房訊網(wǎng)訊 12月5日-6日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會主題為"標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新：美好商辦新時(shí)代"，來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立、引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新，共同開啟未來辦公新時(shí)代。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，年會由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，同時(shí)得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠(yuǎn)洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤置地等合作伙伴的支持。
中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇源于2004年12月，已連續(xù)成功舉辦十五屆年會，論壇從中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢著眼，聚焦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進(jìn)程，就行業(yè)發(fā)展、企業(yè)戰(zhàn)略與成功案例等展開系列演講和對話，同時(shí)記錄并見證中國商辦地產(chǎn)歷史軌跡，是中國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)格最高、規(guī)模最大、影響最廣的專業(yè)論壇之一！
以下為房訊網(wǎng)圖文實(shí)錄：
主持人：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓，大家下午好。
經(jīng)過了今天上午的會議之后，歡迎大家回到論壇現(xiàn)場。我們下午安排五位重要嘉賓針對美好商辦新時(shí)代的城市更新與服務(wù)升級進(jìn)行主題演講，同時(shí)還安排了兩場精彩的圓桌對話，暢談共享新時(shí)代--輕資產(chǎn)、科技化與金融化，以及資管新時(shí)代--資產(chǎn)運(yùn)營與資產(chǎn)管理之道。
首先請向大家介紹下午到場的主要領(lǐng)導(dǎo)和嘉賓 (詳見大名單)
下面我們繼續(xù)進(jìn)入論壇的第四部分：主題演講環(huán)節(jié)。
今年有二環(huán)里有一個(gè)城市更新項(xiàng)目已經(jīng)成了業(yè)界的參觀圣地，slogan是"地壇里，匠心作"，相信在座很多人都應(yīng)該去過，項(xiàng)目聚焦"綠色、健康、科技、精致"，至今已獲得綠建三星、LEED鉑金、BREEAM四星等國內(nèi)外諸多認(rèn)證及獎(jiǎng)項(xiàng)。
掌聲有請：中糧置地廣場 副總經(jīng)理馬佳音女士
演講題目是： 重構(gòu)城市辦公新生態(tài)-城市更新背景下的新辦公思考
馬佳音：謝謝主持人剛才非常簡短也非常精確的對我們項(xiàng)目的介紹，再次感謝主辦方給這樣一個(gè)機(jī)會，能夠在城市更新的大的背景下，跟各位探討一下關(guān)于我們作為一個(gè)辦公空間的服務(wù)商和運(yùn)營商，對現(xiàn)在一些新辦公的思考，就是我們的題目"重構(gòu)城市辦公新生態(tài)"。
在正式開始演講之前，我想先跟大家進(jìn)行一個(gè)簡單互動(dòng)，我看在座的各位很多都是各個(gè)行業(yè)的專家、老板，你們多多少少都有帶團(tuán)隊(duì)，不管團(tuán)隊(duì)大小，你們有沒有考慮過這樣一個(gè)問題，作為老板，你的員工在上班的時(shí)候幸福嗎？你有沒有考慮過員工的幸福度，或者換句話說，你的雇主滿意度是否夠高。帶著這樣一個(gè)問題，大家跟我回想一下你的公司有沒有這樣一群人，他們可能會在上班的時(shí)候準(zhǔn)點(diǎn)到，下班的時(shí)候卡著點(diǎn)走。他每天下班的時(shí)候站在打卡機(jī)前的興奮和滿足的狀態(tài)，是在他八個(gè)小時(shí)辦公的時(shí)間里是見不到的，他每天是在逃離的狀態(tài)離開辦公室。如果他每天是這樣一種狀態(tài)，我認(rèn)為他上班的幸福度不會很高，同時(shí)他帶來的一些工作績效也不會很好。當(dāng)然會有各種各樣組織內(nèi)部的原因或者個(gè)人原因，會影響到他對上班這件事情的幸福感。但是不得不承認(rèn)，有一些像我們屏幕上列舉的各種各樣的痛點(diǎn)，都是在一點(diǎn)一點(diǎn)的扼殺或者抹殺著員工的幸福度。作為我們一個(gè)辦公空間的運(yùn)營商、服務(wù)商，這是在倒逼我們開始關(guān)注，我們的關(guān)注點(diǎn)開始從B端向C端轉(zhuǎn)移，你的員工是一個(gè)個(gè)鮮活的、有個(gè)性的、有自我成長和精神需求的個(gè)體。如果你真的能關(guān)注到這一點(diǎn)，我相信你員工的幸福感才會真正得到提升。
既然是我們提出要開始關(guān)注C端的需求，我們在這里提出來真正新辦公是什么呢？是你要回歸人性的需求，重構(gòu)辦公生態(tài)。之前也說了，可能這幾年有一個(gè)詞特別熱，叫"城市更新"，我們希望在這種大的城市更新背景下，我們把新辦公的概念回歸到這個(gè)大的背景下來看一下到底什么是我們提的新辦公。
城市更新的本質(zhì)是城市功能轉(zhuǎn)換帶來的城市生態(tài)的重構(gòu)，有幾大因素也催生了城市更新的浪潮，我們列舉了跟我們更加相關(guān)的。比如第一，消費(fèi)升級。消費(fèi)升級這個(gè)概念這幾年非�；�，可能還會有一些消費(fèi)降級、消費(fèi)分級的說法。我們?yōu)槭裁丛谶@里還是提消費(fèi)升級呢？我們用數(shù)據(jù)來說話。大家可能關(guān)注這幾年國家公布的所謂社會零售消費(fèi)總額，增速確實(shí)是在放緩。前幾年好像是12%、11%、10%，今年截止到10月份的數(shù)據(jù)是9%點(diǎn)幾。增速是在放緩的。
但是大家應(yīng)該關(guān)注另外一個(gè)數(shù)字就是最終消費(fèi)總額，它和社會零售消費(fèi)總額之間的區(qū)別是什么呢？消費(fèi)零售消費(fèi)總額關(guān)注的是實(shí)物消費(fèi)，你每天買的衣服、去超市買的日用品、你去餐廳吃飯，這些消費(fèi)都會歸綜到社會零售消費(fèi)總額里。但是最終消費(fèi)總額還包括了服務(wù)消費(fèi)，比如旅游、你對健康的消費(fèi)、你對娛樂的消費(fèi)，你去看話劇、各種各樣的對一些文化、自我成長的東西，這是在社會零售消費(fèi)總額里沒有包含的。所以我們更加關(guān)注的是最終消費(fèi)總額這個(gè)數(shù)據(jù)，這個(gè)每年都在增加，而且增速一直在提升。這就很好的說明了什么是消費(fèi)升級。
就是你從原來買日用品的一些必需品，慢慢的過渡到了一開始對可選品的選擇，文化、娛樂、養(yǎng)老、健康、醫(yī)療等等這些東西，我們認(rèn)為就很好的說明了消費(fèi)升級的趨勢。
還有一個(gè)概念比較有意思，叫做Better Me理論，我現(xiàn)在買一件東西，可能我買一條裙子，不再是因?yàn)槲倚枰斜Ｅ墓δ�，我不再關(guān)注它的功能屬性，我更加關(guān)注的是它帶給我的社交屬性，能夠帶給我的一些情感屬性�？赡芪屹I這條裙子是因?yàn)樗俏蚁矚g的一個(gè)設(shè)計(jì)師出的一個(gè)小眾品牌的限量款，可能它是我兩個(gè)鐘愛的品牌出的聯(lián)名款式，是因?yàn)檫@個(gè)，它讓我感到了一個(gè)更好的自己，就是一個(gè)消費(fèi)品現(xiàn)在大家從功能屬性慢慢轉(zhuǎn)向了情感屬性的消費(fèi)。我覺得這個(gè)是比較有意思的一點(diǎn)。
還有一種說法，就是低物質(zhì)欲望社會的出現(xiàn)，從另外一個(gè)角度也更加說明了我們不再關(guān)注一個(gè)東西的價(jià)格甚至品牌，我們慢慢回歸到它是否能真正滿足我精神層面的自我需求和真正回歸初心的一些消費(fèi)，這個(gè)東西每一點(diǎn)都是在印證了我們剛剛提到的消費(fèi)升級。
第二個(gè)是說居住升級，這個(gè)很好理解，就是我們現(xiàn)在買房子其實(shí)不再是因?yàn)樗芙o我提供一個(gè)遮風(fēng)避雨的場所，更多的是說可能關(guān)注我的生活是不是能夠給我?guī)砀咂焚|(zhì)的生活空間，我的鄰居是誰，我更加關(guān)心我的社群，我更加關(guān)心我的孩子是在跟哪些孩子一起玩，這就是我們在說的所謂的社會分層這件事。雖然我們不太愿意看到，但這真的是一個(gè)現(xiàn)實(shí)。
還有我可能更加關(guān)心小區(qū)提供的一些物業(yè)服務(wù)，這就是我們說的大家最能接觸到的居住升級的概念。
還有一個(gè)跟我們現(xiàn)在提到的新辦公息息相關(guān)的，就是產(chǎn)業(yè)升級�，F(xiàn)在不管從政府的政策導(dǎo)向，基本上可能從低端的制造業(yè)向高端服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型，從勞動(dòng)密集型向知識密集型的轉(zhuǎn)型，然后慢慢向一些科技、環(huán)保、智能等等，包括一些產(chǎn)業(yè)鏈前后端的延伸，這一切其實(shí)就真正催生了由于產(chǎn)業(yè)升級引發(fā)的對于商業(yè)環(huán)境、對于行業(yè)人才、對于辦公地點(diǎn)、商業(yè)配套等等的迭代的需求，催生了我們剛剛提到的新辦公的興起，也倒逼著我們作為運(yùn)營商開始關(guān)注對辦公生態(tài)的重構(gòu)。
上面講的可能是一些大的概念，我說一個(gè)實(shí)例，這是我們自己的項(xiàng)目，是蠻符合整個(gè)城市更新的定位。三利百貨如果是傳統(tǒng)北京的朋友可能了解，在原來的安定門外大街上，是處在長期經(jīng)營不善的比較老舊的物業(yè)，我們集團(tuán)從2013年開始對它進(jìn)行了拆除，在長期的規(guī)劃調(diào)整中。2016年底開始正式施工、建設(shè)，到2018年8月1日，中糧置地廣場重新定位的一個(gè)超甲級的國際寫字樓，這個(gè)項(xiàng)目8月1日正式入市。大概的體量是8萬多平米，我們現(xiàn)在出租率在60%左右。我也是在這里做一個(gè)小小的廣告的邀請，如果大家有合作的意向，可以積極與我們聯(lián)系。
