房訊網(wǎng)訊 2018年12月5日-6日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會主題為"標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新：美好商辦新時(shí)代"，來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立、引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新，共同開啟未來辦公新時(shí)代。

　　論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，同時(shí)得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠(yuǎn)洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤置地等合作伙伴的支持。

　　當(dāng)天下午進(jìn)行的第二場領(lǐng)袖圓桌討論環(huán)節(jié)，以"資管新時(shí)代--資產(chǎn)運(yùn)營與資產(chǎn)管理之道"為主題。北京金隅文化科技有限公司副總經(jīng)理肖博出席論壇，參與討論環(huán)節(jié)，并以金隅智造工場為例，分享了產(chǎn)業(yè)園在招商運(yùn)營過程中的經(jīng)驗(yàn)。

　　肖博表示，產(chǎn)業(yè)園在前期招商運(yùn)營過程中，應(yīng)該明確產(chǎn)業(yè)定位，確立招商主力產(chǎn)業(yè)和方向，深挖產(chǎn)業(yè)鏈條；同時(shí)，運(yùn)營平臺的打造在后期整個(gè)項(xiàng)目的管理過程中非常重要，通過運(yùn)營平臺，可以把基礎(chǔ)的一些物業(yè)服務(wù)做到流程化、品質(zhì)化，

　　以下是肖博在領(lǐng)袖圓桌討論環(huán)節(jié)發(fā)言實(shí)錄：

　　肖博：謝謝主持人，謝謝主辦方，今天有機(jī)會跟各位前輩和行業(yè)里的專業(yè)級人士在一起溝通和交流。說到城市更新領(lǐng)域，智造工場這個(gè)項(xiàng)目是非常切題的。

　　我們是在位于北五環(huán)外，一個(gè)由老舊工廠改造的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，也是金隅集團(tuán)首個(gè)全持有的家具廠改造的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。這個(gè)項(xiàng)目在前期的定位和前期改造過程中，受到了海淀區(qū)政府和各界領(lǐng)導(dǎo)的重視，主要也是因?yàn)楹５韰^(qū)這邊存量空間不是很大，所以我們在這個(gè)項(xiàng)目上一些政策支持上還是比較好的。這是項(xiàng)目的情況。

　　項(xiàng)目我們體量并不是很大，占地面積20萬，建筑面積只有12萬方。所以我們這個(gè)項(xiàng)目在前期改造過程中，就引發(fā)了我們自己關(guān)于自己的城市更新，金隅集團(tuán)自身的產(chǎn)業(yè)升級方面的思考。所以今天主持人給的這個(gè)話題，我想主要從我在實(shí)際工作中，在招商和運(yùn)營前期的階段，遇到了一些實(shí)際的問題，還有我們引發(fā)的思考跟大家分享幾點(diǎn)。

　　首先，在我們前置的招商階段，涉及到整個(gè)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、定位，涉及到前期的主力客戶的引入過程。我們這個(gè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)是站在了金隅集團(tuán)十幾年以來對自持有項(xiàng)目經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，所以我們在傳統(tǒng)的招商渠道方面，還有基礎(chǔ)的物業(yè)管理方面，其實(shí)我們是相當(dāng)于站在了金隅集團(tuán)前人的肩膀上，有很多經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。但是到產(chǎn)業(yè)園過程中，我們改造了、升級了、騰籠換鳥了，我們也在思考，它將來會變成什么樣的項(xiàng)目。是未來還要掙一些租金，還是只是用傳統(tǒng)招商模式來吸引一些優(yōu)質(zhì)客戶呢？

　　所以我們也是根據(jù)海淀區(qū)對我們園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位，在前期的招商過程中，我們更加側(cè)重于產(chǎn)業(yè)招商，我們在篩選客戶的時(shí)候，切中了智能制造的主題，但同時(shí)并不是所有智能制造的主題客戶都能選。因?yàn)槲业捏w量只有12萬方，作為全國來看，這種大型的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目或者小型的產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目叫做智造工場都夠不上，但是在北京市，在海淀區(qū)，在科技核心，在科技力量集中的區(qū)位，我們在最開始的時(shí)候就考慮產(chǎn)品設(shè)計(jì)，要適合科技類企業(yè)的需求，我們原來的廠房是1996年-2005年的建筑，還不是很舊，所以就修繕如新。風(fēng)格也是請?jiān)O(shè)計(jì)師來幫我們做，偏硬朗，偏文化。這是我們前期考慮的關(guān)于產(chǎn)品定位。

