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)公司的篩選不是很在行，我們?cè)谶\(yùn)營(yíng)平臺(tái)上會(huì)著重比如知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的這些平臺(tái)公司，還有未來在招聘方向，比如我們會(huì)跟一些大學(xué)合作，幫助企業(yè)招聘。還有后期像政策方面，我們利用我們跟海淀區(qū)政府在政策方面會(huì)從政策方面切入企業(yè)需求，解決他們實(shí)際上的一些困難和問題。同時(shí)對(duì)于科技類企業(yè)來說，關(guān)于一些實(shí)驗(yàn)平臺(tái)的共享是非常重要的。因?yàn)楝F(xiàn)在我們園區(qū)是偏中于智能制造硬件方向的。有很多需求類的實(shí)驗(yàn)、平臺(tái)等等需求，他們自己可能達(dá)不到自己去建一個(gè)實(shí)驗(yàn)室的能力，我們通過我們掌握的資源，比如我們會(huì)跟中科院開放的公共實(shí)驗(yàn)平臺(tái)，或者跟其他平臺(tái)溝通，幫助他們協(xié)調(diào)實(shí)驗(yàn)方面的資源。
這其實(shí)我想跟大家分享的關(guān)于在資產(chǎn)管理方面的兩點(diǎn)，主要還是結(jié)合實(shí)際工作中遇到的一些問題。謝謝大家。
張毅：謝謝肖總。談到舊廠房改造，怎么樣能夠符合市場(chǎng)需求做好前期設(shè)計(jì)，同時(shí)把重點(diǎn)放在后期的服務(wù)上面，從而提高客戶的感受，也創(chuàng)造出更好、更高的價(jià)值。
從整個(gè)物業(yè)發(fā)展和資產(chǎn)管理來講，它是有投融建管退這幾個(gè)環(huán)節(jié)，剛才我們前面談到的重點(diǎn)就是在運(yùn)營(yíng)和管理當(dāng)中，怎么去做，其實(shí)嘉賓們談了很好的體會(huì)和經(jīng)驗(yàn)，到底應(yīng)該怎么實(shí)現(xiàn)最終的價(jià)值，或者最后一個(gè)環(huán)節(jié)怎么做，我們還有兩位重要嘉賓，一位是遠(yuǎn)洋集團(tuán)的馬總，一位是北京萬(wàn)科資產(chǎn)去化中心的秦總。先請(qǐng)馬總談?wù)勥h(yuǎn)洋在這方面做的一些體會(huì)和經(jīng)驗(yàn)。
馬錦：在座的各位都是前輩，簡(jiǎn)單跟大家分享一下遠(yuǎn)洋地產(chǎn)資產(chǎn)管理方面的一些經(jīng)驗(yàn)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)從事資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)大概20年左右時(shí)間，有兩個(gè)指征，一個(gè)是資產(chǎn)規(guī)模，一個(gè)是管理規(guī)模。我更看重的是管理規(guī)模，因?yàn)楣芾硪?guī)模是更能在資產(chǎn)管理這個(gè)行業(yè)里面更體現(xiàn)江湖地位的一個(gè)指標(biāo)。資產(chǎn)管理和吸引優(yōu)質(zhì)客戶之間到底是什么樣的關(guān)系，我個(gè)人看法是這兩者可能沒有太多必然的關(guān)系，不管是世界500強(qiáng)還是100強(qiáng)、10強(qiáng)，最終落到項(xiàng)目上，只是現(xiàn)金流入的一個(gè)數(shù)字，這個(gè)數(shù)字是基于活動(dòng)來定或者我們換個(gè)角度來想，資產(chǎn)管理的好與壞，是不是應(yīng)該有個(gè)唯一的評(píng)價(jià)指標(biāo)來評(píng)價(jià)呢？資產(chǎn)管理是好還是不好，是對(duì)還是不對(duì)，投資人應(yīng)該是資產(chǎn)管理唯一評(píng)價(jià)，投資人的概念就是基本資產(chǎn)權(quán)益所有者。