為什么說這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)比較典型的城市更新案例呢？首先我們確實(shí)認(rèn)為我們盤活了一些老舊的現(xiàn)有的資產(chǎn)，通過各種渠道真的是進(jìn)行了產(chǎn)業(yè)升級的優(yōu)化，整個(gè)我們也是聘請了SOM作為整個(gè)設(shè)計(jì)擔(dān)綱。我們認(rèn)為它在中國也算是比較成功的，也是非常有名的案例。運(yùn)用了一些非�，F(xiàn)代的建筑筆法，跟我們傳統(tǒng)的一些歷史古韻相結(jié)合，整個(gè)項(xiàng)目的氣質(zhì)做到了既是端莊穩(wěn)重，也比較現(xiàn)代、簡約的狀態(tài)。項(xiàng)目獲得了各種殊榮，像LEED鉑金的認(rèn)證、國家綠建三星、BREEAM四星，還有申請到世界吉尼斯紀(jì)錄的最高的水幕。我們提出了打造城市辦公的新生態(tài)，提出了所謂的Work-Co-life 3C的城市體系。
這就是現(xiàn)在項(xiàng)目內(nèi)部的一些實(shí)景圖，左上角它的整個(gè)建筑筆法的融合，是雙層玻璃幕墻跟石材的結(jié)合，既滿足了原來安定門外大街歷史古舊比較穩(wěn)重、比較城市風(fēng)貌的保留，同時(shí)結(jié)合雙層呼吸式幕墻，也對室內(nèi)租戶對通透性、采光率的需求的滿足。右上角的就是我們在開業(yè)當(dāng)前，得到了全球吉尼斯世界紀(jì)錄的認(rèn)證，高60米的全球最高的室內(nèi)水幕，也是比較壯觀，是網(wǎng)紅打卡勝地，很多人過去拍照。
現(xiàn)在進(jìn)入存量房時(shí)代，想在這個(gè)領(lǐng)域里面依然立于不敗之地，我們認(rèn)為真正能夠重構(gòu)辦公生態(tài)的不二法則就是我們提出一個(gè)新辦公重度運(yùn)營的理念，這個(gè)理念的提出，因?yàn)槲覀兯伎嫉絺鹘y(tǒng)的辦公或者寫字樓行業(yè)更多的可能比較注重前端的租賃，房子租出去了，可能我們就不是那么關(guān)心后面的運(yùn)營了。但是我們其實(shí)借鑒了另外兩個(gè)同樣在地產(chǎn)業(yè)態(tài)非常重運(yùn)營而且給我們很多學(xué)習(xí)的地方的一個(gè)業(yè)態(tài)，就是一個(gè)是購物中心，一個(gè)是酒店。所以我們依托這兩個(gè)提出的，我們希望能夠利用購物中心的業(yè)態(tài)組合，加上頂級酒店的至尊服務(wù)，當(dāng)然少不了科技助力的智慧平臺，能夠打造整個(gè)政務(wù)運(yùn)營的理念。
購物中心，我們現(xiàn)在是拿了購物中心對客群經(jīng)營的理念來做的寫字樓，我們希望能夠通過業(yè)態(tài)組合，包括一些空間場景的營造，希望能夠合并消費(fèi)者的第二和第三空間。第一空間是你的家，第二空間可能是你的辦公地點(diǎn)，第三空間我們把它界定為你的一個(gè)高頻社交的場所。我們說合并第二和第三空間，意思是我們在這里為你提供了一個(gè)完全的社交上，提高你的社交效率，原來你可能需要去其他地方完成的社交需求，在你的辦公地點(diǎn)你就可以完成。因?yàn)槲覀兘速徫镏行牡恼麄�(gè)業(yè)態(tài)組合，幫你進(jìn)行了有社交化和場景化的打造。
因?yàn)閭鹘y(tǒng)寫字樓客群是更細(xì)分，也是更精準(zhǔn)的，它更像酒店，因?yàn)樗泻芎玫膬r(jià)格入口，辦公是有租金的，有一個(gè)很好的價(jià)格入口來控制。所以我們獲得的這部分客群是非常精準(zhǔn)的，我們希望能夠通過我們空間+內(nèi)容的產(chǎn)品的營造，來完成整個(gè)圈層的胡通和產(chǎn)品的互動(dòng)。另外就是所謂的智慧樓宇、智慧運(yùn)營，這些是基礎(chǔ)，我們往后延伸一步要做的是什么呢？我們其實(shí)是希望能夠把它的社交屬性加入到整個(gè)智能化平臺里來，真正打通線上和線下服務(wù)消費(fèi)的閉環(huán)。
我們基于上面這三大重度運(yùn)營的理念，我們打造了置地廣場3C的生態(tài)體系，就是我們的COFCO LIFE，就是COMMONS、COFFICE和COFCO LIFE。COFCO LIFE的內(nèi)容，比如員工食堂，這是大家覺得非常痛的一個(gè)痛點(diǎn)，因?yàn)槲覀兪抢昧苏麄�(gè)中糧集團(tuán)食品產(chǎn)業(yè)鏈資源的依托，不管是米面糧油、魚肉蛋奶，都是我們中糧集團(tuán)直供的。所以在食品安全、食品健康上提供了非常好的保障。同時(shí)我們也是自己設(shè)計(jì)、建造了一個(gè)空間感、舒適感包括高級感都非常有品質(zhì)的員工的就餐空間。我們希望能夠解決員工食堂大家心頭永遠(yuǎn)的痛。
還有我們依托整個(gè)大悅城的全部的商管的資源，在樓內(nèi)在有限的空間內(nèi)基本上完成了大家日常社交需求的全覆蓋，比如咖啡廳、面包房、一些小的酒吧、一些美容美發(fā)的沙龍、商務(wù)攝影、花店、書店，包括一些簡餐和商務(wù)宴請的正餐，而且所有商業(yè)都做到了跟整個(gè)樓體8月1日同步開業(yè)，這在寫字樓行業(yè)里是一大先例。
COMMONS，是共享商務(wù)社群，這里面有一些空間和內(nèi)容的展現(xiàn)，我們犧牲了大量的租金和一些很好的位置，做了一些共享空間，希望能夠給大家提供一個(gè)可能藝術(shù)化的，能夠完成大家比較靈活的公共辦公的需求或者相對短租的辦公需求。我們也不排除可能也會跟一些比較好的聯(lián)合辦公的合作方繼續(xù)探討未來合作的可能性。
我們還在里面做了兩大主題空間，一個(gè)是媒體中心，媒體中心大概拿出了400平米，做一個(gè)燈光等等國際水平的媒體中心，包括可以舉辦沙龍、酒會、宴會、正式的報(bào)告、走秀、發(fā)布會等等，各種情境都可以在這邊得到滿足，這個(gè)我們現(xiàn)在也已經(jīng)開始正式對外出租，年底的年會活動(dòng)比較多，如果大家有需求可以跟我們聯(lián)系。
還有一個(gè)是藝術(shù)中心，我們一致認(rèn)為藝術(shù)其實(shí)應(yīng)該是一種生活方式，它不是說你每天要走很遠(yuǎn)的路專門去一個(gè)藝術(shù)館去看展，我們把它做在樓里面，我們把整個(gè)全樓都看成一個(gè)大的展廳，我們會不定期的更換各種各樣的藝術(shù)品和比較大咖的作品，同時(shí)在地下一層有一個(gè)固定的藝術(shù)展廳，也會定期有一些藝術(shù)家、沙龍的活動(dòng)在那邊舉辦。
我們提出了一個(gè)城市客廳的概念，其實(shí)我們做了一個(gè)第二大堂，一般寫字樓一層是比較商務(wù)的大堂，我們在地下一層做了一個(gè)更偏酒店的酒店大堂的感覺，不管是從軟裝設(shè)計(jì)上還是功能定位上，都是希望能夠給大家一個(gè)相對放松但是又很舒適的個(gè)人和商務(wù)無縫切換的空間。
還有COFFICE，就是智慧辦公平臺，我們希望這個(gè)平臺完成的不單單只是說我們傳統(tǒng)的可能一些物業(yè)報(bào)修、一些非�；A(chǔ)的像門禁等智能化服務(wù)，我們覺得這是標(biāo)配。我們現(xiàn)在做的是打通它整個(gè)線上線下的資源，更多的關(guān)注社交屬性、消費(fèi)閉環(huán)，第二步就是收集整個(gè)場內(nèi)的大數(shù)據(jù)，更多的做到數(shù)據(jù)的收集、分析、應(yīng)用，這是未來的趨勢。
第三個(gè)是未來3.0，我們希望可以做到完全的人機(jī)對話、指揮管家的水平。
以上就是簡單提到的我們現(xiàn)在在做的work-CO-life的城市辦公新生態(tài)，讓大家在里面可以悅享生活，樂享辦公。
最后用黑格爾的一句話"熟知并非真知"，在城市更新浪潮下，希望大家都有時(shí)間靜下心來，在這個(gè)浮躁的社會上，我們能夠安下心來，好好思考一下，我們是不是能夠重新定位人與人、人與建筑、人與城市的關(guān)系。謝謝大家！
主持人： 感謝馬總的演講。感謝中糧置地為城市辦公新生態(tài)做出的巨大努力！
接下來的演講者曾擔(dān)任遠(yuǎn)洋地產(chǎn)商業(yè)事業(yè)部運(yùn)營副總監(jiān)、遠(yuǎn)洋大廈項(xiàng)目總經(jīng)理，現(xiàn)任遠(yuǎn)洋集團(tuán)寫字樓事業(yè)部。
掌聲有請：遠(yuǎn)洋商業(yè)寫字樓事業(yè)部麗澤項(xiàng)目總經(jīng)理周雪峰先生。
演講題目：賦能城市新生 建立新一代辦公生態(tài)模板
周雪峰：大家下午好。
我不知道大家有沒有注意到，我發(fā)現(xiàn)了一個(gè)非常有趣的特征，就是之前在很多活動(dòng)上我們都沒有的，就是今天來了很多大的企業(yè)，保利、中海、中糧、華潤、遠(yuǎn)洋，而且大家都在談?wù)撘粋�(gè)比較類似的話題，就是城市更新和創(chuàng)新和生態(tài)，很多比較新的詞匯，還有很多可能聽得一知半解的詞匯。這可能側(cè)面印證了一個(gè)問題，當(dāng)這個(gè)市場上這些企業(yè)都開始談?wù)搫?chuàng)新的時(shí)候，是不是就側(cè)面反映出了現(xiàn)在的市場競爭是有多么的激烈。俗話說得好，同行是冤家，但是我覺得能夠推進(jìn)一個(gè)行業(yè)共同的創(chuàng)新與發(fā)展，還是需要我們這些大型企業(yè)共同來努力實(shí)現(xiàn)的。所以今天我代表遠(yuǎn)洋，我們不做廣告，不講產(chǎn)品，也不談市場。我們就談?wù)剦粝耄h(yuǎn)洋的夢想。
如果我們把大家對于遠(yuǎn)洋的傳統(tǒng)的印象描繪成一個(gè)人的話，我想大家的印象可能就是一個(gè)40多歲、成熟、穩(wěn)重的中年人，可能還帶有一點(diǎn)刻板印象的中年人的形象。但是我個(gè)人感覺，其實(shí)遠(yuǎn)洋應(yīng)該是一個(gè)20多歲大學(xué)剛畢業(yè)、朝氣蓬勃的一個(gè)青年人的形象。為什么這么說呢？到2018年遠(yuǎn)洋正好是發(fā)展的第25年，遠(yuǎn)洋集團(tuán)從最早的單一的地產(chǎn)開發(fā)、住宅開發(fā)的業(yè)務(wù)，到今天的辦公、商業(yè)、投資、物管到建設(shè)建造這種多元化的業(yè)務(wù)模式，有這么一句話，遠(yuǎn)洋集團(tuán)25年順時(shí)發(fā)展，與時(shí)代共生長。但是從我個(gè)人覺得，從互聯(lián)網(wǎng)上比較流行的詞匯，不是叫順時(shí)發(fā)展，而是叫逆生長。接下來我們看看這個(gè)年輕的遠(yuǎn)洋能給這個(gè)市場帶來什么新東西呢？
