房訊網(wǎng)訊 2018年12月5日-6日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會主題為"標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新：美好商辦新時代"，來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立、引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新，共同開啟未來辦公新時代。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，同時得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠(yuǎn)洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤置地等合作伙伴的支持。
當(dāng)天下午進(jìn)行的第一場領(lǐng)袖圓桌討論環(huán)節(jié)，特邀華潤置地華北大區(qū)寫字樓總經(jīng)理齊舒芳主持，就"共享新時代--輕資產(chǎn)、科技化與金融化"等話題進(jìn)行了熱烈討論和觀點交鋒。
參加討論的嘉賓包括路勁地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席單偉豹、中糧置地北京公司常務(wù)副總經(jīng)理孫天立、電子城集團(tuán)副總裁張南、金隅高新產(chǎn)業(yè)園總經(jīng)理叢云凌、中關(guān)村固安園總經(jīng)理王玉龍、哇棒移動傳媒集團(tuán)副總裁周映紅、星庫空間創(chuàng)始人白羽。
以下是第一場領(lǐng)袖圓桌討論實錄：
齊舒芳：今天看到了很多老朋友，我的嘉賓里也有很多老朋友，希望今天我們這些嘉賓能夠給各位分享特別精彩的觀點。
開始討論之前，我也想先簡單和大家分享一下今年的房地產(chǎn)行業(yè)。從中央政治局現(xiàn)在提出了遏制房價上漲的要求，包括十九大也提出了房住不炒，剛才嘉賓都在討論這個事。提出這兩個導(dǎo)向之后，隨之而來的政策就特別清晰化。今年房地產(chǎn)已經(jīng)看到了明顯的拐點，最近聽的最多的一個詞就是抱團(tuán)取暖，好像寒冬又來了。在這樣一個形勢之下，所有的房地產(chǎn)企業(yè)今年面臨的主要問題應(yīng)該就是錢的問題。很多房地產(chǎn)企業(yè)都在關(guān)注融資、回款等等。
分享完行業(yè)的大概情況之后，我們也注意到一個有趣的現(xiàn)象或者一個特別好的信號，對咱們剛剛說的寫字樓商辦領(lǐng)域的從業(yè)人員來說，今年第四季度我們發(fā)現(xiàn)大宗商業(yè)交易的成交還是向好的，尤其是今年11月份，合生的東方文華寫字樓創(chuàng)出了44.15億的新的單價，刷新了北京寫字樓的單棟價格。所以從這個信號以及一些報道的顯示，是不是我們在商辦地產(chǎn)人反而迎來了一個更好的契機(jī)。
說到商辦，現(xiàn)在有報告指出，商辦市場已經(jīng)從傳統(tǒng)的收取租金的模式向大資管的模式轉(zhuǎn)變，也就提到了投融管退等金融化手段。我們跨界的討論，先從金融化的角度聽一聽單總，您對金融化和房地產(chǎn)相結(jié)合，這個模式上有什么看法呢？
單偉豹：大家下午好！房地產(chǎn)本身用的資金很大，是非常金融屬性的。一個房地產(chǎn)開發(fā)商如果開發(fā)能力強(qiáng)，融資能力不行，那做不快、做不大。在外國金融化與房地產(chǎn)是非常普及的，尤其是商業(yè)地產(chǎn)寫字樓和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都是三個渠道：
第一是上市，上市把不太流動的房地產(chǎn)市場變成一個非常流動的股票。
第二是在美國最最流行的是所有商業(yè)地產(chǎn)都是REITs，但大部分商業(yè)地產(chǎn)都是REITs上市，也把有一定收租比例的物業(yè)上市，變成一個流動性REITs的股票。
第三是商業(yè)地產(chǎn)賣給那些基金，尤其是保險公司的基金，需要長期收租、穩(wěn)定收入的。