　　產(chǎn)業(yè)招商這部分，我們還是借助了海淀區(qū)政府很大一部分力量，shoppingmall招商的時(shí)候還是以主力客戶，我們引入了新能源智能汽車的平臺到我們園區(qū)來，我們下一步在招商過程中就更加側(cè)重于這兩條主力客戶在產(chǎn)業(yè)鏈上的一些革新，關(guān)鍵的產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)的一些頭部的選擇，會圍繞它開展一些招商針對性的活動(dòng)。所以在前期雖然我們的預(yù)招商目前來看整體來說今年進(jìn)展還算不錯(cuò)，一期已經(jīng)完成了70%，如果順利的話，很快會達(dá)到90%。這個(gè)得益于前期我們的堅(jiān)持。前期聚力產(chǎn)業(yè)定位的時(shí)候，那時(shí)候招商真的很難，因?yàn)槟莻�(gè)區(qū)域不是很好，還是比較偏遠(yuǎn)，還是有一些行業(yè)的限制。

　　確定了主力方向之后，有一些企業(yè)自然就向這個(gè)方向靠攏，就進(jìn)來了。所以前期我們的產(chǎn)業(yè)定位非常重要。

　　到了中期招商的時(shí)候，關(guān)于這幾條產(chǎn)業(yè)鏈上的核心產(chǎn)業(yè)的選擇，又給我們有了很大的幫助，我們也咨詢了很多政府等等，給我們很多產(chǎn)業(yè)方面的選擇。

　　另外，我想分享一下關(guān)于運(yùn)營平臺方面的想法，目前我們運(yùn)營平臺只是在初步打造過程當(dāng)中，我認(rèn)為運(yùn)營平臺的打造在后期整個(gè)項(xiàng)目的管理過程中非常重要，前期我們也在思考，我們區(qū)別于傳統(tǒng)寫字樓的核心到底在哪，我們的位置不占優(yōu)勢，像CBD區(qū)域，北三環(huán)，望京區(qū)域，各個(gè)區(qū)域都有非常優(yōu)質(zhì)的寫字樓出來，客戶為什么要選擇你一個(gè)由舊廠房改造的項(xiàng)目，所以運(yùn)營怎么提升呢？我們把基礎(chǔ)的這些物業(yè)服務(wù)做到流程化、做到品質(zhì)化，下一步我們就開始做產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營服務(wù)平臺的打造。這一平臺可能包括的方向比較多，目前我們開始開展的主要包括首先最基礎(chǔ)的就是工商財(cái)稅等的基礎(chǔ)內(nèi)容，我們可以幫助他們完成。同時(shí)科技類企業(yè)，他們在知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)方面有需求，所以這些企業(yè)其實(shí)好多企業(yè)核心是在于科技的研發(fā)，但是對于知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)公司的篩選不是很在行，我們在運(yùn)營平臺上會著重比如知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)的這些平臺公司，還有未來在招聘方向，比如我們會跟一些大學(xué)合作，幫助企業(yè)招聘。還有后期像政策方面，我們利用我們跟海淀區(qū)政府在政策方面會從政策方面切入企業(yè)需求，解決他們實(shí)際上的一些困難和問題。同時(shí)對于科技類企業(yè)來說，關(guān)于一些實(shí)驗(yàn)平臺的共享是非常重要的。因?yàn)楝F(xiàn)在我們園區(qū)是偏中于智能制造硬件方向的。有很多需求類的實(shí)驗(yàn)、平臺等等需求，他們自己可能達(dá)不到自己去建一個(gè)實(shí)驗(yàn)室的能力，我們通過我們掌握的資源，比如我們會跟中科院開放的公共實(shí)驗(yàn)平臺，或者跟其他平臺溝通，幫助他們協(xié)調(diào)實(shí)驗(yàn)方面的資源。

　　這其實(shí)我想跟大家分享的關(guān)于在資產(chǎn)管理方面的兩點(diǎn)，主要還是結(jié)合實(shí)際工作中遇到的一些問題。謝謝大家。

    來源：房訊網(wǎng)