"消費(fèi)新時(shí)代，建筑的消費(fèi)品屬性被強(qiáng)化"。這句話怎么理解呢？我問大家一個(gè)問題，如果一把椅子和一棟大樓你覺得它們的共同點(diǎn)是什么？大家可能想象不出來，覺得不同點(diǎn)很多，但是相同點(diǎn)是什么？我換一句話，這把椅子是給我們?nèi)宿k公提供的一個(gè)位置，而我們這棟大樓是給我們?nèi)宿k公提供的一個(gè)空間。它們?nèi)绻麖淖畋举|(zhì)的角度來說，都是服務(wù)于我們?nèi)粘＾k公的一個(gè)因素，無非就是大一點(diǎn)和小一點(diǎn)的區(qū)別。但是這個(gè)椅子從20年前它可能只是一把木頭椅子，現(xiàn)在它變成金屬的了，變成真皮的了，變成各種人體工程學(xué)。我們的科學(xué)越來越發(fā)達(dá)，椅子也越來越貴，我知道他們中糧的椅子就很貴。當(dāng)硬件發(fā)展到再不能發(fā)展的時(shí)候，其實(shí)它就衍生出了很多功能，我們賦予它很多功能，一把普通的椅子，我們加上按摩的功能，它其實(shí)就是一把按摩椅，我們給它加上一個(gè)大的屏幕、加上一個(gè)方向盤，它就是一個(gè)游戲機(jī)。同樣，我們這棟大樓，當(dāng)它的硬件配置，層高、空調(diào)、電梯都已經(jīng)發(fā)展到了一個(gè)市場租金承受不了的成本的時(shí)候，它不可能再繼續(xù)去做硬件的提升了。那么是不是它們的內(nèi)容也會有更新呢？我們就在想這個(gè)問題。我們管它叫賦予內(nèi)容的一次消費(fèi)再升級。
在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)代，我們來看看屬于我們遠(yuǎn)洋的這種發(fā)展進(jìn)程，它究竟是怎么加載內(nèi)容、怎么做消費(fèi)再升級的呢？我們有三個(gè)出發(fā)點(diǎn)。
第一點(diǎn)，回歸人本。今天不約而同的和中糧講的內(nèi)容有趨同點(diǎn)，就是回歸到人的層面上。之前有一位地產(chǎn)界的前輩跟我講過，說我們辦公和商業(yè)的不同點(diǎn)，在我們辦公一直做的是B2B，做的是企業(yè)對企業(yè)的關(guān)系。但發(fā)展到今天，我們更多的除了B2B，我們要做B2C，要去關(guān)注企業(yè)內(nèi)人的最終需求，他對他的辦公空間是什么感受，是什么樣的未來的需求。
第二點(diǎn)，精益創(chuàng)新。我們遠(yuǎn)洋是希望通過我們未來的產(chǎn)品線，來實(shí)現(xiàn)我們精益創(chuàng)新的理念�，F(xiàn)在我們遠(yuǎn)洋已有的項(xiàng)目像遠(yuǎn)洋大廈、CBD的遠(yuǎn)洋光華國際中心、東四環(huán)的遠(yuǎn)洋國際中心等很多項(xiàng)目，但這些項(xiàng)目其實(shí)只代表過去的遠(yuǎn)洋，這都是大概十年前的項(xiàng)目。如果把它們叫做1.0產(chǎn)品線的話，其實(shí)可以這么說，未來我們遠(yuǎn)洋在麗澤金融商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目，在CBD核心區(qū)的Z6地塊項(xiàng)目，在通州運(yùn)河核心區(qū)的寫字樓項(xiàng)目，其實(shí)都可以叫做2.0產(chǎn)品線，它其實(shí)都是有很多各種創(chuàng)新、各種新的概念在里面的。
第三點(diǎn)，共享共贏。我們談的共享共贏其實(shí)是我們和樓內(nèi)的企業(yè)和人的關(guān)系，最終還是要關(guān)注人。我們通過一個(gè)空間的打造，剛才的小姐姐講得特別好，第三空間其實(shí)我們也一直在做研究，除了人的居住和工作空間，第三空間是越來越被提及非常多的空間，這個(gè)空間的特點(diǎn)在什么地方呢？我們總結(jié)發(fā)現(xiàn)，第一點(diǎn)的特點(diǎn)是促進(jìn)連接，就是它促進(jìn)的是在這個(gè)空間內(nèi)人與人、人與企業(yè)、企業(yè)與企業(yè)之間的連接，這是它的第一大點(diǎn)。第二大點(diǎn)是提升效率，目的是通過空間能夠提升這個(gè)空間的人的辦公效率，提升企業(yè)的效率，進(jìn)而提升整個(gè)社會的效能。第三點(diǎn)是擁有文化，這個(gè)空間不管是空間自身的文化還是企業(yè)的文化還是開發(fā)者的文化，都應(yīng)該是有文化的。這三點(diǎn)是我們遠(yuǎn)洋在做產(chǎn)品更新的時(shí)候的出發(fā)點(diǎn)。
試想，何為理想的辦公體驗(yàn)？我們?nèi)绻胂笪磥砟銈冝k公的場所可能像家一樣，也可能像健身房一樣，可以邊運(yùn)動(dòng)邊工作，或者也可以像咖啡廳一樣，很休閑、很舒適。但是我們?yōu)槭裁匆羞@么多的想象呢？其實(shí)主要來源于這個(gè)數(shù)據(jù)，就是曾經(jīng)做過一個(gè)統(tǒng)計(jì)，這個(gè)統(tǒng)計(jì)是按照我們?nèi)粘９ぷ?小時(shí)來算的，人一天80%的時(shí)間是在室內(nèi)渡過的，但是這個(gè)室內(nèi)又包括家和辦公場所，家是40%，企業(yè)是30%，但是我相信在座的這么多人，不可能每天只工作8小時(shí)，所以這個(gè)30%的數(shù)據(jù)絕對是你們在辦公場所待的下限，市場競爭很激烈。我們一生有這么長時(shí)間要在這個(gè)空間內(nèi)渡過，那么我們最應(yīng)該關(guān)注的究竟是哪一點(diǎn)？
我們遠(yuǎn)洋提出來一點(diǎn)就是健康，就是你在這個(gè)樓內(nèi)工作、辦公，那么這個(gè)環(huán)境是不是健康呢？在這個(gè)樓內(nèi)工作的人是不是健康呢？只有你健康了，整個(gè)企業(yè)的效能才會更好，你的工作效率才會提高。所以遠(yuǎn)洋從遠(yuǎn)洋國際中心開始，就一直在做健康這么一件事，所以現(xiàn)在從遠(yuǎn)洋國際中心到LEED認(rèn)證，到遠(yuǎn)洋光華國際的LEED，再到剛過的BOMA認(rèn)證，再到LEED&WELL的雙認(rèn)證的體系，WELL和LEED不同，LEED講的是我們對社會的責(zé)任，這個(gè)樓宇建筑對社會沒有任何污染，是節(jié)能的、環(huán)保的。但是WELL講的是這個(gè)空間內(nèi)的光、空氣、水是適合人在這個(gè)樓內(nèi)辦公的。比如燈光的照度按照我們WELL標(biāo)準(zhǔn)要求是絕對不符合標(biāo)準(zhǔn)的，包括這個(gè)晃來晃去的燈。
健康這個(gè)理念一直是作為我們遠(yuǎn)洋在推行的比較重要的一點(diǎn)�；诮】颠@一點(diǎn)，我們搭建了遠(yuǎn)洋未來生態(tài)模板，生態(tài)模板涵蓋哪兩方面呢？還是企業(yè)跟人的關(guān)系，一個(gè)是使用者生態(tài)，這個(gè)使用者生態(tài)涵蓋人際交往生態(tài)、辦公環(huán)境生態(tài)、配套服務(wù)生態(tài)，這個(gè)生態(tài)不是簡單的環(huán)境好、綠色環(huán)保的概念。企業(yè)發(fā)展生態(tài)其實(shí)是它的商務(wù)資源，是企業(yè)社群，是服務(wù)網(wǎng)絡(luò)生態(tài)，整個(gè)全流程、全構(gòu)架。但是從我們開發(fā)商的角度來看，其實(shí)我們就是給他們提供一個(gè)空間，我們通過我們這個(gè)空間來促進(jìn)連接、提升效率、擁有文化，來實(shí)現(xiàn)整體生態(tài)的打造。
我提一個(gè)項(xiàng)目，就是遠(yuǎn)洋在做的麗澤E06地塊的項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目里面我們?nèi)菁{了很多新的理念、新的想法，做了很多新的空間，做了很多在北京市場都沒有見過的空間，做了很多新的東西以及一些新的設(shè)備和新的設(shè)施、智能化等等，感興趣的各位可以跟我交流、溝通，這個(gè)項(xiàng)目一定會帶給你驚喜。
最后，我們遠(yuǎn)洋從LEED到BOMA到WELL，我們一直秉承的是建筑健康的理念，把它滲透融入到建筑的每一寸機(jī)理當(dāng)中，也希望和我們的每一位客戶一起成長，帶給這個(gè)城市更多的精彩。謝謝。
主持人：感謝周總的精彩演講，期待新一代辦公生態(tài)模版為城市賦能，為行業(yè)賦能。
第三位演講嘉賓來自中國最佳房地產(chǎn)服務(wù)公司-戴德梁行。在他的帶領(lǐng)下，戴德梁行的寫字樓-企業(yè)服務(wù)部這條業(yè)務(wù)線在北中國區(qū)保持了每年40% 的增長率，他帶領(lǐng)的團(tuán)隊(duì)成為北京甲級寫字樓市場占有率第一的辦公樓企業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，并完成多項(xiàng)歷史性的租賃交易如滴滴出行、阿里巴巴集團(tuán)等。
掌聲有請： 戴德梁行 北中國區(qū)高級董事 嚴(yán)區(qū)海先生。
演講題目：新興行業(yè)布局京滬寫字樓市場--未來可期還是拐點(diǎn)來臨
嚴(yán)區(qū)海：每年我們到年底的時(shí)候都要總結(jié)過去一年我們發(fā)生了什么，更多的時(shí)間我會花在去展望未來。我今天在朋友圈發(fā)過一句話，叫"你想一想去年那個(gè)時(shí)候的你是不是很愚蠢，如果你沒覺得去年的你很愚蠢的話，說明你近一年就進(jìn)步不大。"每年在年底的時(shí)候除了總結(jié)自己的成功，也要想想自己有什么失敗的地方。
今天我的話題是圍繞幾點(diǎn)：
第一點(diǎn)叫"新興行業(yè)"，新能源汽車、滴滴出行、美團(tuán)、商湯科技、AI這都屬于新興行業(yè)，可以說是新經(jīng)濟(jì)的代表。
第二點(diǎn)，我圍繞的話題是給中國的一線城市，北京、上海的寫字樓市場。當(dāng)然我也會給大家一個(gè)非常宏觀的中國的寫字樓市場的概況。
我想問的問題是，新興行業(yè)和寫字樓行業(yè)的關(guān)系是怎樣的，它可能會推動(dòng)我們繼續(xù)發(fā)展，還是有可能在一線城市或者二線城市我們的租金、我們的寫字樓市場發(fā)生拐點(diǎn)，這是我們今天的一個(gè)話題。
戴德梁行是被歐元雜志評為最佳的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，我們是全球最大的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)公司之一。我本人從業(yè)20年，服務(wù)過很多傳統(tǒng)企業(yè)，比如IBM、大眾汽車、渣打銀行等等，同時(shí)我也在不斷服務(wù)一些新興行業(yè)，比如今日頭條、滴滴出行，甚至我們剛剛完成的一個(gè)交易，keep，一個(gè)鍛煉身體的軟件，這種公司成立只有兩年到三年，但是它的新租的寫字樓面積超過了將近1.7萬平方米，讓我本人非常震驚。
我分幾個(gè)板塊來介紹一下整個(gè)中國的寫字樓市場。
首先看一下中國的情況。我先從需求方面來跟大家了解一下，首先看這個(gè)非常震驚的PPT，財(cái)富500強(qiáng)中國企業(yè)到現(xiàn)在占到了500家公司的120家，這是2018年最新數(shù)據(jù)。第二，前5名有3家是中國企業(yè)，國家電網(wǎng)、中國石油、中國石化。第三，有五家中國的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入500強(qiáng)，綠地、萬科、萬達(dá)、保利、恒大。
我們看到這個(gè)數(shù)據(jù)的時(shí)候，我認(rèn)為中國企業(yè)崛起是在奧運(yùn)會之后，這是我個(gè)人的判斷，增長非常快是在奧運(yùn)會之后的增長。這是談到的需求。