很可惜，在中國這三個都很難做。要上市困難重重，REITs的法律還沒有下來，我們聶會長20年之前提出了，20年之后我們還是沒有真正有REITs上市�；鸪钟幸膊黄占盎�，最近也不讓基金投資商業(yè)地產(chǎn)。所以在中國做非住宅地產(chǎn)困難重重，怎么解決呢？很多大的企業(yè)、大的房地產(chǎn)開發(fā)商都成立了自己的房地產(chǎn)基金，用自己的基金的平臺，去為自己的商業(yè)地產(chǎn)籌錢，給了固定的回報，其實就是自己私有的REITs的做法。如果REITs還不慢慢弄出來，我不知道中國的商業(yè)地產(chǎn)將來會怎么樣，商業(yè)地產(chǎn)無論是寫字樓、商場、酒店，基本回報的年限都在十年，中國的資金取得不容易，成本不便宜，所以沒有一個好的金融的集資，商業(yè)地產(chǎn)往前開發(fā)是困難重重。
齊舒芳：接下來有請白總，白總從星庫空間的創(chuàng)始人，可以從另外一個角度跟我們分享一下。
白羽：剛才單總也把中國REITs的現(xiàn)狀，給我們做了一個普及。其實我們從金融的角度來看，REITs是針對產(chǎn)權(quán)的，但是租和售兩件事在我看來是商辦資產(chǎn)金融化的兩個選擇，并不是簡單看成重資產(chǎn)還是輕資產(chǎn)。因為我們知道在中國很多一線城市，寫字樓、商辦資產(chǎn)的價格和回報其實是有很嚴(yán)重的倒掛，即使是北京這種相對好一些的地方，行業(yè)里頭可能講持有資產(chǎn)，租金回報也是不到4%到5%。深圳我們前一段時間調(diào)研，倒掛更嚴(yán)重，價格比北京要低甚至一半以上。從金融角度持有資產(chǎn)是不是唯一的選擇。很多大的基金還在做資產(chǎn)收購，因為有產(chǎn)權(quán)，有更好的安全性。
但是我們做的事情其實是對城市中大量的存量資產(chǎn)進(jìn)行一些租賃化的經(jīng)營管理，所謂輕資產(chǎn)，但我們并不是為了做輕資產(chǎn)而做的。而是在經(jīng)濟(jì)周期中的資產(chǎn)的經(jīng)營關(guān)系，其實是要看金融回報的。所以我們最終對接的也是資產(chǎn)證券化市場。REITs產(chǎn)品在中國有諸多的法律政策方面的無法解決的問題，收益類的東西可能風(fēng)險高一些，但是相對來講政策限制會少。從去年、前年，從公寓行業(yè)已經(jīng)有多單收益類產(chǎn)品上市。
所以我們在做一件事情，就是當(dāng)大的基金和地產(chǎn)商很關(guān)注大宗資產(chǎn)交易的時候，我們更關(guān)注城市中大量的非標(biāo)的碎片化資產(chǎn)。比如我們在上海有三個項目，這些項目都是一些不良資產(chǎn)包裝的冗余的資產(chǎn)，甚至說我們基金拿過來的時候，都沒有把這個資產(chǎn)當(dāng)作首要標(biāo)的，當(dāng)最后把金融資產(chǎn)剝離以后發(fā)現(xiàn)，居然還有一層兩層樓在里邊，這時候以前做金融的人很難想到跟運營公司有合作。但這個時候我們的角色是把這些資產(chǎn)，把原來一些查封的沒有運營的資產(chǎn)盤活起來，把它的坪效增加到市場化水平，這個時候它的回報基本上就可以算過來了。
所以我們做的事情就是共享辦公的核心，就是對低效資產(chǎn)進(jìn)行增效的工作，只有增效才有金融化的出路，無論是REITs還是ABS都只是金融化的工具。所以我們在這方面做一些自己很細(xì)分的領(lǐng)域。
今年底我們在北上深大概20個左右的落地項目，在美國我們這個月第一個項目會落地在加州，在大洛杉磯地區(qū)。我們其實做這種嘗試不是為了某種商業(yè)模式或者某種打法，只是很簡單關(guān)注大量非標(biāo)、低效資產(chǎn)，抓住機(jī)會，最終把它變成聯(lián)網(wǎng)化的服務(wù)。
齊舒芳：謝謝白總的分享。剛剛兩位嘉賓不約而同一說金融化，自然都提到了REITs。實際上在早些時候，新派公寓在發(fā)長租REITs的時候，還給大家?guī)砹撕枚嘞Ｍ�，但是現(xiàn)在看來一年過去了，我套用一個跟業(yè)內(nèi)人士交流的話，REITs在中國前途是光明的，道路是曲折的。希望咱們國家也能盡快完善各項法規(guī)，盡快讓咱們地產(chǎn)人能夠用上金融化的這些手段。
