房訊網(wǎng)訊 2018年12月5日-6日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會主題為"標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新：美好商辦新時代"，來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立、引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新，共同開啟未來辦公新時代。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，同時得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠(yuǎn)洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤置地等合作伙伴的支持。
當(dāng)天下午進(jìn)行的第二場領(lǐng)袖圓桌討論環(huán)節(jié)，以"資管新時代--資產(chǎn)運營與資產(chǎn)管理之道"為主題。嘉銘投資（集團(tuán)）有限公司副總裁孫鵬陽出席論壇，與參會嘉賓就資產(chǎn)管理進(jìn)行熱烈討論，并切實分享了自己多年在資產(chǎn)管理過程中的經(jīng)驗。
孫鵬陽表示，對資產(chǎn)管理來講，核心就是要管理價值，價值的含義到底是什么，從我自己的實驗當(dāng)中，我覺得其實是現(xiàn)金流。投資人買一個資產(chǎn)，其實就是相當(dāng)于買了一個現(xiàn)金流，管理這個資產(chǎn)，其實就是要管理好這個現(xiàn)金流。
以下是孫鵬陽在領(lǐng)袖圓桌討論環(huán)節(jié)發(fā)言實錄：
孫鵬陽：在資產(chǎn)管理，在地產(chǎn)這個行業(yè)，我們會跨越整個地產(chǎn)的生命周期，從拿地、規(guī)劃，甚至建造、運營，到后期包括翻新、維修、維護(hù)、出租等等，在這些各個環(huán)節(jié)當(dāng)中，我們的目標(biāo)是要提高這些資產(chǎn)的價值和效益。其實每一個環(huán)節(jié)都有很多核心的指標(biāo)，比如說利潤、投資回報率、投資回收期等等。對資產(chǎn)管理來講，核心就是要管理價值，價值的含義到底是什么，就是這個價值的核心是什么東西呢？我們?nèi)绾稳ス芾磉@個價值，最基本的一點是說，我個人的體會是要明確這個價值是什么來衡量的。
這個價值從我自己的實驗當(dāng)中，我覺得其實是現(xiàn)金流，你買一個資產(chǎn)其實就是相當(dāng)于買了一個現(xiàn)金流。現(xiàn)金流不同的層面有不同的定義。比如運營的層面，可能我們就會有NOR，看運營過程當(dāng)中的現(xiàn)金流。如果是你負(fù)責(zé)整塊資產(chǎn)，可能要看資產(chǎn)融資，會看融資以后的現(xiàn)金流�？傊愎芾磉@個資產(chǎn)，其實就是要管理好這個現(xiàn)金流。
第二，在諸多的環(huán)節(jié)當(dāng)中，其實我們應(yīng)該在每一個環(huán)節(jié)都能夠站到現(xiàn)金流的角度去看待。在這個過程當(dāng)中有拿地、有規(guī)劃、有建造、有運營，包括整個后面的翻新、物業(yè)的管理。這個過程當(dāng)中，其實我們每一條業(yè)務(wù)線的同事，都有自己專業(yè)的角度，他的意見其實在匯總當(dāng)中，大家的角度是不同的。比如我們在做租賃的時候，我們可能就會想我們要把整個租約做好規(guī)劃，這個租約可能就是不要分在某一個時期到期，可能分兩年。這樣的話在整個運營當(dāng)中，租約集中到期的風(fēng)險會減少�；蛘呶覀円灿杏龅竭@樣的情況，比如我們有一個很大的租戶，他未來可能有擴(kuò)租的可能。為了留住這個租戶，我們可能會留一層層面，說留著給他，萬一他到時候擴(kuò)租沒有地方就會搬走。這是從租賃業(yè)務(wù)線的角度，我們認(rèn)為應(yīng)該是專業(yè)意見，沒有問題。但是如果站到現(xiàn)金流的角度，可能這里的判斷就會做一些調(diào)整。
比如說這個大的客戶，當(dāng)然這個大的客戶是我們應(yīng)該留住的，是很好的生意的保障。但是我們?nèi)绻樟艘粚拥人�，那么現(xiàn)金流就會受很大的影響。其實客戶不是唯一的，我們可以再換另外一個客戶。但是現(xiàn)金流是最重要的。在這個時候一般我們可以看到，基金下面的這些物業(yè)，他們都會保持很高的出租率，這就是換作現(xiàn)金流的角度去看待這些事情的時候，可能在做判斷的時候就會做一些調(diào)整和專門再站到業(yè)務(wù)線去看，會有一些不同。這是我的第二個體會。
第三，如果能夠把所有的這些環(huán)節(jié)都站到現(xiàn)金流的角度去看，我其實需要一個整個的流程和體系去支持，其實你做資產(chǎn)管理是一個機(jī)構(gòu)的行為，是一個組織的行為，不是個人的行為。每個人都能夠在這個組織里面按照現(xiàn)金流的角度，按照資產(chǎn)價值的角度去工作、去選擇，這個時候最后的結(jié)果會是達(dá)到這個資產(chǎn)的增值。
舉一個具體的例子，比如還是剛才租賃的那個角度。租賃我們?nèi)绻_保你每一單租賃的case都能夠站到資產(chǎn)增值的角度去做，比如說我們有一層或者一個單元，有三個客戶都來看這個單元，是不是給到哪家客戶，我們談的條件是什么。那么就有很多點，比如這個客戶的收益怎么樣，是不是會給這個樓帶來很好的形象，它的信譽(yù)度如何，能不能夠給我們帶來一些延期付款或者有一些訴訟等情況，這都是我們要評估的。但是還有一個點，如果做了資產(chǎn)管理，有一種手段去評估這三個case，哪一個case對整個樓的資產(chǎn)價值增值是最多的。所以有一個工具算出來、評估出來，有一個合同的價值，再判斷到底選哪一個合同。
在整個流程判斷完之后，在整個公司的審批流當(dāng)中也需要有一個流程的點，有一個工具。這個租賃合同到底能不能通過整個機(jī)構(gòu)的審批，這里面就要有一個價值增值的審批，有一個計算的表，這個表要通過所有人的認(rèn)可。從所有角度都可以看到這個租賃合同對整個物業(yè)價值增值是正向的，就通過審批。所以如果能夠?qū)崿F(xiàn)幾個組織做資產(chǎn)管理、做資產(chǎn)增值和保值，很重要的基礎(chǔ)工作就是整個機(jī)構(gòu)要有一個流程和體系來確保每個環(huán)節(jié)、每個角度都要能夠站在資產(chǎn)價值的角度去工作、去做動作。
來源：房訊網(wǎng)