第二是看一下全球的租金表現(xiàn)，全球最昂貴的寫字樓市場出現(xiàn)在英國倫敦，第二是位于我們中國的香港。北京是排在第13位，上海是在15位到20位之間。全球我們有三個(gè)城市入選全球最貴的TOP20，就是：北京、上海、香港。
下面我想介紹一下全球超過450米的摩天大廈，它們所在的不同國家。過去一年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)最好的國家，印度，在這里面沒有上榜，完全沒有摩天大廈。美國占8%。石油國家，沙特阿拉伯占到4%左右。最驚人數(shù)字是中國，中國現(xiàn)在占了摩天大廈的58%，超過一半。當(dāng)然31%左右是在建的，所以這個(gè)數(shù)字是很震驚的。但是不知道大家有沒有聽過一個(gè)摩天大廈魔咒，當(dāng)一個(gè)國家大量在興建摩天大廈的時(shí)候，預(yù)示著經(jīng)濟(jì)急速下行，這也是中國面臨的經(jīng)濟(jì)困境。
這個(gè)數(shù)據(jù)是跟大家展現(xiàn)，中國現(xiàn)在存量寫字樓有多少呢？我們調(diào)查了主要的商業(yè)城市，到今天來講，甲級寫字樓存量中國主要商業(yè)城市是6100萬平方米，未來供應(yīng)是多少呢？3300萬平方米。未來五年的供應(yīng)量占存量的55%。我個(gè)人對這個(gè)數(shù)據(jù)解讀是這樣的，2008年中國全部的甲級寫字樓存量只有一千萬平方米，最快的發(fā)展到2008年到2018年十年間，每年平均供應(yīng)量是500萬平方米。下一個(gè)五年我們速度沒有降下來，繼續(xù)在增長，現(xiàn)在平均數(shù)是670萬平方米/每年。這個(gè)數(shù)據(jù)來講，我認(rèn)為還是有一定的風(fēng)險(xiǎn)。
這個(gè)供應(yīng)量各個(gè)城市表現(xiàn)不一樣，最大的城市出現(xiàn)在深圳，760萬平方米，上海第二，720萬平方米，這是一線城市的情況。二線城市最大的城市出現(xiàn)在武漢、廈門、南京。
我們再看一下這個(gè)圖的橙色的紅點(diǎn)，未來供應(yīng)量占存量的比較，所以右邊的軸是50%、100%、150%、200%。我們先看一下深圳，深圳未來五年供應(yīng)量占到了現(xiàn)在存量的160%-170%，這個(gè)比例在一線城市里面是非常高的。第看上海，上海供應(yīng)量占存量的大概也是在60%左右，其實(shí)在這里面最均衡的是北京，北京還不到50%。在二線城市里面，我們看到一個(gè)最閃耀的點(diǎn)是廈門，未來五年供應(yīng)量占存量260%，這是非常驚人的數(shù)字，我也不清楚廈門這樣的城市，它的產(chǎn)業(yè)是不是有大量的涌入，如果沒有大量涌入的話，這是一個(gè)很高風(fēng)險(xiǎn)的城市。
這是主要的新興商務(wù)區(qū)。我們今天會議的地點(diǎn)是在北京，我重點(diǎn)匯報(bào)一下關(guān)于北京的情況。北京今年年底有一個(gè)大事，就是北京市政府遷入通州區(qū)，配合著通州區(qū)我們有一個(gè)新的運(yùn)河商務(wù)區(qū)，這個(gè)商務(wù)區(qū)整個(gè)從明年開始有一批樓竣工，到2022年全部存量大概230萬平方米，其中65%是出售，30%出租，大概這樣的比例。目前來講出售情況非常好，均價(jià)大概在5萬人民幣左右。有一些金融企業(yè)，比如北京銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行都已經(jīng)完成了整棟的收購。
下面講一下一線城市、二線城市的對比。一線城市平均空置率是10.2%，二線城市是25.1%，這個(gè)意義在哪里呢？我們在這個(gè)行業(yè)里把10%的空置率，如果10%我們叫做均衡市場，10%以下叫業(yè)主主導(dǎo)市場，10%以上叫做租戶主導(dǎo)市場。所以很明顯的數(shù)字，在整個(gè)一線城市平均值是均衡市場，我們把四個(gè)城市加起來平均值是這樣的。北京和廣州這兩個(gè)城市是業(yè)主市場。
舉個(gè)例子，現(xiàn)在全中國除了香港之外，廣州空置率只有5.6%，是全國最低的空置率，北京是7.9%，北京這個(gè)數(shù)字已經(jīng)持續(xù)了將近七年到八年時(shí)間，所以北京和廣州是比較純正的業(yè)主市場。
二線城市就是一邊倒，基本上都是租戶市場�？罩寐�25%，但是最嚴(yán)重的城市可以達(dá)到45%-50%。
過去一年，需求最迅猛的是西安這個(gè)城市，西安由于產(chǎn)業(yè)的新興，所以過去一年的吸納量非常大。我們看到二線城市的需求，為什么有這么大的吸納呢？主要是因?yàn)槎�城市在以前幾乎是沒有甲級寫字樓供應(yīng)了，而只是出現(xiàn)在過去五年。
這是我們的租金對比，二線和一線之間的租金差距多少呢？三倍。非常有趣的數(shù)字，113人民幣，這是二線城市平均租金。一線是309，北京將近403人民幣。過去一年，租金增長最快的城市是在廣州，廣州因?yàn)楣⿷?yīng)量不大，新的IT行業(yè)增長很快，所以廣州在過去一年租金增長了11.1%。香港是中國最昂貴的寫字樓市場，過去在一年也漲了8.8%的增長率。
下面我們重點(diǎn)講一下北京寫字樓市場的狀況。
第一，看一下北京的存量。我們的存量是1894萬平方米，甲級和乙級幾乎認(rèn)為各一半。
第二，我們最大的分區(qū)市場是來自中央商務(wù)區(qū)、CBD，占了29.4%，接近1/3的市場是CBD組成的。
這是主要的甲級商圈的分布圖，我講一下中央商務(wù)區(qū)新的特點(diǎn)。中央商務(wù)區(qū)有一件重要的事就是政務(wù)地塊，正式名稱叫CBD核心區(qū)，這個(gè)區(qū)域目前的情況是，在2010、2011年的時(shí)候，政府給我們時(shí)間表是第一批樓2017年竣工，由于條規(guī)的原因、基礎(chǔ)建設(shè)的原因等等，這個(gè)時(shí)間一再推后。準(zhǔn)確來講，第一批我們?nèi)胱r(shí)間是2019年年中。第一批租戶是我們公司完成了一筆交易，就是德勤會計(jì)師事務(wù)所，大概兩萬平方米，還有一個(gè)重要的住戶是佳能，大概兩萬平方米左右。所以整體而言，這個(gè)地塊的租賃狀況是不錯(cuò)的。但是另外一個(gè)問題是，我們整體的樓，明年只有五棟寫字樓入駐，整體的樓會向后推后兩年到三年左右。
我們再說金融街，金融街的狀況空置率是世界罕見的，空置率連1%都不到，租金也是世界罕見的，800元/月/平米，這個(gè)最近高過了香港平均值。金融街另外一個(gè)熱點(diǎn)是說我們有一個(gè)新的商務(wù)區(qū)是麗澤商務(wù)區(qū)，北京的未來新的商務(wù)區(qū)有兩個(gè)，西邊是麗澤，首批面積大概有200萬平方米，東邊在哪里呢？就是通州區(qū)，這是兩個(gè)熱點(diǎn)。
我們目光移到北邊，北邊的三個(gè)，中關(guān)村、亞奧、望京、酒仙橋。北京的支柱產(chǎn)業(yè)到現(xiàn)在來說是高科技行業(yè)，我們稍候會告訴大家我們租戶占比是高科技占多大比例。這個(gè)行業(yè)在北京來講，通過我們研究也發(fā)現(xiàn)特別明顯，他們聚集在北京的西北部和東北部，90%的互聯(lián)網(wǎng)都在我們剛才說的這兩個(gè)商圈，要不然在中關(guān)村，要不然在望京，非常明顯。
今年我們有一個(gè)報(bào)告說到底誰推動(dòng)了北京的租金上漲，可以非常明確的告訴大家，第一首要原因就是來自互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)。比如在去年的時(shí)候，我們非常郁悶的說，新的租戶在哪，新的需求在哪。但過去一年我們幫助今日頭條在中國完成了將近15萬平方米的寫字樓租賃。滴滴在過去一年在北京完成將近8萬平方米的寫字樓租賃，數(shù)據(jù)都很震驚。
你可以看到一個(gè)現(xiàn)象，有幾個(gè)數(shù)字。第一，北京寫字樓租金最貴出現(xiàn)在金融街。第二，誰增長最快呢？中關(guān)村和望京。過去三年我們分別漲了30%和漲了25.8%。這個(gè)推手就是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，金融街的推手就是金融業(yè)。
這是我們2018年前三季度新入市的情況，占最大體量的是北京的麗澤，它拉升了整個(gè)城市的空置率，麗澤目前新入市的幾個(gè)項(xiàng)目空置率是85%。其他區(qū)域幾乎這個(gè)樓還沒有入住，預(yù)租率是40%、50%，馬總那邊可能是60%，這很震驚。但是在麗澤，空置率是85%，即便已經(jīng)竣工大概半年，但是空置率依然很高，所以麗澤對比來講是很重要的需要認(rèn)真的研究的一點(diǎn)。
我們再看下面未來的供應(yīng)量，沒有包括通州項(xiàng)目，主要是包括了核心區(qū)。你會發(fā)現(xiàn)其實(shí)兩個(gè)很重要的點(diǎn)。第一點(diǎn)，未來供應(yīng)量72.4%位于非核心區(qū)，這一點(diǎn)跟北京城市規(guī)劃有很大關(guān)系，也符合整個(gè)城市發(fā)展的趨勢。第二點(diǎn)，未來供應(yīng)量出現(xiàn)在哪呢？其實(shí)就兩個(gè)商圈，一個(gè)是中服地塊，第二是麗澤。
這是我們對租戶的分析。因?yàn)槲覀儽本┏鞘卸ㄎ黄渲杏幸粋�(gè)很重要定位是創(chuàng)新中心，我們看到的數(shù)據(jù)34.2%來自高科技企業(yè)。同樣，我們看一下第二支柱行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，京滬這兩個(gè)城市金融業(yè)因?yàn)閲艺麄�(gè)形勢的原因，整個(gè)行業(yè)在京滬這兩個(gè)城市增長很少，幾乎無增長。北京的一個(gè)黑馬，2018年的黑馬就是聯(lián)合辦公，聯(lián)合辦公北京城市的吸納量，一個(gè)季度占到了20%。我分兩方面講：
從積極的一面，我認(rèn)為這是一個(gè)趨勢，因?yàn)槁?lián)合辦公我看到了很多傳統(tǒng)企業(yè)，甚至我們剛剛完成了一個(gè)租賃的交易，就是一個(gè)傳統(tǒng)的中國的銀行租賃了大概200個(gè)工作位在聯(lián)合辦公里面，用一年時(shí)間作為它的臨時(shí)辦公地點(diǎn)。傳統(tǒng)企業(yè)也在轉(zhuǎn)向聯(lián)合辦公的方向。這是積極的一面。
風(fēng)險(xiǎn)的一面是說，我相信有大量的聯(lián)合辦公供應(yīng)，我們市場有沒有那么多需求，這是我們需要去研究的一個(gè)部分。
所以北京的熱點(diǎn)是什么呢？我找了幾個(gè)關(guān)鍵詞，第一是互聯(lián)網(wǎng)，我相信中國的很多互聯(lián)網(wǎng)投資，很多的資金都進(jìn)入了北京的城市，所以2018年互聯(lián)網(wǎng)的成交是非�；馃幔辽儆�50萬平方米跟互聯(lián)網(wǎng)有關(guān)系。第二個(gè)關(guān)鍵詞是聯(lián)合辦公，北京20%的吸納量被聯(lián)合辦公拿去了。第三個(gè)關(guān)鍵此是中服地塊。