剛才說到了在今年房地產(chǎn)的市場，其實真的是出現(xiàn)了一個拐點，房價在向下。實際上從北京市場來說，今年5月份有那么一點回暖，但隨即很快就向下走了。到了現(xiàn)在，從我們?nèi)A潤置地的觀點來看，基本上也是確立了下行的趨勢，當(dāng)一個房價在不斷上漲的時候，你持有資產(chǎn)，它的資產(chǎn)升值的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過資金成本的時候，咱們重資產(chǎn)是個很好的選擇。但是現(xiàn)在市場之下，當(dāng)你持有資產(chǎn)輕資產(chǎn)的模式現(xiàn)在應(yīng)該是更好的選擇了�？梢詭椭髽I(yè)盡快的擴(kuò)大規(guī)模，但又減少我的資金成本的占壓。所以我想接下來請中糧的孫總分享一下，您是怎么看待輕資產(chǎn)這個模式的？中糧有沒有相關(guān)的輕資產(chǎn)的操作模式？
孫天立：謝謝主持人。我去年跟劉凱秘書長，包括跟陳總說了，今年少出臺，或者不出臺，但最后還是覺得雖然改造項目受到了政府的關(guān)注，包括蔡奇書記去了，還受到了同行的追捧。但我們知道我們應(yīng)該苦練內(nèi)功我應(yīng)該出臺。但是說到這個話題，應(yīng)該說我不知道你讓我說輕資產(chǎn)是肯定它還是否定它，我有自己的觀點。
齊舒芳：您可以盡情闡述您自己的觀點。
孫天立：首先我跟很多人的觀點是反著的。可能很多人覺得這個資產(chǎn)升值的放緩，空置率在上升，要做輕資產(chǎn)，我反而可能覺得要做重資產(chǎn)。這是我的一個觀點。為什么呢？有錢人買重資產(chǎn)，沒錢人玩輕資產(chǎn)。我其中一個領(lǐng)導(dǎo)跟一個長輩很高興的說，我們最近做了一個輕資產(chǎn)的事，那個領(lǐng)導(dǎo)也是我很崇拜的行業(yè)里的人，他說笨蛋，好東西要重資產(chǎn)。相對不好的和你沒錢的時候要做輕資產(chǎn)。
齊舒芳：單棟寫字樓的數(shù)據(jù)創(chuàng)新高，也是印證了您這個觀點。
孫天立：因為這個公司發(fā)展戰(zhàn)略有關(guān)系，沒有絕對。我不代表中糧，我代表我自己，因為我最近一直在關(guān)注，我說今年一年團(tuán)隊一直在苦練內(nèi)功，我們在運營細(xì)節(jié)上抓了很多東西，同時我們可以在跟政府搭建一個平臺，因為政府的內(nèi)生動力，尤其是城市更新動力會更大。這中間我們被迫做了一兩個輕資產(chǎn)，后來我發(fā)現(xiàn)其實不太容易，好像輕資產(chǎn)很美麗，那最終掙錢怎么掙呢？通過你的改造、通過你的運營、通過你的社群。
我的領(lǐng)導(dǎo)在核心區(qū)域租了一個很大的地方，當(dāng)二房東做輕資產(chǎn)，不掙錢，可能出于品牌需要，出于規(guī)模需要。我更愿意是有一單就是一單，這一單的背后，輕資產(chǎn)的背后，我認(rèn)為非常重要的就是你的管理能力和運營能力和改造能力。所以輕資產(chǎn)在這個時候是一個悖論，你不能說輕易做輕資產(chǎn)這個東西。輕資產(chǎn)也跟它的運營能力有關(guān)系，改造的能力都是有關(guān)系的。所以我們一直在做。
我舉個例子。我們今年其實失去了一個輕資產(chǎn)的機(jī)會，也做成了一個輕資產(chǎn)的機(jī)會。失去一個輕資產(chǎn)機(jī)會，我想表明輕資產(chǎn)看起來很美麗，但做起來很難。一個非常非常核心的區(qū)域，第一步我們要把它拿過來，20年，我來掏，租金很低，掏三個億改造費用，退出的時候給你資產(chǎn)多少。這是第一步。后來我在推動過程中發(fā)現(xiàn)，這不是中糧的主戰(zhàn)略，中糧說那投三個億投不了，能不能你投改造費用，我租過來，我價格高一點，然后我再通過運營回來，資產(chǎn)肯定升值。也同意了。但是業(yè)主不滿意。其實項目在非常非常核心的位置，但是時間周期太長了。后來他們拿走了。我相信拿走也干不起來，因為搞商業(yè)的就是搞商業(yè)的，搞辦公的就是搞辦公的，還用原來商業(yè)的方式搞辦公，搞不了。所以最后跑不遠(yuǎn)。但是缺點是失去機(jī)會了，窗口期就這么短，北京的事都是這樣的。