我們應(yīng)該怎么做呢？第一點(diǎn)，要考慮租金怎么定，出租率要怎么定。第二點(diǎn)，NOR怎么釋放，怎么來花錢，對(duì)我項(xiàng)目整體的估值空間有多大的擴(kuò)展。第三，現(xiàn)金流能不能覆蓋，是繼續(xù)落單價(jià)還是繼續(xù)推租，合約定幾年，租期怎么定，裝修期免租期怎么安排。
我們所有的業(yè)務(wù)都一定是建立在財(cái)務(wù)的基礎(chǔ)之上，舉個(gè)例子來說我們項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，公司內(nèi)部怎么去評(píng)價(jià)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人究竟是合格還是不合格呢，不是看你對(duì)合同理解有多深入，價(jià)格談得多高，這個(gè)不重要，我們要求是財(cái)務(wù)三張表一共六年時(shí)間，每張表上每個(gè)坑能不能講清楚，這是評(píng)價(jià)一個(gè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是不是合格的基本。如果財(cái)務(wù)邏輯講不清楚，我只能認(rèn)為你和客戶談出來的租金是沒有意義、沒有依據(jù)，是你拍腦門出來的。
所以如果把500強(qiáng)的客戶都完全落在財(cái)務(wù)邏輯上面看，把財(cái)務(wù)邏輯都想清楚。謝謝。
張毅：謝謝。
郝群：我跟馬總是一個(gè)補(bǔ)充的關(guān)系，孫總剛開始開了一個(gè)頭，其實(shí)我們是互補(bǔ)的關(guān)系。因?yàn)槲矣幸粋�(gè)觀點(diǎn)，作為資產(chǎn)管理保值增值，作為這個(gè)概念的時(shí)候，我認(rèn)為大家不要只盯著一個(gè)硬件的維護(hù)、保養(yǎng)等，還包括當(dāng)期現(xiàn)金流等等。要關(guān)注到資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)的價(jià)值，對(duì)于一個(gè)資產(chǎn)的保值增值所起到的重要的作用，這個(gè)是我的核心觀點(diǎn)。因?yàn)闃I(yè)主也好，或者資產(chǎn)的所有方也好，當(dāng)然是主要的投票。但是我們的客戶是真正給我們錢的人，客戶滿意度非常重要，因?yàn)槲覀冑Y產(chǎn)管理現(xiàn)在有一個(gè)輕資產(chǎn)輸出這個(gè)項(xiàng)目，沒有達(dá)到現(xiàn)金流也好，或者客戶滿意度沒有很好的口碑的話，也不行。所以我們之間關(guān)鍵是互相互補(bǔ)的，不存在沖突。
當(dāng)然優(yōu)質(zhì)客戶給我們起到的作用就是四兩撥千斤，我們招到的行業(yè)領(lǐng)先也好，或者未來有很多前景的也好，反映了資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)的管理思想、管理思路和水平。
張毅：謝謝郝總，強(qiáng)調(diào)的事情非常重要，有一個(gè)非常好的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，才能留住非常好的客戶，投資人是整個(gè)到底資產(chǎn)保值增值是怎么樣的，它是唯一的標(biāo)準(zhǔn)。而且我覺得大家的觀點(diǎn)應(yīng)該差不多，最后的最后，還是現(xiàn)金流。這個(gè)冬天很冷，今年也很缺錢，我相信2019年也缺錢。對(duì)于大家擁有資產(chǎn)，能夠把資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)很好的團(tuán)隊(duì)，一定會(huì)為投資人能夠贏得大量的現(xiàn)金流。
萬(wàn)科是一直非常重視現(xiàn)金流的，秦總，你這個(gè)去化中心怎么為集團(tuán)貢獻(xiàn)出更好的現(xiàn)金流？