我們再看上海。上海的存量是1089萬，跟北京的數(shù)字非常接近。
我們看一下未來的供應(yīng)量，上海在未來五年供應(yīng)量是720萬平方米，占存量的66%，這個(gè)數(shù)據(jù)高于北京，所以未來供應(yīng)量非常大。新興商圈占69%，跟北京接近，都是在非核心區(qū)。這是租金表現(xiàn)，京滬之間的區(qū)別是什么呢？大家有沒有看到一個(gè)規(guī)律，第一，核心區(qū)與非核心區(qū)的租金差，上海是很大的。對標(biāo)北京，北京國貿(mào)和望京的租金差只有70%和75%的比例，所以上海第一個(gè)趨勢是區(qū)域核心化。北京的非核心區(qū)，現(xiàn)在希望有一些產(chǎn)業(yè)聚集，因?yàn)樯虾Ｒ恢钡耐袋c(diǎn)是它一直是以金融業(yè)為主，我們說的IT行業(yè)在上海一直是非常分散的，所以上海城市也有個(gè)新的計(jì)劃就是建立一個(gè)新的IT的行業(yè)聚集地，大概在核心區(qū)這個(gè)位置。
下面我們看一下行業(yè)細(xì)分。左邊這個(gè)圖，上海的行業(yè)布局相對北京沒有北京這么集中，比如IT行業(yè)占比只占到20%左右，18.8%左右，專業(yè)服務(wù)占到24%，聯(lián)合辦公也在里面，所以整個(gè)城市的行業(yè)是沒有特別聚集的，但是金融業(yè)一直是傳統(tǒng)。
我們看右邊，上海對標(biāo)北京完全是外向型經(jīng)濟(jì)，但是幾年前上海的租戶，內(nèi)資和外資比大概是一半一半，但到今年內(nèi)資占到61%，外資占到39%。當(dāng)然這個(gè)數(shù)字你們可能會問，北京的數(shù)字是多少？北京的是內(nèi)資占到80%以上，所以北京的內(nèi)資的企業(yè)可以說完全是在主導(dǎo)整個(gè)市場。
上海的新的關(guān)鍵詞有哪些呢？第一是AI。因?yàn)樵?018年9月，第一屆人工智能大會是在上海召開，上海也準(zhǔn)備把自己打造成為一個(gè)AI產(chǎn)業(yè)的中國的中心，所以AI對上海的寫字樓市場有一定的推動(dòng)作用，比如商湯科技大概有幾萬平方米的租賃量。第二，上海的特點(diǎn)、關(guān)鍵詞是去核心化，從中心區(qū)向非核心區(qū)轉(zhuǎn)移，變成了一種趨勢。第三，中資化，現(xiàn)在中資比例是不斷在上升的，我相信這個(gè)趨勢會越來越明顯。
最后一句話，感謝大家的聆聽。送給大家一句話，我們希望在每年的時(shí)候都要不斷的去研究我們的戰(zhàn)術(shù)，最重要的是要花很多時(shí)間去研究我們的戰(zhàn)略，不要因?yàn)槲覀兠τ趹?zhàn)術(shù)而忽略戰(zhàn)略，所以能參加今天的大會，就是大家來分享思想、來看趨勢的大會。感謝大家！
主持人：感謝嚴(yán)總的精彩演講，隨著新興行業(yè)布局，未來中國寫字樓市場值得期待值得
主持人：下面嘉賓是中國建筑學(xué)會綠色建筑專業(yè)委員會委員及中國可再生能源學(xué)會理事，國內(nèi)綠色建筑知名專家，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《商業(yè)辦公建筑建設(shè)與運(yùn)營管理技術(shù)導(dǎo)則》課題組組長。
掌聲有請：當(dāng)代置業(yè) 執(zhí)行董事兼首席技術(shù)官 陳音先生
演講題目： 《商業(yè)辦公建設(shè)與運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)》 助推行業(yè)轉(zhuǎn)型升級
陳音：給大家匯報(bào)一下商業(yè)辦公建筑建設(shè)與運(yùn)營技術(shù)導(dǎo)則的情況。
這張圖是三年之前我們正式啟動(dòng)了導(dǎo)則的編制工作，首先我們在這里要向大家道歉，因?yàn)槲以瓉淼挠?jì)劃是兩年的時(shí)間完成這個(gè)導(dǎo)則，但是主要是由于我作為召集人，工作組織的不是特別好，拖了一年時(shí)間，所以向房地產(chǎn)商會、金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會、向大家道歉。
時(shí)間雖然拖了，但是主編、參編的單位和專家沒有任何懈怠，因?yàn)槲覀冎肋@個(gè)導(dǎo)則肩負(fù)著非常重要的責(zé)任，而且這個(gè)導(dǎo)則也是在住建部立項(xiàng)的重點(diǎn)技術(shù)導(dǎo)則。這個(gè)導(dǎo)則現(xiàn)在已經(jīng)完成了，大體的成果正文有16萬字，相當(dāng)豐富的內(nèi)容，而且還有20多個(gè)優(yōu)秀的案例和專業(yè)的資料，因?yàn)橛泻芏鄬懽謽巧虡I(yè)辦公建筑設(shè)計(jì)到的專業(yè)非常復(fù)雜，很多專業(yè)內(nèi)容，一個(gè)專業(yè)就可能有幾萬字甚至更大的內(nèi)容，所以我們把專業(yè)資料作為附錄，整體的信息量非常大。
大概的情況是，2015年12月，項(xiàng)目正式啟動(dòng)，也是在這個(gè)會場，劉凱秘書長和很多專家跟大家一起啟動(dòng)了導(dǎo)則的編制。正式進(jìn)入時(shí)間，開題會是2016年2月。我們要特別感謝中糧置地、北京建筑設(shè)計(jì)研究院、中信集團(tuán)、保利集團(tuán)、清華大學(xué)、金豐科華，主要是張毅總作為主編，仲量聯(lián)行、和平鋁業(yè)、堅(jiān)郎五金、中建科技、米蘭之窗等等，都是總經(jīng)理級別的親自參與導(dǎo)則的工作。投入了大量的時(shí)間和精力，而且我們不但是關(guān)起門來編寫，而且還參觀了像中信的中國尊、保利的國際廣場等優(yōu)秀的、新建的寫字樓案例。通過參觀、學(xué)習(xí)，支持我們導(dǎo)則跟上整個(gè)行業(yè)發(fā)展的最前沿。
歷時(shí)三年時(shí)間，我們一共19次正式會議，全體編委的正式會議，小范圍的交流討論就無法計(jì)數(shù)了。整個(gè)導(dǎo)則編寫從開題有六次大的活動(dòng)，最后是定稿，而且每一稿還會有多輪的討論，而且我們?nèi)齻�(gè)主要的部分，對話設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、運(yùn)營服務(wù)，還有三個(gè)專題的技術(shù)組，三個(gè)技術(shù)組還有很多的小范圍的學(xué)習(xí)、交流、討論、研究等等這些工作，做了非常深入的工作。
時(shí)間非常久，但是我們想因?yàn)檎n題組對導(dǎo)則有非常高的期待。首先，商業(yè)寫字樓是知識經(jīng)濟(jì)的載體，以商業(yè)辦公建筑為主要的中央商務(wù)區(qū)或者CBD，通常是城市地位的標(biāo)志，一個(gè)城市是不是一個(gè)發(fā)達(dá)的城市，是不是一個(gè)國際城市，是不是一個(gè)大都市，往往是以它的中央商務(wù)區(qū)作為標(biāo)志，不但構(gòu)成了城市的天際線，也構(gòu)成了城市經(jīng)濟(jì)密度最高、產(chǎn)值最高、資產(chǎn)效率最高的核心區(qū)域，所以商業(yè)寫字樓不僅僅是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，對整個(gè)城市的能級其實(shí)是有非常重要的作用。
我們?nèi)チ说聡谋蓖�，其�?shí)柏林并不在北威州，他們介紹，像大家印象里面德國是一個(gè)制造業(yè)大國，制造業(yè)非常非常強(qiáng)，但是德國北威州的經(jīng)濟(jì)署的署長講了，實(shí)際上德國的城市里面商業(yè)建筑對城市經(jīng)濟(jì)的作用也非常非常重要，而且代表了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的地位。德國北威州的很多城市反映城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一個(gè)重要標(biāo)志就是它的商業(yè)建筑的面積，辦公樓的面積，反映城市的繁榮程度，反映城市對資本的吸引力，也往往是以商業(yè)辦公建筑的發(fā)展情況作為標(biāo)志。所以我們看中國主要一線城市基本需求是平衡的，而二三線城市的商業(yè)寫字樓往往會出現(xiàn)空置、過剩的現(xiàn)象。但是我相信隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一定會從傳統(tǒng)制造業(yè)向高端服務(wù)業(yè)、從以實(shí)體經(jīng)濟(jì)為主向知識經(jīng)濟(jì)進(jìn)行轉(zhuǎn)變。實(shí)體經(jīng)濟(jì)仍然非常非常重要，但是進(jìn)一步發(fā)展，向高端發(fā)展，知識經(jīng)濟(jì)一定會在中國經(jīng)濟(jì)里面發(fā)揮更大的作用。
所以我們希望這個(gè)導(dǎo)則也能夠以這樣的更加廣闊的視角，來審視中國商業(yè)寫字樓的發(fā)展過程中遇到什么樣的問題，如何解決這些問題，我們也試圖在這個(gè)導(dǎo)則里有所涉及。
再有一點(diǎn)，商業(yè)寫字樓是一個(gè)先進(jìn)建筑技術(shù)的集成。商業(yè)辦公建筑是最復(fù)雜的民用建筑之一，剛才大家也提到600米高的深圳平安中心，高端的商業(yè)辦公建筑是現(xiàn)代建筑技術(shù)的集大成者，很多先進(jìn)建筑技術(shù)、建筑材料都是首先為商業(yè)辦公建筑所應(yīng)用，進(jìn)而推廣到其他的建筑領(lǐng)域，從而帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的進(jìn)步。這個(gè)技術(shù)導(dǎo)則我們試圖希望它緊跟全世界建筑技術(shù)的最前沿，因?yàn)橹袊邔咏ㄖ�、商業(yè)辦公建筑已經(jīng)是引領(lǐng)世界建筑技術(shù)發(fā)展的一個(gè)方向的。剛才也提到了，超過50%的450米以上的高層建筑都集中在中國，450米以上的高層建筑差不多無一例外都是商業(yè)辦公建筑，可能有的是綜合體，一棟樓里有辦公、有酒店、有居住的情況，但是絕大部分都是商業(yè)辦公建筑。所以這個(gè)導(dǎo)則在編寫過程中也一再的去審視，我們是不是跟上了全世界建筑技術(shù)發(fā)展的最前沿，我們能不能把最先進(jìn)的技術(shù)、最先進(jìn)的理念介紹給我們的開發(fā)企業(yè)，讓我們的開發(fā)企業(yè)如果涉足商業(yè)辦公建筑這個(gè)領(lǐng)域的時(shí)候，能夠有一個(gè)全局的視野，能夠看到整個(gè)建筑技術(shù)發(fā)展未來的方向。
還有一個(gè)特點(diǎn)，就是這個(gè)導(dǎo)則希望做到的技術(shù)與商務(wù)并重。雖然導(dǎo)則以建設(shè)工程技術(shù)管理為重點(diǎn)，但作為一部實(shí)用的工具書，我們也對商務(wù)辦公建筑運(yùn)營、服務(wù)和資產(chǎn)管理做了細(xì)致的闡述，以期為廣大開發(fā)企業(yè)提供全方位的幫助。