做成了一單，我們跟政府合作的一單，也是在相對市中心，但非常考驗我們的改造水平。它的周邊租金就在4塊錢到4塊5，它的預(yù)期是給我3塊5，我的空間就是一塊錢。如果我把它提到6塊5，我們要20幾年，還要投改造費用。最后當(dāng)然價格也很合適，也是未來是一個標(biāo)的項目。
我的老板問我，孫天立你們這個團(tuán)隊到底怎么玩，輕重并舉怎么做？我說輕重并舉，以輕為舉。等到中糧認(rèn)為這是一個非常核心的主業(yè)，我就重起來了。我也不放棄重的，輕的要通過真正的要干一個成一個，才能對這個行業(yè)，其實不光是掙錢，而是對整個行業(yè)的健康發(fā)展是有幫助的。所以我對輕資產(chǎn)來說，是要因公司的發(fā)展而定，要因公司的戰(zhàn)略而言，要因公司的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金流的情況而定，要因公司團(tuán)隊的運營能力而定，若干個維度，最后定了輕資產(chǎn)是不是應(yīng)該做。這是我的觀點。
齊舒芳：謝謝孫總的分享，輕重并舉，這也是很多房地產(chǎn)公司討論的命題。
孫天立：90%的人是服務(wù)于那10%的人，如果整個市場90%都不敢買，你就到了該買的時候了。
齊舒芳：這是抄底理論嗎？
孫天立：還不是抄底，還基于好多維度，團(tuán)隊等等。但是我認(rèn)為現(xiàn)在是一個購買資產(chǎn)的好機(jī)會。
齊舒芳：我想補(bǔ)充一句，其實我自己覺得作為一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，如果從開發(fā)角度來說，做輕資產(chǎn)還需要克服一些心理上的障礙。因為比如住宅開發(fā)是賺快錢的高額利潤的，做輕資產(chǎn)真的需要很精深的去耕耘，也要克服一些心理上的障礙。
下面請金隅的叢總，聽聽您的看法。
叢云凌：謝謝齊總，我們叢總經(jīng)理今天有另外的安排，我代表叢總進(jìn)行發(fā)言。
今天話題說到輕資產(chǎn)，大家也發(fā)現(xiàn)最近很多房企都提出了關(guān)于輕資產(chǎn)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的想法，而且現(xiàn)在可能有的人會認(rèn)為重資產(chǎn)可能已經(jīng)不再是咱們作為房企的最佳選擇了，包括可能近期也看到，有一些資產(chǎn)退出，咱們能感覺到整個地產(chǎn)的市場已經(jīng)開始進(jìn)入到了存量運營的時代，所以說這樣來說，我們也能很明顯的感覺到，現(xiàn)在輕資產(chǎn)的重要性也很明顯的凸顯出來了。
說到輕資產(chǎn)，核心來講就是服務(wù)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)核心的就是產(chǎn)業(yè)運營和服務(wù)。不管是客戶也好，企業(yè)也好，還是從政府的角度來看，對于他們來講無非就是兩個方向，一個是需要良好的重資產(chǎn)的空間載體，另外更重要的是說，包括咱們近期一直提到的關(guān)于運營、服務(wù)，甚至關(guān)于人才，可能后面咱們之前講到的金融，各方面的平臺，包括生態(tài)圈的構(gòu)建，這兩個條件可能是咱們現(xiàn)在很多的企業(yè)比較關(guān)注的點。特別是第二點，只有從輕資產(chǎn)層面上才能解決這個問題。
所以從輕資產(chǎn)的能量來看，賦能來看，也的確屬于重資產(chǎn)能夠給它源源不斷的持有的原動力。
因為我們是金隅，也是一個國企項目，社會責(zé)任也在，所以從我們這邊來講，我們個人的建議也是建議大家能夠把收益看得更長遠(yuǎn)一些。舉個例子，可能甚至出現(xiàn)咱們在收益、在企業(yè)、客戶甚至一些區(qū)域的發(fā)展產(chǎn)生矛盾的時候，不要局限于眼前的利益，可能會為了這個項目的長期收益持久的、持續(xù)的發(fā)展，積累更好的機(jī)會。
作為一個比較大的項目來講，從前期的最開始的設(shè)計、規(guī)劃到建設(shè)、開發(fā)，到后面的招商運營，這一系列問題都離不開這些，包括我們在最開始打造這個項目的時候，可能更重要的是需要把我們的項目產(chǎn)品盡快搭建起來，以這個為亮點去吸引我們后期的發(fā)展。