秦江：感謝大會(huì)。我來自北京萬(wàn)科，我叫秦江，很多人都在問我為什么叫資產(chǎn)去化中心。大家印象當(dāng)中萬(wàn)科是一直在做住宅+物業(yè)的生意，是一個(gè)傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商。但其實(shí)這幾年我們已經(jīng)比較快的調(diào)整到資產(chǎn)+服務(wù)的路上，我們可以看到在北京的項(xiàng)目，現(xiàn)在基本上開發(fā)業(yè)務(wù)以及持有的城市更新業(yè)務(wù)的項(xiàng)目已經(jīng)有20多個(gè)，已經(jīng)比開發(fā)的住宅項(xiàng)目要多了，我們?cè)谑鄣纳剔k物業(yè)也已經(jīng)到100多萬(wàn)平了。
我們是一個(gè)資產(chǎn)的制造方，在座的有行業(yè)內(nèi)很多相關(guān)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和相關(guān)服務(wù)的，我理解我們更多是純正的開發(fā)商，對(duì)開發(fā)商來講就是制造優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，然后我們用高周轉(zhuǎn)是我們一直追求的，無論是更高的周轉(zhuǎn)還是不那么高的周轉(zhuǎn)，但一定是要周轉(zhuǎn)起來的。對(duì)于我們來講，資產(chǎn)我們制造、運(yùn)營(yíng)，但是最終我們會(huì)把它去化掉。所以這就是我這個(gè)部門的使命。
我開玩笑說，北京最優(yōu)質(zhì)的或者最成功的商業(yè)綜合體是什么呢？我說是故宮，從最早皇家自用的辦公+住宅的物業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)成功轉(zhuǎn)型為文旅地產(chǎn)。我們制造任何一個(gè)項(xiàng)目，我想十年以后、二十年以后，都會(huì)根據(jù)這個(gè)城市不同的功能的定位和變化，會(huì)發(fā)生定位的改變。當(dāng)然這扯得比較遠(yuǎn)。我昨天晚上跟一個(gè)朋友說，他問我北京有一個(gè)地方是當(dāng)年老北京的看守所，未來可能要騰退到城區(qū)之外去，這對(duì)北京某一代人可能是文革時(shí)期的記憶，像這樣的應(yīng)該在未來發(fā)揮什么樣的功能。
站在開發(fā)商的角度來講，或者在開發(fā)企業(yè)做了十幾年的人，今天來看商辦資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)，我想談點(diǎn)自己的觀點(diǎn)，當(dāng)然這個(gè)觀點(diǎn)僅代表個(gè)人，不代表我司的觀點(diǎn)。
我感覺在做商辦業(yè)務(wù)的開發(fā)邏輯，我大概感覺是三個(gè)矛盾，從開發(fā)商角度來講，第一個(gè)矛盾是定位和運(yùn)營(yíng)的矛盾，我們經(jīng)常拿到一塊商辦的地，就開始猶豫，開始琢磨，我做什么樣的產(chǎn)品，我面向什么樣的客戶，開始問這樣的問題。商辦的重資產(chǎn)，一個(gè)地買回來，兩年光財(cái)務(wù)成本就非常高。對(duì)功能定位、對(duì)產(chǎn)業(yè)有很高的要求，我們一輪一輪跟政府去溝通、報(bào)批方案，這個(gè)時(shí)間成本很高。如何能快速的把你的項(xiàng)目能建成出來，這是要解決的第一個(gè)問題。
第二個(gè)問題，產(chǎn)品和成本，我們?nèi)プ鲎≌?xiàng)目的時(shí)候，相對(duì)的產(chǎn)品成本控制匹配度是比較容易清楚的，我做剛需的產(chǎn)品有什么樣的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，做改善產(chǎn)品有什么標(biāo)準(zhǔn)，做豪宅有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)。但是我們做公建產(chǎn)品的時(shí)候，這種定位非常清楚，很難搞清楚我們的企業(yè)到底要什么，我們用什么樣的電梯，外立面是用石材還是玻璃，是用窗墻還是幕墻體系，等等這一系列的問題，我們經(jīng)常定位就是能往多好了做就往多好做，設(shè)計(jì)師也一樣，我們找國(guó)外的團(tuán)隊(duì)，做了很好的設(shè)計(jì)，概念方案做得很漂亮，但是最后到工程去實(shí)現(xiàn)的話，會(huì)發(fā)現(xiàn)一點(diǎn)一點(diǎn)往下砍，外立面基本上砍的各種造型都省掉了，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)也是能減就減掉了，無法清楚認(rèn)知我們客戶的需求所導(dǎo)致的問題。