因?yàn)橘Y產(chǎn)管理是商業(yè)寫字樓非常重要的一個(gè)方面，去年年中我看到一個(gè)美國的研究機(jī)構(gòu)的一個(gè)研究報(bào)告，說中國的建筑資產(chǎn)已經(jīng)超過了美國，位列世界第一，大概全中國的建筑資產(chǎn)接近48萬億美元，而美國的建筑資產(chǎn)是37萬億美元。48萬億美元是什么概念呢？就是全中國13.8億人口，每一個(gè)人都有3.5萬美元的建筑資產(chǎn)，3.5萬美元大概合25萬元人民幣。大家想想可能在座的各位可能不只25萬元人民幣的建筑資產(chǎn)。所以建筑資產(chǎn)是所有資產(chǎn)里面最大宗的一項(xiàng)，在全世界所有國家也是一樣。所以對商務(wù)的管理、資產(chǎn)的運(yùn)營，為什么這個(gè)寫字樓能夠保值增值，它的建筑品質(zhì)發(fā)揮什么樣的作用它的設(shè)計(jì)建造發(fā)揮什么樣的作用，它的運(yùn)營管理發(fā)揮什么樣的作用，它的資產(chǎn)運(yùn)營又起到什么樣的作用。我們也在導(dǎo)則里，特別是第三篇章，就是運(yùn)營管理篇章里面做了很細(xì)致的研究和分析、介紹。
所以整個(gè)導(dǎo)則的架構(gòu)是這樣的，以規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、運(yùn)營管理三個(gè)篇章作為核心，加上前言、總則、術(shù)語、一般規(guī)定、總體目標(biāo)以及認(rèn)證體系，共29章，16萬字。這個(gè)導(dǎo)則涵蓋了商業(yè)辦公樓的開發(fā)建設(shè)、運(yùn)營服務(wù)、資產(chǎn)管理的全產(chǎn)業(yè)鏈的操作實(shí)務(wù)。
雖然導(dǎo)則已經(jīng)編制完畢，但是后續(xù)還有很多工作可以做，房地產(chǎn)商會、金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會的參編企業(yè)，根據(jù)導(dǎo)則內(nèi)容的需要，還會繼續(xù)充實(shí)和完善附錄，我們?nèi)匀辉谌袠I(yè)內(nèi)征集附錄，就是優(yōu)秀寫字樓項(xiàng)目的案例，還有寫字樓的工程建設(shè)過程中材料、部品、技術(shù)、施工、專項(xiàng)技術(shù)等等的專題論述，都可以列入附錄。這些附錄并不影響導(dǎo)則正常的完整性，但是我們希望我們兩個(gè)協(xié)會房地產(chǎn)商會、金屬結(jié)構(gòu)協(xié)會的這些企業(yè)積極把自己優(yōu)秀的產(chǎn)品、優(yōu)秀的案例推薦到編委會，編委會經(jīng)過篩選之后作為附錄，把我們優(yōu)秀的產(chǎn)品、好的經(jīng)驗(yàn)在整個(gè)行業(yè)里推廣。當(dāng)然，我們后面還會有一些文字校閱、出版，因?yàn)槲覀兪窃谧〗ú苛㈨?xiàng)，標(biāo)準(zhǔn)定額所去組織專家，還會有一個(gè)專家的評審，我們最終會公布。
我們還會努力，做好后面的工作。謝謝大家！
主持人： 感謝陳總的精彩演講和介紹。相信該標(biāo)準(zhǔn)的成功結(jié)題，將有力地加強(qiáng)對我國商業(yè)辦公開發(fā)建設(shè)的引導(dǎo)，規(guī)范商業(yè)辦公的經(jīng)營管理，提高商業(yè)辦公的服務(wù)質(zhì)量，促進(jìn)我國商業(yè)辦公行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。
最后一位演講者曾任職中原地產(chǎn)商業(yè)高管10年，負(fù)責(zé)商業(yè)營銷顧問團(tuán)隊(duì)運(yùn)營管理。帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)累計(jì)操盤數(shù)量逾100個(gè)，累計(jì)操盤面積逾千萬平方米，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)銷額過百億。現(xiàn)任職中耀盛世總經(jīng)理，致力于創(chuàng)建中國商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈綜合服務(wù)平臺。
掌聲有請：中耀盛世房地產(chǎn)有限公司 總經(jīng)理 馬耀揚(yáng)先生
演講題目： 新形勢下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
馬耀揚(yáng)：大家好，很高興受本次大會的邀約，再次給大家做一個(gè)分享。
目前我國地產(chǎn)處于長效機(jī)制的逐步建立過程當(dāng)中，由于傳統(tǒng)地產(chǎn)在拿地空間的一些縮減，包括我們的一些政策調(diào)控，不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在尋求一些新的增長點(diǎn)和新的轉(zhuǎn)型。這里面我們看到有些企業(yè)開始進(jìn)行涉獵產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。在"十三五"規(guī)劃和各地城鎮(zhèn)化的推進(jìn)當(dāng)中，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有了較大的推動(dòng)，已經(jīng)成為政府、企業(yè)、資本關(guān)注的重點(diǎn)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，有50家的著名房企開始涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，包括萬科、招商、保利、碧桂園等知名企業(yè)。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中，新的趨勢逐漸形成，我今天給大家?guī)淼姆窒砭褪?新形勢下的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)"。
我們先看一下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)目前的基本現(xiàn)狀。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，現(xiàn)實(shí)土地的整體開發(fā)和運(yùn)營，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)產(chǎn)業(yè)、區(qū)域產(chǎn)業(yè)，包括城市服務(wù)業(yè)的價(jià)格同步和協(xié)同發(fā)展，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)越發(fā)受到各級政府的重視，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程當(dāng)中，有企業(yè)園區(qū)到工業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的三個(gè)階段。根據(jù)項(xiàng)目所處城市、區(qū)域包括地塊情況及企業(yè)的發(fā)展思路不同，我國目前的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)主要是分為三種類型：產(chǎn)業(yè)園區(qū)、產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)新城。
在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)提升土地的產(chǎn)業(yè)價(jià)值，包括提升城市產(chǎn)業(yè)能力，整合人口包括資本等方面具有重要作用，是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型、實(shí)體企業(yè)多元化及金融資本投資的新的藍(lán)海。主體有六類，這六類其實(shí)是各具優(yōu)劣勢的。有代表企業(yè)，也有知名房企。接下來看一下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場背景。
我國改革開放以后，城鎮(zhèn)化建設(shè)迅速展開，城市面積也隨之不斷擴(kuò)大。截止到2017年末，我國人城鎮(zhèn)化率達(dá)到52.52%，依托于城市資源構(gòu)建一體化的產(chǎn)業(yè)鏈，以地產(chǎn)為載體實(shí)現(xiàn)整體上的土地開發(fā)、規(guī)劃、運(yùn)營和發(fā)展，目前我國產(chǎn)業(yè)園主要分布在我國的各省市的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)當(dāng)中，我們的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都主要集中在沿海地帶。
2009-2017年，我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資額呈逐年遞增的趨勢，除了2015年以外，其他年份均實(shí)現(xiàn)了同比增長。盡管資金涌入，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新開工面積卻呈現(xiàn)波動(dòng)變化。2017年我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新開工面積是20350.19萬平方米，同比負(fù)增長8.68%，與開工面積的波動(dòng)不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售額和銷售面積是一直呈逐年遞增的趨勢。也反映出來市場的需求目前是只增不減的。