再舉一個我們金隅的例子，金隅集團(tuán)股份持有的一個項目，我們在前期設(shè)計的時候，利用了我們自身的資源和能力，投入大量的在硬件設(shè)施方面，包括可能提供了后期的包括員工餐廳、商務(wù)配套服務(wù)環(huán)境，再包括共享的一些空間，包括一些會議接洽一些硬件服務(wù)商之外，我們現(xiàn)在也是在用心做好每一項軟性的服務(wù)，包括平臺搭建，包括工商稅檢的信息平臺，這一系列的確是在一步一步的成長，也在扎實的做。
最后一句話，關(guān)于輕資產(chǎn)，我們的建議是，從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來講，還是建議能夠把涉及到人才的、金融的，包括資源的、品牌的，能夠打包在一起，做一個軟性的包裝，這樣的話才能真正實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化。謝謝。
齊舒芳：謝謝您，從產(chǎn)業(yè)園運營的角度分享了一下輕資產(chǎn)的觀念。
說到輕資產(chǎn)，我們也在做很多輕資產(chǎn)的事，我們把輕資產(chǎn)有給細(xì)分了一下所謂輕資和中資，所謂輕資就是純管理輸出，比如我們跟另外一家國企在談，這么多年的策劃定位、招商招租、管理的技能，給它做顧問服務(wù)。不是以賺錢為目的，但是可以幫助，因為重資產(chǎn)需要好多好多錢，在現(xiàn)在的前景和大勢之下，輕資產(chǎn)可以幫助企業(yè)迅速擴(kuò)大規(guī)模，占領(lǐng)市場。我們的中資有點類似于二房東的概念，用一定的租金包租過來，還是要利用自己的運營管理水平來賺取差價收益，第二種方式更加考量我們的專業(yè)能力，因為和你項目接過來改造工期，你的運營能力等等，特別強(qiáng)相關(guān)。我們現(xiàn)在獲取的就是在南二環(huán)有一個項目，拿來之后，比我們預(yù)期的改造時間就要往后拖了，要拼命的通過招商、招租把損失奪回來，所以輕資產(chǎn)或者重資產(chǎn)是當(dāng)下發(fā)展過程當(dāng)中對重資產(chǎn)的一個補(bǔ)充。
討論完輕資產(chǎn)，我們接下來再比較跨界今天的話題，說說科技化。說到這個話題，我相信大家都特別感興趣，我剛看了這個話題，腦海里想起了兩個事，一個是前些天波士頓動力的機(jī)器人，這種科技給人類帶來的特別大的震驚，會上桌子，會翻跟頭，包括前兩天還有一個咱們國家的一個博士搞出來的改變基因序列的新生兒。科技在我自己看來是令人震驚，既渴望擁抱，有的時候又害怕?lián)肀�。說起科技，對房地產(chǎn)包括對商辦地產(chǎn)的改變特別大，不光是在空間上，我們現(xiàn)在搞的智慧建筑、智慧樓宇，包括運營上都有很多新的科技化的手段，很大的將來。接下來我想請電子城的張總，請您分享一下科技在商辦地產(chǎn)、在房地產(chǎn)當(dāng)中的運用，你是什么看法？
張南：感謝主持人，會前我們在溝通的時候，我主動提出從金融轉(zhuǎn)到科技化，其實不管我們的空間怎么做，我們的房地產(chǎn)行業(yè)，包括這次的論壇，15年也不容易，寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇。怎么發(fā)展？其實離不開科技的進(jìn)步。
我記得我還參與了這次標(biāo)準(zhǔn)的相應(yīng)的制定，其實我們也更多的關(guān)注我們的科技，不僅僅體現(xiàn)在我們的建筑，更體現(xiàn)在包括運營、服務(wù)，很多其實都離不開科技的進(jìn)步�？萍紝τ谏鐣倪M(jìn)步，其實同樣對于我們的空間，我們的建筑空間的發(fā)展進(jìn)步，關(guān)系我覺得是第一位的。這個來講是我實實在在的認(rèn)知。
前一陣我一直在忙一個事情，叫中國首屆的智慧園區(qū)的物聯(lián)網(wǎng)大賽，這個大賽歷時四個月，我身處其中，接觸了很多項目，溝通了很多企業(yè)，對我的感觸非常之深。原來我記得是黑馬的劉文文說過一句話，所有的生意、所有的傳統(tǒng)行業(yè)都值得再重做一遍。我覺得用在我們的空間內(nèi)容上，所有的空間如果賦能了科技，其實它可以變得不同。我真的是深深感受到科技對于我們整個空間的改變、變化是有多大。