第三個(gè)矛盾是重資產(chǎn)和NOI的矛盾，商辦物業(yè)是重資產(chǎn)生意，但是目前我們的租金回報(bào)、運(yùn)營(yíng)能力所帶來的NOI的回報(bào)率能做到5%就不錯(cuò)了。怎么能滿足投資人的需求？我們實(shí)際上輕資產(chǎn)這個(gè)生意不太可長(zhǎng)久，我前兩天跟朋友聊天，他們家買了一個(gè)別墅，兩千多萬(wàn)，基本上不怎么住，都是他們家保姆在住。我說對(duì)，這就是你跟你家小保姆之間的區(qū)別，你們家小保姆是輕資產(chǎn)，雖然她在使用這個(gè)，但是你是業(yè)主，你是一個(gè)重資產(chǎn)的持有者，雖然她住的時(shí)間比你長(zhǎng)，但這個(gè)資產(chǎn)的升值以及未來的價(jià)值主要是你的。我們作為重資產(chǎn)的持有者，和我們未來NOI之間如何解決矛盾。
最后我想貢獻(xiàn)一點(diǎn)個(gè)人的理解，就是怎么來解決這些問題。我覺得我們現(xiàn)在的資產(chǎn)分成三個(gè)階段，第一階段從拿地之后，到我們的建造之前，我們把它叫方案階段。第二階段是從開工開始到建設(shè)階段，以及到建設(shè)完成以后的運(yùn)營(yíng)階段，第一點(diǎn)是先做第一，在你方案階段的時(shí)候要清楚的認(rèn)識(shí)到你在什么樣的地段和定位做什么樣的產(chǎn)品，這時(shí)候可能比較難去清楚的找到你客戶是誰(shuí)。這個(gè)階段我們一方面是靠經(jīng)驗(yàn)，一方面是靠我們的專業(yè)能力，快速的去把方案落實(shí)下來，是最重要的。能夠讓你盡快開工，盡快建設(shè)，這也開始進(jìn)入到退出的階段，所以資產(chǎn)去化其實(shí)不是說一定要建成了才開始去化，我們?cè)谀玫刂螅瑹o論是通過股權(quán)方式還是合作方的引進(jìn)，還是跟機(jī)構(gòu)的合作，在這個(gè)階段都可以實(shí)現(xiàn)我們的去化過程。
第二階段是建設(shè)階段，建設(shè)階段我們有時(shí)候開始更多的接觸到自有客戶，我們把它叫定制開發(fā)階段，項(xiàng)目還沒有完成，很多機(jī)電設(shè)備，包括一些對(duì)于荷載的要求，可以在這個(gè)時(shí)候加入進(jìn)來，這個(gè)階段我們叫做定制開發(fā)也好，預(yù)售階段。
第三階段是建成以后的運(yùn)營(yíng)期，這是我們今天很多同事大家一起在工作的內(nèi)容，就是我們把一個(gè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)好，把它的租金NOI做上去，將來通過退出、管理。
還是要在不同階段完成不同的目的在建設(shè)的設(shè)計(jì)前期的時(shí)候，可能是追求一個(gè)現(xiàn)金流的快速回籠，能夠把重資產(chǎn)變輕一點(diǎn)，中間在建設(shè)過程當(dāng)中找到客戶，找到客戶為運(yùn)營(yíng)奠定基礎(chǔ)。第三階段是當(dāng)運(yùn)營(yíng)完成以后，通過服務(wù)能提升資產(chǎn)價(jià)值。這三個(gè)階段如果能做好，是可以把我們前面三個(gè)矛盾做一些消解的。謝謝。
張毅：從資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和管理來講，怎么讓物業(yè)真正發(fā)揮它應(yīng)有的效能，讓投資人能夠獲得非常好的收益回報(bào)，這應(yīng)該是我們今天的一個(gè)主題。非常感謝大家非常安靜的聽我們所有嘉賓的講話，謝謝你們，也謝謝我們所有的嘉賓今天給我們做的非常好的分享，謝謝大家。
來源：房訊網(wǎng)