雖然在面積和銷售額上持續(xù)增加，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的銷售價(jià)格漲幅幅度有限，在2015、2016、2017年連續(xù)三年出現(xiàn)下滑，平均價(jià)格4801元/平米，同比下滑了0.64%，說明市場對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)正在逐步趨于冷靜。同時(shí)也反映出來，我們目前在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的一些開發(fā)企業(yè)，在整個(gè)開發(fā)和運(yùn)營方面也表現(xiàn)出來能力有些欠缺。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)銷售面積和銷售額的逐年走高，也是跟近年來國家一些產(chǎn)業(yè)支持政策有關(guān)聯(lián)，產(chǎn)業(yè)支持政策主要側(cè)重于新型產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)，城市群構(gòu)建區(qū)域，協(xié)同發(fā)展等方面。對于特色小鎮(zhèn)政策的支持力度也是在持續(xù)加大，其中物流業(yè)是一個(gè)新的焦點(diǎn)之一。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)歷史非常廣泛，包括資源和戰(zhàn)略定位不同，開發(fā)模式和盈利模式也是有區(qū)別的。我們大概的看了一下分了四類，一個(gè)是地產(chǎn)開發(fā)商模式，一個(gè)是產(chǎn)業(yè)投資商模式，一個(gè)是產(chǎn)城開發(fā)商模式，還有一個(gè)是基金投資商模式。
地產(chǎn)開發(fā)商模式主要是通過一些開發(fā)企業(yè)獲取土地以后，以整體開發(fā)或者定制方式來建設(shè)物業(yè)，像產(chǎn)業(yè)綜合體、總部綜合體，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或者合資等進(jìn)行一些項(xiàng)目的經(jīng)營和營銷活動(dòng)，最后獲得整個(gè)項(xiàng)目的利潤模式。本質(zhì)上是以傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式是沒有太大的區(qū)別。也是我們很多現(xiàn)在目前剛剛開始涉獵產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商首選的一種商業(yè)模式，它的盈利模式也主要就是我們的物業(yè)出租、物業(yè)出售，包括增值服務(wù)。
產(chǎn)業(yè)投資商模式主要是基地+基金的雙輪驅(qū)動(dòng)，向社會資本募集園區(qū)開發(fā)基金，這個(gè)基金不僅是投向產(chǎn)業(yè)園區(qū)，進(jìn)行一些土地和產(chǎn)業(yè)物業(yè)的開發(fā)，同時(shí)還是投向具有一些市場前景的新型的科技企業(yè)，用投資的方式來吸引大批創(chuàng)新企業(yè)入駐。產(chǎn)業(yè)投資在實(shí)現(xiàn)資本溢價(jià)的同時(shí)，也能帶來園區(qū)的資產(chǎn)增值。它的盈利模式主要是像園區(qū)運(yùn)作、資本運(yùn)作、基金管理，比如典型的代表像張江高科就是這一類型的。
產(chǎn)城開發(fā)模式，開發(fā)企業(yè)和地方政府就一些產(chǎn)業(yè)建立新的產(chǎn)城的開發(fā)協(xié)議，在規(guī)定的年限里面負(fù)責(zé)地塊內(nèi)的一些基建包括功能設(shè)施的建設(shè)與運(yùn)營，同時(shí)負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、空間規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招商和物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)發(fā)展工作。盈利模式主要是通過一級土地開發(fā)和二級開發(fā)。
基金投資商模式，主要是基金投資商通過發(fā)行地產(chǎn)基金的形式，通過與老舊廠房的一些擁有方，收購一些物業(yè)，進(jìn)行一些現(xiàn)代化的改造，并把改造好的物業(yè)進(jìn)行回租給合作方，或者通過拿地的新建產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形式，吸引一些目標(biāo)客戶進(jìn)駐，使物業(yè)入駐率進(jìn)一步提升，達(dá)到一定水平，能夠產(chǎn)生穩(wěn)定或者比較可觀的一些現(xiàn)金流的時(shí)候，對物業(yè)進(jìn)行資本化運(yùn)作，完成新一輪的資本循環(huán)，從而從事下一輪投資，盈利模式主要是通過基金管理和物業(yè)資本化。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)既有國家政策的大力支持，也存在著日益增加的市場規(guī)模。導(dǎo)致很多企業(yè)都在積極進(jìn)入，這里面也存在很多風(fēng)險(xiǎn)。目前我們中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的模式主要存在著三高一低一長，就是高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、高技術(shù)、低利潤、回款周期長。這里面存在著很多痛點(diǎn)，我們也做了一些梳理。
這里面比較重要的幾點(diǎn)就是：
一，風(fēng)險(xiǎn)評估不足，導(dǎo)致包括我們的一些資金量沒有做很好的預(yù)測，從運(yùn)營時(shí)間來看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)從園區(qū)規(guī)劃、招商到企業(yè)入駐到企業(yè)投產(chǎn)經(jīng)營，至少是需要三到五年，甚至是十到八年。相比其他地產(chǎn)開發(fā)來講，資金量需求更大，占有時(shí)間更久，回款時(shí)間長，投資周期更長。
二，開發(fā)住宅思維開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，這是我們園區(qū)運(yùn)營商接下來應(yīng)該摒棄的觀念。住宅地產(chǎn)的特點(diǎn)是小客戶、大客群、高利潤、高周轉(zhuǎn)。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的客群是小客群、大客戶、周期長、回款時(shí)間長。所以在住宅地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中，這完全是兩個(gè)不同的思維邏輯。
三，在產(chǎn)業(yè)市場研判方面比較缺失，產(chǎn)品同質(zhì)嚴(yán)重。目前很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)前期缺乏對國家戰(zhàn)略和政策的研究及城市規(guī)劃發(fā)展的深挖，導(dǎo)致項(xiàng)目沒有專業(yè)級規(guī)劃，沒有第三方專業(yè)的評估和判斷，完全是憑自己的主觀判斷，完全是copy同質(zhì)化的項(xiàng)目，后期很難正常經(jīng)營。
四，園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條無法形成閉環(huán)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)對于不同產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向需要不同的產(chǎn)能聚集，而不同的地塊往往具有吸引不同產(chǎn)業(yè)的屬性，這種產(chǎn)業(yè)配套短期之內(nèi)很難完成，而完成之后又很難在不同地塊進(jìn)行復(fù)制，開發(fā)商地塊區(qū)位包括產(chǎn)業(yè)配套往往很難形成一個(gè)有機(jī)的組合，這都會對我們開發(fā)增加難度，一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)是最后始終無法形成我們的產(chǎn)業(yè)鏈，導(dǎo)致這個(gè)產(chǎn)業(yè)支撐是缺失的，沒有了這個(gè)產(chǎn)業(yè)支撐，其實(shí)對于園區(qū)經(jīng)營來講是沒有生命力的。
五，產(chǎn)城分離常態(tài)，區(qū)域配套匱乏。目前在建設(shè)當(dāng)中普遍存在產(chǎn)城分離的現(xiàn)象，由于這個(gè)配套嚴(yán)重缺失，產(chǎn)業(yè)園區(qū)沒有做到配套先行，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)園區(qū)在發(fā)展方面缺乏支撐力。
六，重視硬件打造，忽略軟件建設(shè)。很多我們的企業(yè)在整個(gè)建筑物包括建筑本身是花了很大力氣，做了很多品牌設(shè)計(jì)，但是對于我們的服務(wù)、品牌等方面，這些軟實(shí)力的建設(shè)方面，確實(shí)有所缺失。園區(qū)建設(shè)最終還是要回到產(chǎn)業(yè)吸引力上面考慮，傳統(tǒng)地產(chǎn)商我們基本上去看我們的傳統(tǒng)地產(chǎn)是按照地段價(jià)值、硬件價(jià)值，包括外部配套價(jià)值，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)同樣也是會看三點(diǎn)，政策導(dǎo)向、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、軟性服務(wù)。
七，專業(yè)人才稀缺，運(yùn)營能力薄弱。這個(gè)時(shí)代最大的特點(diǎn)是變化快，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面臨前所未有的新政策、新規(guī)劃、新業(yè)態(tài)、新定位，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是地產(chǎn)的一種小眾形式，這使得我們很多園區(qū)的一些開發(fā)商或者運(yùn)營商在人才選擇方面是捉襟見肘。
八，營銷策略陳舊，招商資源分散。這里面也是我們在很多園區(qū)的營銷方面看到的仍然還是用的較為傳統(tǒng)的一些地產(chǎn)營銷手段來進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)的操盤，最后的結(jié)果肯定不是很理想。如果只是認(rèn)為我們把這個(gè)建筑物建立起來，環(huán)境優(yōu)雅，設(shè)施齊全，那么我們只要做一些簡單的廣告就可以讓我們的企業(yè)入駐的話，那這個(gè)問題肯定無法得以實(shí)現(xiàn)。
九，盈利模式單一，內(nèi)生發(fā)展缺失。國內(nèi)很多園區(qū)僅僅是依靠銷售來產(chǎn)生利潤、盈利模式，一旦銷售不順或者招商不利，園區(qū)后期收益都會受到一定限制，自我造血功能會非常差。
十，政企關(guān)系疏理，政策難以落地。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的各個(gè)方面都需要我們跟政府及各個(gè)部門產(chǎn)生密切關(guān)系，才能保證后方穩(wěn)定，不然會導(dǎo)致很多政策、很多園區(qū)所爭取的條件無法形成落地。