原來更多的人包括開發(fā)企業(yè)、甲方，更關(guān)注的是科技對于建筑、對于內(nèi)容的提升，包括孫總這邊的輕資產(chǎn)更關(guān)注科技對運營層面的提升。但是我覺得從空間的科技賦能來講，應(yīng)該從四個層面的需求去深入挖掘。2B的，不管是輕是重還是怎么樣，管理者是很重要的，要對于科技提升自己的經(jīng)營管理服務(wù)內(nèi)容。
還有一個重要的就是我們很多的辦公也好，園區(qū)也好，進(jìn)駐的都是企業(yè)，我們一定要挖掘企業(yè)的訴求。
另外就是員工，就是2C端的需求。
還有一個是2G端的，因為每一個建筑物都要溝通到社區(qū)、街道。
所以這四個層面的需求，都要通過挖掘去整合。整合的手段就是科技內(nèi)容。從整個秩序邏輯上，也要從進(jìn)駐企業(yè)的本身企業(yè)的秩序，包括辦公樓或者園區(qū)本身的邏輯秩序，再一個是整個大的社會的整體的秩序要串通、打通。這個最好的手段就是科技賦能。
科技還能干一件事情，就是把這里生產(chǎn)、生活的所有的相應(yīng)的數(shù)據(jù)抽取出來，進(jìn)行大數(shù)據(jù)分析，這是更大的價值，我想你的空間就不僅僅是一個空間的問題。
所以科技對于我們整體的不動產(chǎn)也好，我們的空間的運營者也好，我們相應(yīng)的管理者也好，科技都是我們能夠賦予它新的生命、新的價值的最重要的手段，科技賦能是未來整個不動產(chǎn)轉(zhuǎn)型、發(fā)展的核心內(nèi)在的動力。謝謝。
齊舒芳：謝謝張總的分享。剛剛您講到了幾個方面，您有一點說得非常好，就是2G端，我們也深刻感覺到，當(dāng)你在做任何一個項目或者一個業(yè)務(wù)的時候，我們可能更多考慮的是C端或者B端，但實際上反而是G端是在做房地產(chǎn)這個行業(yè)的時候最重要、最優(yōu)先要考慮的事。
接下來請哇棒傳媒的周總分享一下您的觀點。
周映紅：剛才主持人說跨界，我可能是整個在座最跨界的，我們是一個移動傳媒集團(tuán)，一開始我還蠻忐忑的，但是大家都很自然的在聊業(yè)內(nèi)的事情，我還有做筆記。
因為我在今天中午到來之前，我都不太知道今天可能會聊什么話題。但是來了以后發(fā)現(xiàn)，其實大家面臨一個同樣的時代，所思考的問題都是非常相通的。剛剛大家聊商業(yè)地產(chǎn)的時候，我不太懂，但是跟大家話題很相關(guān)，就是運營的話題。我們更多是去理解消費者級的用戶，在某一個平臺可能會因為什么點轉(zhuǎn)化，然后產(chǎn)生一些關(guān)聯(lián)去服務(wù)客戶。剛剛聽各位老總講，在地產(chǎn)里面邏輯是完全一樣的。我們從移動營銷的角度去看科技對地產(chǎn)的賦能和轉(zhuǎn)變，我感覺可能還是回到比較互聯(lián)網(wǎng)的思維，真正的轉(zhuǎn)變比較根本的轉(zhuǎn)變就是我們的用戶、我們的消費市場和我們的消費者選擇的標(biāo)準(zhǔn)的轉(zhuǎn)變。在商用物業(yè)角度的大的變化，首先是入駐的企業(yè)。
現(xiàn)在企業(yè)的形態(tài)在發(fā)生變化，以前主流企業(yè)是一些大型集團(tuán)，有非常階梯性的分布。但是現(xiàn)在有很多各式各樣的企業(yè)和各種我們以前沒有見過的行業(yè)的企業(yè)都在出現(xiàn)，企業(yè)形態(tài)發(fā)生了很多變化，還有是因為這種業(yè)務(wù)或者創(chuàng)業(yè)企業(yè)主的理念和行業(yè)的變化，會帶來對辦公方式是有不一樣的變化。
比如很多公司完全可以不用坐班，對場地要求也很大變化，比如移動辦公或者大家可以遠(yuǎn)程辦公，對于一些科技屬性的東西，在他們工作當(dāng)中，可能在地產(chǎn)現(xiàn)在還是在做加法，但是很多行業(yè)科技就是他們的日�；蛘咧鳂I(yè)，辦公的方式的變化，應(yīng)該也會對房地產(chǎn)行業(yè)的運營會有一些影響。