我們看了這些痛點(diǎn)，我想給大家看一下這個(gè)圖，這是在產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營過程當(dāng)中非常關(guān)鍵的十個(gè)要素，這十個(gè)要素里面對于像盈利模式、產(chǎn)業(yè)定位、招商規(guī)劃，包括運(yùn)營策略，這個(gè)是尤為重要的。做好產(chǎn)業(yè)園區(qū)除了上述的一些要素和我們需要去解決的這些痛點(diǎn)之外，我們更需要去把握未來的趨勢，從未來發(fā)展看，我們專業(yè)的市場化運(yùn)作能力將會成為核心的考量。如果只是注重我們的政府關(guān)系或者概念包裝的產(chǎn)業(yè)商，將會逐漸從市場上被淘汰。
我給大家分享一下，我們會看到市場未來可能會有的幾個(gè)趨勢。
一是從行政化主導(dǎo)到市場化運(yùn)作。
二是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級仍然是主要目標(biāo)。
三是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展方面將進(jìn)入規(guī)劃為主導(dǎo)的發(fā)展階段。
四是產(chǎn)業(yè)重心將逐漸布局二三線城市。
五是區(qū)域產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展將會出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性差異。
六是從增量擴(kuò)張到存量并購。像"一帶一路"、長江經(jīng)濟(jì)帶、京津冀協(xié)同發(fā)展等國家戰(zhàn)略，以特色小鎮(zhèn)、鄉(xiāng)村振興等相關(guān)國家政策，刺激了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的熱度不斷升高。在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)增量擴(kuò)張同時(shí)，也出現(xiàn)了大量存量并購的現(xiàn)象，一些具有較強(qiáng)資本運(yùn)作能力、資源整合能力的企業(yè)，也都在里面形成了這種并購，所以我們認(rèn)為在存量擴(kuò)張這個(gè)過程當(dāng)中，也一定會存在市場的并購。
七是從大而全到小而專，從原有的開發(fā)區(qū)的模式當(dāng)中逐漸形成各類專業(yè)性的產(chǎn)業(yè)園。
我們作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)服務(wù)商，我們希望能夠在產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展當(dāng)中為開發(fā)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)解決相關(guān)問題，我們也希望能夠通過我們提供的相關(guān)的顧問服務(wù)和營銷服務(wù)，幫助企業(yè)去規(guī)避我們在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的一些籌備難、定位難、招商難、運(yùn)營難等問題。
我國的經(jīng)濟(jì)其實(shí)已經(jīng)由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)換增長動(dòng)力的宏觀期，已經(jīng)是經(jīng)濟(jì)增速在換擋，投資回報(bào)率有所降低，民間資本的投資更為趨于謹(jǐn)慎。隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)脫下各種概念外衣之后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將更回歸到我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本身，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的格局將面臨重新洗牌，在增量擴(kuò)張、存量并購、特色發(fā)展和模式創(chuàng)新的發(fā)展過程當(dāng)中，我們希望與業(yè)界同仁一起攜手并進(jìn)，砥礪前行。謝謝大家！
主持人： 感謝馬總的精彩演講，我們一起來見證中耀盛世的榮耀時(shí)間。
下面我們繼續(xù)進(jìn)入論壇第五部分，簽約儀式環(huán)節(jié)。中耀盛世(北京)房地產(chǎn)顧問有限公司戰(zhàn)略合作簽約儀式。有請四位重量級嘉賓：
優(yōu)鋪網(wǎng)董事長 陳云峰先生
幼獅空間創(chuàng)始人 彭亮先生
房訊網(wǎng)董事長 劉凱先生
中耀盛世創(chuàng)始人 馬耀揚(yáng)先生
陳云峰：特別高興在年底的時(shí)候能參加這次寫字樓峰會，在這見到了很多特別好的房地產(chǎn)的朋友。這次給了我五分鐘的發(fā)言，這個(gè)發(fā)言我是代表中耀盛世的三個(gè)比較大的投資人，第一個(gè)就是彭亮董事長，另外是房訊網(wǎng)，第三個(gè)是我本身代表了優(yōu)鋪網(wǎng)。
這次我講一下我們優(yōu)鋪投資中耀盛世的理由。我覺得這是我們一個(gè)專業(yè)化的布局，我從創(chuàng)業(yè)之后選擇了只做商業(yè)地產(chǎn)，實(shí)際上大家看看這個(gè)趨勢非常明確，將來做住宅的就是做住宅的，做寫字樓的就是做寫字樓的，做酒店的就是做酒店的，做商業(yè)地產(chǎn)的就是做商業(yè)地產(chǎn)的。這個(gè)趨勢已經(jīng)非常明顯了，在整個(gè)開發(fā)商內(nèi)部的組織機(jī)構(gòu)已經(jīng)基本上是這么設(shè)置的了。
優(yōu)鋪?zhàn)錾虡I(yè)地產(chǎn)之后，我們覺得我們在給開發(fā)商服務(wù)的過程當(dāng)中，我們碰到的是一個(gè)建筑，是一個(gè)綜合體，里面確實(shí)會涉及到寫字樓，特別是剛才馬耀揚(yáng)總經(jīng)理講到了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，所以我們投資理由是三個(gè)方面，第一是這個(gè)行業(yè)。到現(xiàn)在為止，大家唯一玩不轉(zhuǎn)的是產(chǎn)業(yè)，當(dāng)然了，也包括商業(yè)。產(chǎn)業(yè)是一個(gè)非常難的事情。
今天向東總?cè)トA夏幸福的事情，應(yīng)該今天是消息出來了，炒了大概一個(gè)月，他是從華潤兼華夏幸福的副董事長，比預(yù)想的總裁位置還要高一些，因?yàn)橛凶畲蟮脑捳Z權(quán)。
產(chǎn)業(yè)這個(gè)事情現(xiàn)在是行業(yè)最大的痛點(diǎn)，我覺得寫字樓是劃歸產(chǎn)業(yè)的，產(chǎn)業(yè)慘到什么程度？像武漢和天津這樣的城市，寫字樓空置率都40%，無限的商機(jī)，遍地狼藉，跟住宅根本不一樣。像我提到的武漢市場，武漢的住宅從來沒有正式開過盤，出來就搶光了，但是寫字樓兩三塊錢都能租到長江邊的寫字樓，天津也是一樣。天津和武漢這樣的產(chǎn)業(yè)相對比較發(fā)達(dá)的城市都是這樣，這是一個(gè)多么大的市場。所以我覺得這個(gè)產(chǎn)業(yè)一片藍(lán)海，特別呼喚一個(gè)特別專業(yè)的團(tuán)隊(duì)能夠去為開發(fā)商解決這個(gè)痛點(diǎn)。
中耀盛世這個(gè)定位是非常好的，包括剛才馬總講的主要是產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)比寫字樓還難，誰也不要在產(chǎn)業(yè)和寫字樓上吹牛逼。
另外一點(diǎn)，業(yè)務(wù)模式。整個(gè)業(yè)務(wù)模式仍然是需要從前期的策劃到中間的招商，包括后期的銷售，還有運(yùn)營。這也是一個(gè)非常難的事情。
第三點(diǎn)，團(tuán)隊(duì)，我們看好馬耀揚(yáng)馬總，是因?yàn)檫@個(gè)團(tuán)隊(duì)是原裝的團(tuán)隊(duì)，整個(gè)中耀盛世團(tuán)隊(duì)馬耀揚(yáng)應(yīng)該做了14年，他的幾個(gè)合伙人，就是中層沒有低于10年的，這個(gè)行業(yè)是需要沉淀和積累的，你做個(gè)夢起來就想去做寫字樓、去做產(chǎn)業(yè)，是根本不可能的。難就難在有它的專業(yè)度和門檻。所以這次我們幾家聯(lián)手來推這個(gè)中耀盛世，我們希望今天參會的朋友們都記住一個(gè)公司，這個(gè)公司叫"中耀盛世"。
我們做存量、做二房東，做得最好的華亮地產(chǎn)，是默默無聞的在寫字樓二房東方面做得最優(yōu)秀的企業(yè)，還有寫字樓方面最專業(yè)的媒體，劉總，劉凱所帶領(lǐng)房訊網(wǎng)，在寫字樓方面默默耕耘，能夠扛到現(xiàn)在，可親可敬。這是一個(gè)媒體平臺。另外是我下決心用互聯(lián)網(wǎng)穿透商業(yè)地產(chǎn)的行業(yè)，我這叫買鋪?zhàn)怃佌覂?yōu)鋪，我個(gè)人已經(jīng)投了幾千萬在里面，當(dāng)然我們還有像優(yōu)客工場、東方資產(chǎn)等方面的投資，做好商業(yè)的事也很難，但是我覺得這個(gè)就是機(jī)會，特別是今天。
今天國務(wù)院發(fā)了一個(gè)文件，如果不裁員，給你返還50%的失業(yè)補(bǔ)助金，你說現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)都到什么程度了。我剛剛發(fā)了一個(gè)微信，在2018到2019年，你要是不裁員的企業(yè)就是個(gè)牛逼的企業(yè)。我們經(jīng)濟(jì)都這樣了。當(dāng)然，比我們慘的還有法國。我剛從法國趕過來了，一片哀鳴，失業(yè)率9%，整個(gè)老佛爺里面，我數(shù)了數(shù)，十個(gè)人里面有七個(gè)是中國人，在LV那排大隊(duì)。整個(gè)經(jīng)濟(jì)非常簫條。但是我覺得行業(yè)最簫條的時(shí)候，就是進(jìn)行產(chǎn)業(yè)布局，就是拼你的專業(yè)度，就是看誰能不能夠扛住的關(guān)鍵的時(shí)候。所以我覺得我們幾家通力打造的中耀盛世，希望能夠在北京，特別是全國的寫字樓和商業(yè)市場能夠在寒冷的冬天里有一個(gè)濃濃的綠意。在這里需要大家的掌聲。
�。ê灱s儀式）
主持人：感謝四位領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓。也祝賀中耀盛世在各位的帶領(lǐng)下，不忘初心，砥礪前行，打造中國商辦地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的旗艦品牌。
（未完待續(xù)）
來源：房訊網(wǎng)