我們在做移動互聯(lián)網(wǎng)營銷的角度，其實時代的感知是一樣的，我們在2017年以前，大家都在講移動營銷，其實講技術(shù)的變化。但在2017年往后，我們也面臨一個增量市場和存量市場的問題，在2017年之前，移動用戶還是有人口紅利的，但是到2017年，基本上所有用戶都是移動用戶之后，我們也面臨存量是運營的考題。我們的思考是不去看移動營銷，要去看移動時代所有的行業(yè)的營銷該怎么做�？赡芪矣X得輻射到商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，那就是我們在面臨這個運營的時候，可能整個行業(yè)所有的目標(biāo)用戶對于一個辦公的內(nèi)心需求，發(fā)生了一個變化，是整個行業(yè)和心態(tài)理念的變化來反推我們的產(chǎn)品或者服務(wù)，或者定位等等。這些角度是我的理解。
從對未來來講，我的感覺是在商用的地產(chǎn)這個行業(yè)，現(xiàn)在比較明顯的就是購物中心，以前購物中心就是購物中心，現(xiàn)在完全都是變成休閑中心，就是一個目的地。就是完全有品牌、有感覺、有溫度、有生動形象的目的地。對于商用的寫字樓這些場景，以前可能大家都是公司消費，可能比較理性。但是未來個性化的行業(yè)或者創(chuàng)新型的企業(yè)越來越多的話，他們對于所要求的辦公場所所期待的，應(yīng)該也會有更多感性的部分。
從我們自己做的業(yè)務(wù)來看，我感覺在商業(yè)地產(chǎn)運營當(dāng)中，未來不久的時間，應(yīng)該在大數(shù)據(jù)，就是什么樣的企業(yè)會喜歡什么樣的辦公場所，會有什么樣的感知，可能這些大數(shù)據(jù)也會足夠建立企業(yè)，包括會有更多的人工智能的計算應(yīng)用到這個行業(yè)的運營。因為這個很重資產(chǎn)，所以可能計算得更清楚或者更清晰，效益在我們做的那些快消行業(yè)可能效能會更大化。
剛剛講到理念的變化，藝術(shù)成分，感性溫度成分在未來商業(yè)場景里面也會有更大比重的加入。大概這就是我從我的角度，科技對一個行業(yè)的改變，我的理解它不是改變這個行業(yè)本身，更多的是改變這個行業(yè)的目標(biāo)市場對這個行業(yè)的要求。所以可能會帶來的就是根本性的規(guī)律會有比較容易看到的角度。這是從數(shù)據(jù)挖掘的角度考慮的。
齊舒芳：謝謝周總的分享，您的跨界還真的是從另一個角度給我們提供了很多新思路。接下來請中關(guān)村固安園的王總分享一下您的看法。
王玉龍：剛才兩位嘉賓都講得我比較同意，其實我們分析任何一個市場，或者任何一個行業(yè)的細(xì)分，首先離不開從客戶角度考慮問題，未來的客戶到底需求什么，我們應(yīng)該提供給什么樣的產(chǎn)品，我覺得我們從這點來切入。首先現(xiàn)在很多跨國公司，包括一些金融公司，互聯(lián)網(wǎng)公司，世界500強(qiáng)的巨型公司，在選址的時候已經(jīng)逐漸的有了自己的標(biāo)準(zhǔn)和要求。比如說這個空間互聯(lián)網(wǎng)安全性夠不夠，你的帶寬夠不夠，是否穩(wěn)定，它對用電量也有一定要求，空間里面有沒有體驗的成分在里面，這都是選擇未來辦公的一個標(biāo)準(zhǔn)。
我們從這個角度來切入，未來的辦公在科技里面應(yīng)該是個什么樣的辦公的環(huán)境。我想從幾方面來講。
第一，建筑。剛才主持人一開場改得很好，說機(jī)器人會翻跟頭，又研制出什么的，當(dāng)然建筑肯定不會翻跟頭。但是未來建筑我認(rèn)為會說話，它應(yīng)該是一個會互動、會說話的一個辦公樓，比如我們的墻面已經(jīng)不簡簡單單是一個吊裝的墻體，或者一個鋼筋混凝土的墻體，它這里面應(yīng)該集聚了一些功能在上面，比如說以后我們還會有平板電腦嗎？是不是就在墻體上實現(xiàn)了呢？比如我們還用幾根線去穿強(qiáng)電弱電嗎？也應(yīng)該有所改變。比如你在吊裝墻體的時候，是不是反正面的裝飾就一步到位了呢？比如說室外的墻體，是不是就能解決了冬天室內(nèi)暖夏天室內(nèi)冷的需求呢？當(dāng)然我之前也參觀了中糧安定門的項目，八年前我也參觀了呼吸式幕墻，包括地源熱泵解決等等問題，這些都會帶來顛覆性變化。未來的墻體的材料，未來的建筑模式，到底是一個什么樣的模式。我覺得這是第一個，就是科技給建筑帶來的變化。
第二，科技未來給我們室內(nèi)空間，給室內(nèi)到底能帶來什么，室內(nèi)未來的辦公空間更關(guān)注的是什么？就是人，人在里面，比如說會不會像這個會場這么多人空氣這么不好，這是很多企業(yè)選擇辦公場所的一個標(biāo)準(zhǔn)，就是它在新風(fēng)系統(tǒng)、PM2.5過濾系統(tǒng)等等方面做得怎么樣，這只是其中一方面。比如對女性員工關(guān)懷方面是不是一個方面。比如未來是不是會變成一個小團(tuán)隊一個小團(tuán)隊，變成一組一組的去研發(fā)產(chǎn)品。這種時候我們是不是應(yīng)該給他提供更靈活的辦公空間。應(yīng)該是這樣，而并不是在一個空間里，幾千人在這里辦公。
我們現(xiàn)在可以到阿里和騰訊最新的辦公區(qū)看一看，里面已經(jīng)嵌入了非常多的科技化的東西，但是我認(rèn)為還不夠。這里面還有溫度，要有溫度嵌在里面，有人文的東西在里面。未來的辦公空間一定要在C端或者客戶端下足工夫，所以未來的建筑除了不能翻跟頭，我覺得什么都會。
齊舒芳：謝謝王總的分享。我小的時候看過一個小說，小靈通漫游未來世界，不知道大家沒有看過沒有，當(dāng)時看那個小說覺得都是神奇的東西，后來發(fā)現(xiàn)這些全實現(xiàn)了，現(xiàn)在描繪的東西又讓我想起了那本書，我估計不久的將來都能實現(xiàn)。
我們每位嘉賓都分享完了，我剛剛看到，單總還特別認(rèn)真在記錄，你有沒有什么要補(bǔ)充的？
單偉豹：剛才說的REITs、IPO、基金等等都比較推不出來，但是我們最近這幾年流行的ABS、CMBS也是一個過渡性的REITs，而且做的量蠻大，超過一千億了。這些新的產(chǎn)品部分替代REITs，而且沒受到銀監(jiān)會、證監(jiān)會的反對，我覺得還可以發(fā)揚光大。怎么把它完善，看看我們業(yè)界是怎么去做的。
齊舒芳：謝謝您的補(bǔ)充。時間關(guān)系，我們不再組織嘉賓們之間的碰撞了，但是聽了各位嘉賓的發(fā)言，下一次希望給我們多點時間碰撞一下。最后每位嘉賓分享一句話，咱們做一個結(jié)束，在新時代之下，您心目中的辦公應(yīng)該是什么樣子？共享新時代，您心目中從商辦市場的未來是什么樣子。
單偉豹：我年紀(jì)大，而且比較傳統(tǒng)。在中國我們是1986年開始進(jìn)來投資，做過跨行業(yè)也蠻多的，在中國這個快速發(fā)展的國家，有一個技術(shù)非常大的市場，有一個中央集權(quán)非常有效的政府，它的機(jī)遇很多。雖然不合理、不合法的事情蠻多，但是我們在這里面的機(jī)會還是非常大的。抓得住機(jī)會，還是給每個企業(yè)都有很大的空間。
孫天立：在寫字樓行業(yè)里面，我覺得最終場景是這樣的，就是第一，先說共享，一定能做到共享。第二，做到社群。第三，做到數(shù)字。第四，舒服。這是最關(guān)鍵的。
張南：所有的實現(xiàn)我們是要靠科技，要靠智慧服務(wù)。謝謝。
叢云凌：其實我是在想我覺得如果在座的這些嘉賓所提到的這些如果都能實現(xiàn)的話，應(yīng)該未來的辦公就會很美好。但這里面我講到三個關(guān)鍵詞，一個是科技，一個是融合，一個是創(chuàng)新。未來的商務(wù)辦公應(yīng)該不簡簡單單是數(shù)字化和互聯(lián)化，應(yīng)該給咱們的更多商務(wù)辦公空間增加更多的生態(tài)化。
王玉龍：在八年前我記得我?guī)F(tuán)隊編過一本書，書的名字就叫《工作的誘惑》，未來的工作應(yīng)該是一個什么樣的模式，我覺得它應(yīng)該是互動的，是包容的，是共享的空間。謝謝。
周映紅：我延續(xù)剛剛的觀點，在未來的商業(yè)空間里面，應(yīng)該是科技和溫度都必不可少，可能從運營的角度，會出現(xiàn)的狀況就是我們可能要智能識別，感性去打動我們的目標(biāo)用戶。
白羽：中國制作可能永遠(yuǎn)靠這種高消耗環(huán)境的代價去創(chuàng)造產(chǎn)值，所以我們想做的事情就是用最低能耗、最低的環(huán)境代價，用這種存量資產(chǎn)為創(chuàng)新企業(yè)賦能，為他們打造一個不僅僅是辦公，而是一個生活和發(fā)展的空間。謝謝。
齊舒芳：我們今天的分享就到這里，感謝各位嘉賓。
來源：房訊網(wǎng)